文/狗蛋分蛋
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去年六月，海淀永丰南地块土拍的结果，出乎了很多人的预料。
地块位于中关村永丰产业组团核心，边上就是16号线永丰南站，属于繁华地铁上盖，还有建华实验学校新址、中关村三小等名校.......从产业到交通再到教育，每一条都是海淀买房家庭的心头好。
最终地块被海淀区属国资开发商“海开控股”拿下，溢价率仅1.5%。
2022年-2024年两年，海淀出让了7宗地全部都是高溢价出让，其中5宗触顶15%溢价率，还出了两个“地王”，所以大家想不到，资质突出的永丰南，溢价率这么低。
永丰南土拍当天只有两家房企参拍，除海开外，另一家名为“琼海南阳瑞华”。土拍现场，琼海南阳卡点举牌三次后悄然离场，不少网友打趣：
充分体现了“抬轿人”的职业素养。
通过股权穿透，“琼海南阳瑞华”的背后实控人也是海淀区国资委。
这几年全国土拍趋冷，国央企下场“兜底”大家见怪不怪，只是海淀寸土寸金，频频走出逆势行情。而且永丰南的地块，怎么看也不像需要“兜底”的样子。
因此有不少人怀疑永丰南实际是个“萝卜坑”地块：
是海淀对海开控股的“独宠”。
传言永丰南地块挂牌前，有开发商曾建议，将地块的住宅部分和周围的商业、公交站中心等配建一起打包出售。目的是“筛选”掉实力不够的房企。
传言真假难以验证，总之地块最后的确是打包出售了。不仅如此，还搞出个庞然大物：
总建面约22.25万㎡，起拍价78亿。
关键，22.25万㎡的建面里，住宅规划建面仅约9.86万㎡，剩下的都是配建。别人家是买宅地附带配建，海开这是买配建附带宅地。
铁柱说，看着不像“独宠”，更像是“坑娃”。
不管是“坑”是“宠”，海开控股确实拿到了一块好地。拍地不久后，永丰南地块项目案名公布，名为“颐海澐颂”。狗蛋说，又是翻遍字典找了个生僻字。
前几天我们提到象屿新盘“苏河琹庐”时，就有读者表示，开但凡开发商把取名精力用到调研和设计上，产品也不至于如此。
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最近，颐海澐颂的样板间开放了。
这个样板间， 海淀买房人等了很久。
一方面是期待，另一方面是真的“等”了很久。本来说好样板间将在今年1月开放，结果临近被推到了2月，最终又推到了3月。
被“鸽”期间，位于永丰北的保利嘉华天珺开盘，首开认购率达到了79%，让不少买房人心痒痒。
两个项目距离不算太远，有直接竞争关系，但嘉华天珺项目不临地铁，因此还是有很多人攥紧房票表示：
样板间只要差距不大，就买颐海澐颂。
如今真看完颐海澐颂的样板间，大家却又纠结了。
有人趁着周末把两个项目集中跑了一遍，发现颐海澐颂的户型实用性差了点意思。比如117㎡户型，储物空间太少，家政间略显潦草，厨房面宽窄放不下餐边柜，感觉：
还没有保利99㎡户型好用。
两个户型虽然建面差了18㎡，但颐海澐颂得房率偏低，使用面积实际没差那么多，有人把他们放在一起比较，毛病也不大。
相比于海淀很多新房项目，颐海澐颂在装标上确实下了狠功夫，比如日立的空调、百朗的新风，主、客卫都上了智能马桶，甚至飘窗都做了沙发皮面。
装标越超前，却越让前去看房的人觉得可惜，有网友直言：
户型配不上这样的装标。
这次颐海澐颂开了三个样板间，分别是117㎡，137㎡和166㎡，跳过了大家更期待的97㎡小户型以及110㎡、123/124㎡等主力户型。
据销售说，原因是这些户型不愁卖，所以没做样板间。
