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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
去年起，位于七都岛的鹿岛万象天地，大量商家从住宅底商撤出，这些商铺空置至今。
要知道，购房者在七都岛买房，最大的顾虑就是配套不全、生活不便。这些商家对七都岛的居民来讲，很重要。
此前，七都岛交付的一小区，以围墙为主，沿街商铺数量非常少，无法满足岛上居民的生活需求。
2021年，随着鹿岛万象天地交付。作为一座超200亩的大型商住项目，凭借大量商铺、商墅，商业规模远超七都岛上其他住宅底商，似乎能填补七都岛上的生活配套缺失。
鹿岛万象天地
鹿岛万象天地的住宅部分，由老涂四路分为东西两区，其沿街底商主要分布在西区南侧沙州路沿线、西区西侧老涂三路沿线，以及东区西侧老涂四路沿线，共124间。
小区北侧，面朝瓯江，有一片商墅，共119间。商墅中间、老涂四路北端还有一座商业建筑，1-3层，共46个商业产权。
商墅及商业建筑
很快，鹿岛万象天地这些沿街底商，就开满了各种门店，包括餐厅、零售等各类业态，还有多家咖啡店，以及日料餐厅。
然而好景不长，不少商家去年陆续撤出，导致鹿岛万象天地大量商铺空置。
尽管这些年经济下行、消费降级，关店现象比往年多。但是，像鹿岛万象天地这样如此大面积关店，在温州还是不多见。
02
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商家撤出、大量空置的商铺，在鹿岛万象天地西区南侧的沙州路沿线体现的更直接。
这里共有约50余间商铺，当前空置约一半。
部分空置商铺还保留着招牌，但又挂上了出租信息，说明曾经有商家经营，如今撤出后暂无新商家入驻。
南侧的空置商铺（左右滑动查看更多）
当前还在继续经营的商铺，包括诊所、药店、餐厅、便利店、五金店、房产中介等。
南侧部分尚在营业的商户
相比较之下，老涂三路、老涂四路沿线的住宅底商，入驻率高一些，少有空置，开了一些餐厅、咖啡厅、培训机构、宠物服务等。
老涂三路沿线商户
然而，老涂三路、老涂四路向北都是断头路。
其中，老涂四路通往环岛路不能开车，只能步行，而老涂三路北端是彻底的断头路。
在此情况下，两条路北端的沿街商铺人气明显弱于南端，只能开轮胎、物流等门店，或空置。
老涂四路沿线商户（左右滑动查看更多）
至于鹿岛万象天地北侧的商墅，也有大量空置，少量用于一些公司办公、工作室等，几乎没有面向居民的商业。
部分商墅现状（左右滑动查看更多）
还有商墅中间的商业建筑，也有个别商户撤出了，出现空置。
商业建筑撤出的商户
据悉，当前鹿岛万象天地部分沿街商铺，月租金仅约40元/㎡，甚至更低。这样的租金水平，在温州市区来讲并不高。
租金低也开不住，足见这里的商户，生意并不好。
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03
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近年，七都岛上居民大量增加，按理说基本生活需求在增加，为什么这些商家还是开不住呢？
关键原因在于，鹿岛万象天地的住户数量不够。
众所周知，鹿岛万象天地购房者中，有大量是冲着市建设小学、市实验中学七都分校的学区而来的投资客，并非用于自住，以至于大量住房空置。
对面的金悦澜湾，投资客占比则更高，空置率也更高。
商业规模是按居住人口规模来配置的，当居住人口不足，自然无法支撑起庞大的商业规模。
鹿岛万象天地晚间亮灯水平
至于七都岛北片其他小区，如滨江首府、滨江九里、鹿城大院、金玉府等，入住率很高，商铺数量极少甚至没有，基本生活需求庞大。
然而，鹿岛万象天地位于七都岛北片这片规模住宅的东北角，其他小区与鹿岛万象天地之间，至少隔着一个公园，有些孤立。
从最近的滨江首府大门到鹿岛万象天地西南角，都要步行300多米。从滨江九里过来，则要步行500多米。从鹿城大院、金玉府过来，更是要步行800多米到1公里。
而这一路步行，大多是围墙、绿地、公园，尤其到了晚上，非常冷清、阴森，少有人愿意逛过去。
当商业位于住宅区边缘，被公园、绿地等隔开，自然切断了人流，烟火气难以蔓延。
鹿岛万象天地（左）与其他小区
而鹿岛万象天地南侧沙州路沿线，还有一排绿化带，种着浓密的植被，将这些住宅底商严重遮挡，失去了辨识度与广告效应，破坏了商业氛围。
沙州路遮挡商铺的绿化带
这一排住宅底商尽头是河道，在步行动线上形成死角，需绕出这片绿化带，才能走通。
底商尽头的死角
就此，沙州路沿线的住宅底商，成了关店的集中区域。
沙州路遮挡商铺的绿化带
相比较之下，老涂三路、老涂四路的住宅底商，前方无遮挡，又靠近小区大门，关店现象明显少很多。
可以看出，当所在小区住户不足、其他小区住户不来，商业设计又不合理，这些商户的生意，自然受影响了。
04
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除了住宅底商，鹿岛万象天地北侧的商墅、商业建筑，则受环岛路建设滞后影响。
商墅
当前，七都岛的环岛路，仅有双向两车道的临时道路，真正的环岛路迟迟不动工，影响了沿线的住宅、商业。
鹿岛万象天地以北这一段临时环岛路，与鹿岛万象天地之间，给真正环岛路的建设预留用地，依旧杂草丛生，且还有宗教建筑未拆除。
商墅外的空地
这一段环岛路沿线，是鹿岛万象天地的商墅。这些商墅本该面朝环岛路开门营业，借助滨江休闲景观带的资源吸引人流。
然而如今，这些商墅外长满杂草，商墅无法在环岛路一侧开门营业，人流需从鹿岛万象天地住宅一侧导入。
无法开门营业的商墅
鹿岛万象天地西侧的老涂三路，与临时环岛路未能衔接，成了断头路。
老涂三路北端
鹿岛万象天地中间的老涂四路，与临时环岛路存在高低差，仅供行人上下台阶，车辆无法通行。
老涂四路北端
在此情况下，商墅、商业建筑与附近的住宅底商一样，从道路交汇处变成了道路尽头，通达性减弱，商业价值自然大打折扣。
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生活不便，购房者就少。购房者少，商家撑不住，生活继续不便。就这样，以鹿岛万象天地为代表的七都岛北片，陷入了恶性循环。
七都岛北片
当前，七都岛的在售商品房，均位于七都岛南片。在七都岛南片有沿街商铺、在建商业设施的情况下，一般不会来北片消费。
而七都岛北片，接下来即将亮相的新项目，以低密度住宅为主，住户数量有限。
那么，鹿岛万象天地这些空置的商铺，想要复活，还有赖鹿岛万象天地、金悦澜湾的二手房加速成交，让更多人住进来，而非大量空置。
同时，像沙州路沿线遮挡住宅底商的浓密绿化带，可考虑铲除，让商铺展现在沙州路上，营造更好的商业氛围。
不仅仅是鹿岛万象天地，滨江首府也存在这样的问题。
沙州路商铺前的绿化带
环岛路、金悦澜湾西侧公园等均应尽快动工，完善区域基础设施，盘活道路网，让这片区域成为真正的城市。
规划建公园的空地
只有这样，鹿岛万象天地的商铺、商墅才能被盘活，形成浓厚的生活氛围与烟火气。
届时，七都岛的住宅才会更具吸引力。
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