2024年8月，重庆发布了最新的《重庆市公共租赁住房管理办法》，由此开启了重庆公租房以“租转售”为重点的改革进程。
2025年，重庆公租房的改革探索仍在持续推进。
最近，重庆市公租房在全国再率先一步打破户籍限制，让农业转移人口与本地城镇户籍人口享有同等申请资格。也就是说，最渴望得到城市住房保障的农民工群体也终于被纳入了公租房的保障范围，这无疑是一大进步。
据悉，2025年重庆计划将分配2.5万套公租房，为更多农业转移人口提供居住保障。
重庆公租房一直以来都备受关注，既广受赞誉，也饱受争议。今天我们再聊聊重庆公租房此轮的深化改革。
PART.01
重庆是我国内地最早大规模建设公租房的城市，也是公租房建设得最多的城市。
根据官方数据，截至目前重庆一共建成58.3万套公租房，保障了140余万人的居住需求。重庆公租房规模和保障人数在全国均遥遥领先。
也正是得益于天量的公租房，重庆此番才有能力在全国率先打破户籍限制，将农民工等农业转移人口也纳入公租房的住房保障范围。
重庆公租房一直走在全国前面，由于很多时候超前于全国性政策，这也导致了重庆公租房出了一些问题。
2010年6月8日，重庆印发《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》。这是内地第一个政府公共租赁房的管理暂行办法。该办法规定，承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房，但不允许公租房上市交易，只能由政府回购。
然而在两年后，2012年国家正式发布的《公共租赁住房管理办法》，却是不允许公租房销售的，这种情况颇让人意外。
总之，重庆公租房最初设计的租转售的方案，因此被彻底打乱了。这不仅影响了一些人的购房计划，也深远了重庆楼市，我们对此曾有过分析重庆公租房计划转配售型保障房出售！深度聊聊重庆天量公租房。
因为种种原因，在很长时间里，重庆公租房都并未再进行改革尝试。直到2024年《重庆市公共租赁住房管理办法》出台，标志着重庆公租房开启新一轮的改革试点。
PART.02
去年8月，重庆公租房新管理办法出台，改善了过去公租房存在的一些重点问题，我们简单回顾梳理一下新办法所调整的几个关键点。
一是申请收入标准的改变。
以前申请收入标准由政府直接公布，新办法明确以统计部门每年公布的城镇居民人均可支配收入为设置基准，更精准地保障中低收入住房困难家庭住房需求。
2024年我市城镇居民人均可支配收入由2023年的47435元提高到了49778元。根据新办法，今年重庆公租房申请收入标准为：3人及以上家庭，人均收入不高于本市上年度的城镇居民人均可支配收入，即4148元；2人家庭不高于1.1倍，即4563；单身人士不高于1.2倍，即4978。
二是公租房分配方式的调整。
以前针对腾退房源是采取摇号方式。过去，很多人反映自己苦等多年多次摇号都摇不中，而有人一次摇号即中，很不公平。
新办法增加了按序轮候配租方式，申请人排序首先按申请年度先后来排，申请年度越早的排序就越靠前。同一年度申请的，国家和我市明确规定的优抚对象、见义勇为等优先对象，排在普通保障对象前面。这两部分人的内部排序，分别通过公开摇号一次性确定。
小区的房源情况、轮候排序情况，都将在政府网站公布公示，申请人可根据需求选择合适房源，更公开透明。
三是租金进行动态调整。
新办法规定，公租房租金3年调一次，原则上不超过同地段、同品质房屋市场租金的60%。
事实上，重庆过去的暂行管理办法曾规定公租房租金两年调整一次。不过因为种种原因，实际上重庆各公租房项目租金至今都从未调整过。
目前重庆公租房租金在8-11元/㎡.月。热点公租房小区比如民心佳园的月租金也仅为11元/㎡.月，远远低于当下市场租金标准。
目前，重庆公租房租金调整的前期各项工作正在稳步推进过程中。
