@房财经 王哲
过去3年，房地产行业经历了史无前例的深度调整。
从此前的万众瞩目，到瞬间跌入冰窖，几乎所有的民营开发商，自2022年起，便游离在生死的边缘线上。
不过，尽管整个行业遭遇了灭顶之灾，但房地产的支柱作用，并没有消失。它依旧是中国当下整体经济中，不可或缺的重要组成部分。
2024年，无论国家还是地方层面，都针对房地产行业，推出了一系列重磅救市政策。行业也从下半年开始，逐步进入到“止跌回稳”的状态。
而今年两会的政府工作报告，再一次明确持续用力推动房地产市场的止跌回稳。同时，报告也特别强调，要通过房地产融资协调机制，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。
种种现象都在揭示，在经历了长期的阵痛后，房地产的至暗时刻，似乎终于到头了。
然而，灾难过后的重建，也是漫长的。
折射在房企身上，则是各家对自身债务的再次重组。
境内债务重组潮
前不久，知名开发商龙光集团宣布，子公司龙光控股将推动整体境内债重组。
龙光本次进行一揽子债务重组，旨在从根本上解决公司公开市场债务的偿债问题，结合其实际销售现状、经营情况和基本面，制定切实可行的债务重组方案，在一定程度上合理以物抵债削减债务规模，稳定生产经营、完成保交楼任务，最终有效实现债务风险的化解。
无独有偶。
就在龙光宣布启动境内债重组的两天前，2月25日，远洋集团发布公告，旗下4只境内债券自当日起停牌，将在宽限期内持续与投资人沟通，努力制定和落实相关问题的解决方案，争取妥善解决相关债务问题。
这被外界认为，远洋集团将再次对境内债券进行重组。在此之前，它的境外债重组方案，刚刚获得了英国和香港法院的通过。
与远洋集团相比，龙光的速度很快，在公布消息后不久，具体的方案就已出炉了。
有消息称，龙光已与投资人就重组方案进行了初步沟通，整体反馈较为积极正面，预计将在近期向市场推出正式的债务重组方案。
从市场传出的方案来看，此次龙光债务重组拿出了现金、资产、股票等多项资源，包括折价购回、资产抵债、债转股、特定资产和全额展期留债。
其中，在现金收购选项中，龙光拟以面值15%的价格发起折价购回；在资产抵债中，提供了多种形式的抵债方式；在债转股选项中，拟增发股票，利用该部分定增股票抵偿境内债券份额；特定资产选项则拟以上海区域某商业项目设立信托，境内债券转换为信托份额，享有该项资产的相关收益权；展期留债为不削债选项，未参与其他选项的债券将足额展期9.5年，利息降至1%，自第5年期末开始分期兑付。
龙光方面表示，多元化的选项给投资人提供了更多灵活性和退出路径，投资者可以根据自己的偏好及需求自愿选择。
重组方案多元化
龙光之所以能在境内债重组上，迅速拿出方案，与融创前期的打样儿，有密切关系。
今年初，融创中国率先发布了境内债务再次重组的消息。其子公司融创房地产旗下10笔、共计154.11亿元的债券，全部获得债权人的审议通过。
此举可让融创削减超过50%以上的境内公开市场债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。
3月7日，融创公告，将在近期对上述10笔债券进行回购，金额不超过8亿元。这相当于每笔债券的回购价格，打了2折。
与融创的一刀切相比，龙光提供的方案则颇具诚意。其资产抵债安排相比融创以应收账款作为抵债资产，拿出了实打实的资产拟用于抵债。
事实上，与此前的债务展期不同，目前房企的债务重组，均采取多元化的重组方式和新老工具结合，为债务重组提供了更广阔的通道。
华泰证券曾研报指出，当下房企需要的是一次真正意义上的债务重组，系统性、长期性地解决债务风险。中指研究院企业研究总监刘水表示，现阶段债务展期难以从根本上真正解决问题，整体债务重组能够从源头减少债务，帮助企业真正走出债务危机，更好地保护债权人利益。
有投资人表示，龙光的方案设计相对合理且全面，能够较好地兼顾不同类型投资人的诉求。投资人普遍希望其尽快推出债务重组方案，后续将根据各选项的情况进行综合评估和选择。
在他看来，当前艰难的市场环境及偿债资源有限的情况下，这对困难重重的房企而言十分不易。而龙光此次的境内债重组方案，如能最终落地，将有效化解债务风险，为其他房企提供债务重组的新思路。
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