有网友看完户型图，觉得没这么简单。
这几个户型都有明显缺角，设计上也有硬伤，比如97㎡两个卫生间过小还都是暗卫，两面宽户型，仅有客厅和主卧朝南。124㎡四居客卫、北向卧室的位置尴尬，要通过客卫才能进到北面卧室，缺乏隐私。
如果拿出来做样板间，很有可能会露怯。
除了户型设计，最让买房人纠结的，还是项目西侧直线约1公里的六里屯垃圾填埋场。
这个问题其实很早就有人提过，官方也有明确通报，表示“饮水和空气没问题”。
这次趁着样板间开放，有网友去附近转了转，因为天气尚冷，确实没有明显的味道。但这么大个污染源在附近，担忧大概率是免不了的。
关于六里屯垃圾填埋场，海淀区官方有持续监测数据，去年分别在1月4日、4月9日、7月15日、10月10日监测，结果显示水污染、空气污染等指标均为“达标”。
不过，7月15日氨（mg/m3）臭气（无量纲）在数值上明显高于其他几次监测，个别数值甚至靠近污染物排放标准限值。
这说明，天气热的时候，多多少少还是可能存在一些问题。
颐海澐颂指导价9.3万元/㎡，即便按最小户型计算，总价也接近千万。在这样的情况下，主力户型有硬伤，周围还有垃圾场，加上对比竞品项目，有部分买房人表示：
缺了点性价比。
颐海澐颂尚未开盘，究竟卖多少钱，现在还不好说。
但有一点可以肯定，项目价格下降空间不大。原因正是拿地配建比例太高，有媒体估算，项目楼面价极限情况下可能接近8万。
3
作为海淀区属国企，海开控股创立于1981年，之前一直隐于幕后，角色偏向城市更新建设的参与者，像海淀的四通大厦、数码大厦、知识产权大厦，背后都有海开的影子。
海开控股真正走向台前是在2021年。
那年海开控股第一个项目“圆明天颂”开盘卖了近60亿，交付时业主满意度不错，攒了一波口碑。
2022年，海开+中建壹品联手拿下永丰地块，由海开控股自己操盘打造了旗下第二个颂字系产品“栖海澐颂”。
2024年，海开控股拿地节奏猛然提速，先是以42.3亿元拿下海淀清河的一宗综合性商业金融服务用地，时隔七天，又斥资79亿，拿下了上文提到的永丰南地块。
这一年，海开控股以121亿元的成绩，第一次登上北京房企全口径拿地额榜单，起点很高，开局就是第三，仅次于中海地产和中建智地。
在海淀区，海开控股也成为了新一代“地主”。
从财务数据来看，2023年期末，海开控股手握现金只有31.43亿元，事实上，2023年，海开控股的总营收不过105.39亿元。
海开控股凶猛拿地的背后，“老父亲”海淀国资给予了不少支持。
根据北京海淀区国有资本运营有限公司的审计报告显示，它曾借给海开控股59亿元，账龄为1-3年，其中1年期为39亿元。
除了借钱，北京海淀区国有资本运营有限公司替海开控股担保，向农业银行北京海淀支行借了11.105亿元。同时作为担保人，还帮助海开控股发行了非公开债11.5亿元、PPN债券20亿元。
海开控股身上自老父亲的爱不少，但借来的爱，迟早是要还的。
截至2023年末，海开控股的总资产为342.63亿元，总负债285.32亿元，资产负债率高达83.27%。
有专业人士表示，如果未来海开控股经营出现恶化，作为担保人的北京海淀区国有资本运营有限公司，可能也会面临代偿风险。
去年11月2日，颐海澐颂案名公布，恰逢上一个项目栖海澐颂即将交房，因为降标减配，老业主们正在维权。有人在小红书上劝诫新业主：慎重选择海开。
今年，海淀供地节奏继续加速，计划出让土地达到了8宗，意味着海淀也将正式进入“精挑细选”时代。
摆在海开面前的难题变得更具象了：怎么在口碑下滑时，把房子卖出去。
