时间的力量是惊人的
带来一些，也带走一些
房地产的发展就像一股浪奔浪涌的大河，裹挟着所有奔向大海
但是在这奔涌中，每隔一段时间就会激起一些浪花被时代所铭记，被时代定义为浪潮之巅的作品
今天和大家谈论的就是这样一个项目
毋庸置疑，可能会是五年内行业最为高光的作品
关于一个项目的规格到底如何，往往我们都会把注意力放在一家房企为一个项目做了什么
但是今天这个项目之所以能被定义得上浪潮之巅，确实我们看到了很多“反商业化”的操作
来自保利发展
这是保利发展最重要的作品，也是过去20多年来产品力发挥到最为极致的一次呈现
对于保利而言毫无疑问希望用这个项目对外证明自己在豪宅之上如何拿出一个真正的塔尖之作
我注意到这个项目其实有差不多半年的时间了
之所以关注，其实是来自同行的询问
广州几乎每个开发商都主动问过我，保利发展的这个项目到底做成什么样
包括现在大家去各个平台搜索，早就有媒体同行开始每日更新地块现状，就是为了给大家带来多一点信息
这是一个自带流量的项目
却也是一个没有完全揭开面纱的项目
也就是三个月前，单盘主义工作室的今年第一份商业化前期咨询工作，就是承接了这个项目
我也有幸相比别人提前很久很久了解到项目的全貌
当我看到整体的产品信息，最大的感受就是：
作为一家行业龙头的规模化房企，居然为了这个单独地块，逼出了大量的非标化举措，就是为了让这个项目成为行业塔冠
01
之所以如此，是因为这块地确实无与伦比
区位示意图
几乎全广州人都知道这块地的地块代号：广州面粉厂
这块地之所以万众瞩目，是因为地段位置太特殊，整个区域紧邻广州珠江，是绝对的一线江景
而且是朝南一线江景，南向没有任何的视线遮挡
这样的地块规格整个广州差不多十年没有出让了，我估计未来20年可能也不会有
整个地块4.7万占地面积，容积率3.7，地块经济指标非常的适宜做出高端物业
另外，还难得的享有30%阳台率，某种程度上来说，这块地在天时地利的维度都达到了无以复加
但正是因为这么一块地段价值如此极致的项目，我们反而看到了保利在产品规划上不愿意妥协的心态
虽然做中规中矩的产品可能也能够完成营销，但是好像从一开始保利发展就希望项目的输出可以凌驾在地段价值之上
关于这个项目的特质，有三个共识通过单体项目将实现完成
本质上填补了城市的三大完整性的空缺
1、完成广州城市更新的完整性
伴随着项目的开发，不仅更好的沿袭了区域内的人文底蕴，同步更好的带来城市发展的界面和天际线，城市更新从此有了一张更好的名片
2、完成了广州滨江带的完整性
在滨江段上创造了独特的城市景观客厅，从此广州江岸线上也有了世界级的滨江作品
3、推动了地产行业进程发展的完整
极少有一个项目的开发思路跳脱在红线之外站在城市角度来思考，也因为这样的规格，是当下房地产开发专业密度极高的作品
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为了兑现一开始的承诺，有三件极其罕见的事情发生在保利身上
第一，保利为了项目的品控能够达到极度严苛的标准，并且在落地环节中不出现任何的变形，保利针对这个项目非常大胆的采用了穿透模式
摒弃以往明确合作单位然后给内容清单让合作方负责采购和施工的模式，而是保利发展直接自己来到源头端自己选品选材
直到选择到合适的品类然后让供应商负责采购和落地
这件事本身给到开发商巨大的工作量
而且几乎每个团队的个体全部下沉到源头端，进行事无巨细的精细化管理
但也是因为这样的模式，保证了项目的选品规格之高，叹为观止
也保证了所有前期概念在后期完全不会变形
第二件事也很独特，叫非标准化研发体系
关于这个项目的产品研发逻辑也和主流的新产品线制定有很大不同，大概流程是这样的
预研发 → 每个模块独立研发 → 高配研发团队 → 专家研究 → 一体化设计 → 反复推敲迭代→落地
就是在传统外部设计单位介入之前，保利内部有双研发体系
一个叫预研发，一些创新的概念先在实验基地做研发测试
一个叫独立模块研发，项目中一些细小的环节，比如立面、比如收纳、甚至一些踢脚线环节，都有独立的研发体系
这两件本质上就是为了让外部设计单位介入的时候项目的理论规格就在极高的标准，从而让后续的执行单位可以在“巨人的肩膀上”做二创设计
另外，项目整体开发除了大量合作外部顾问单位之外，这次保利直接邀请C端研发团队介入，进行共创
包括收纳、包括厨电、包括卫浴，除了采购他们的顶级品牌，还让背后企业的研发团队直接参与为项目研发出定制化的产品
第三，除了研发层面，整体项目的营销团队介入产品周期都异常的早
一个项目，从拿地前的客研开始，营销介入客户深访，至少做了50场以上1v1高净值客户深度访谈
颗粒度详细到个体的客研描摹项目情绪和风格，丰满细节的需求，大数据意义的客研提供产品到骨架，目的就是为了最终呈现可以完全超越客户预期
对顶尖项目的“上下求索”也为后来的项目重塑了更高水准的工作环节