2024年底，重庆公租房管理局已经公布了各公租房项目周边市场租金评估标准，为重庆公租房租金调整做好了前期铺垫工作。
如果按周边市场租金60%来设定新租金标准，大部分小区租金会微涨，也会有个别小区租金微降。调整后的公租房租金更能反映出不同小区地段差异，有助于改善公租房申请冷热不均的局面，也可以为后续公租房租转售提供一定的定价参考和销售支持。
预计2025年，重庆公租房将会有新的租金标准公布。
在重庆公租房此轮改革中，最受关注的，是公租房转为配售型保障房出售的改革探索。
PART.03
随着房地产市场供求关系的变化，我国开始着力探索构建房地产发展新模式。
2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（以下简称“14号文”）发布，我国开始大力推行配售型保障房，着力构建住房双轨制。
很多人认为配售型保障性住房就是当年的经济适用房，其实不然。
我国早期推行的经济适用房曾饱受诟病，业内普遍认为是不成功的。其关键点在于，我国过去的经济适用房并未封闭管理，满五年后通过补交土地金，就可以上市正常交易，因此成为了部分人牟利的工具，滋生了大量腐败现象，违背了政策初衷。
配售型保障房是作为新屋种而登上历史舞台。根据文件，配售型保障房购买后实行封闭管理，不能上市交易，特殊情况由政府回购。这是政策设计的关键点，这也和当年重庆公租房最初的设计颇为相似。
值得一提的是，2022年12月，当时刚升任重庆副市长不久的董建国履新住建部副部长，分管住房保障司、住房公积金司、市场监管司。董建国曾在重庆先后担任过重庆房地产管局房改处处长、重庆规划和自然资源局局长、重庆农村土地交易所总裁等职，他在重庆33年的工作履历中有28年和住房土地相关。
董建国履新住建部副部长，我认为不仅是高层对其个人工作的肯定，一定程度上也是高层对重庆过去在住房保障领域工作的肯定。
在全国着力探索配售型保障住房的新形势下，重庆率先试点探索将部分公租房转为配售型保障房出售，也就合情合理了。
PART.04
我们来回顾一下重庆公租房试点“租转售”的推进情况。
重庆公租房首批次“租转售”选择了民心佳园和美丽阳光家园两个项目试点，首次正式申购时间是去年9月2日，民心佳园平均售价为5820元/㎡，美丽阳光家园平均售价为4560元/㎡。
2024年9月29日，重庆第二批3个公租房试点项目正式申购，空港佳园均价4920元/㎡，碚都佳园均价5360元/㎡，幸福华庭均价4060元/㎡。
民心佳园等小区本来受外界的关注较高，但因为只有承租人才有资格购买，虽然外面有不少人对项目感兴趣，但却并无购买资格。而对于已经承租的人来说，因为外人没有资格购房其租住的房子，而且公租房租金很低，所以承租人购买欲望并不强烈，或者也并不急于购买。
截至去年年底，重庆公租房5个项目8万多套房源共迎来约800户购房人，认购率约1%，这个认购率可能并不如外界预期。
2025年1月13日，重庆第三批3个项目正式申购，九龙西苑均价3660元/㎡，城西家园均价3490元/㎡，幸福华庭均价3810元/㎡。
第三批试点的三个项目和以往不同，前两批次5个公租房项目都只针对承租人员申购自己承租的房源，而第三批次三个公租房项目都有部分未分配房源，这部分房源对已经租住在小区的承租人优先申购，之后对所有符合条件人员开放申购，根据申购时间先后顺序确定房源。
将部分未分配房源直接转售，这是重庆公租房“租转售”改革深化的又一步。不过，因为这三个项目相对偏远冷门，受关注度并不太高。目前重庆8个公租房项目共11万套公租房共约1100多户购房人，认购率仍在1%左右。
目前，还是有不少承租人在等待自己租住的小区纳入试点。今年，重庆一定还会有更多的公租房小区加入到租转售的试点之中。
重庆公租房改革试点探索，还将继续，我们也将持续关注。