这三种方式本质上都很不开发商
但也因为如此，保证了项目一定是超过行业周期五年存在的项目
也是行业内其他品牌没办法模仿的项目标准
03
而保利之所以采用如此高规格的方式做这样的项目，一个很重要的逻辑在于，做这个项目的第一理念
本质上不是在红线之内
示意图
在地块四至可以看出，南向的江景资源之上，还有一条狭长的城市绿化景观带
而在保利项目的正南面，拥有一栋历史保留建筑，也是当年的南方面粉厂
闲置的面粉厂连同江岸景观一起，渐渐成为珠江岸边特别有历史人文积淀的一个地方
保利面对这样的文脉条件，非常重视对于周边环境的融入和提升
过程方案效果图，非交付承诺
我们看到，保利未来极有可能会对沿江面进行整体提升改造
并且将建筑本身和周围的市政绿化充分融合，从而成为整个广州江岸线上非常独特的一个景观节点
整个广州滨江段，这里会成为最有特色的地方
一个兼顾绿化、人文、历史以及城市未来的节点
在广州最为核心的滨江段能够有这样一个环节，本质上就是对于广州城市更新的一次反哺
另外项目在地块红线内规划了二到四层垂直商业体系，作为纵向延伸，横向则试图延伸至面粉厂
横向和纵向的空间延展，就仿佛向城市伸出了触角
换句话来说，项目希望将红线内外的建筑一体化打造，构筑成独特的城市景观客厅
从这个角度或许大家可能会明白，保利操盘这个项目从一开始就不是简单的对待住宅开发的理念来规划产品
更是明白地块的独特气质
所以保利期待能够为城市贡献或者说创造的，是一个枢纽节点
这也是保利从一开始就将这样的项目当成城市地标的规格来打造的原因
包括项目的建筑单体的限高也从过去的150米突破到了180米，这应该算目前整个广州高度最高的单体住宅楼宇之一了
这样的高度本质上也就决定了这里同样也成为城市天际线
整个居住理念就会像天空之城一般和边上的小蛮腰建筑相互呼应成为城市注意力的焦点
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也因为天助自助者
对于保利面粉厂项目而言，在住宅领域拥有了极少有的滨江纯粹性
其实我看过的滨江豪宅手脚指头加起来也数完了，但是所有的滨江类产品都有一个问题
就是不够纯粹
社区内很有可能只有一排沿江面建筑能够看到江景，然后这一排的建筑可能最好的视野只有高区，大部分的中低区因为视野问题或者有遮挡都必须通过折价才能去化
但是在这个项目体系上，做到极大统一的滨江纯粹性
第一因为整体的打开式的排布，做到了每栋建筑都能够看到江景
也就是所谓的极致化享有江景资源
这只是一个结果
第二在视野感官层面，单体楼宇的整体均好性极强
因为南向无遮挡加上整体在城市界面做到的枢纽级别的规划，对于项目不同层高的位置整体的视线体验是完全的不同
高区拥有城市天际线感觉，看到城市最美好的城市界面
中区能够看到最为辽阔和完整的江面
而对于低区来说，因为整体城市绿化界面的创造，用户可以看到最为丰富的江面场景
这个画面可能结合江面、绿化，偶尔的船只，以及各种光线下创造的波光粼粼的感觉
这种感觉也是很独特甚至是很稀缺的
应该是很少有哪个社区可以创造出这种感觉
整个社区的最大显牌：江景资源，在这里做到极致的梳理
过程方案效果图，非交付承诺
从而做到绝对的纯粹，这一点难能可贵
在中国房地产发展史上，极少出现如此滨江价值均好性的极值项目
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所以你会发现
关于这个项目，我至今没有写多少面积什么装标什么样的园林风格……
之所以行业内这么多人关注，可能大家最想知道的就是这些细节
但是反过来看，这些可能是这个项目放在后面来讨论的东西
这就是这种历史级别项目应该有的行业地位
所有的努力和打造本质上立足于城市，输出全国，颠覆城市发展的这样的地标级别项目的存在
不过从另一个角度而言，如果我们看到了这样的初心和这样的决心
我们可以想象在住宅领域整个产品力标准规格能有多高
对于这件事我们已经介入梳理出120处我们认为领先行业标准的细致产品力
是的，单单领先同行的细节点就有120处，更别说其他的维度了
这确实是行业内值得围观和学习的项目，这也确实是领先这个时代五到十年的项目
保利对于广州而言，对于这个城市在业绩登顶之后，启动的自我革新和二次改变，围绕着好产品为核心，进而好服务好生活，对整个生产链条“筋骨重塑”
这种勇气和魄力，也伴随着这个项目的落地而落地
一切的一切，伴随着时间都会慢慢揭开面纱
但是此时此刻，我们需要记住的就是：这是共潮生下，时代里的浪潮之巅
关于其他的，我们有机会下次再来聊更多
比如它叫什么名字
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第5943篇原创文章
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