在上海，“老瓶装新酒”的故事，大家已见怪不怪。
不少沉寂多年的老楼盘，突然冒出来重新开卖，用现房故事去“打动”买房人。
然而这些楼盘大多有硬伤，包括更复杂的项目背景、更短的土地年限、更差的产品状态...
其中最典型的案例，就是上次总爷聊过、有20年历史的圣和静安公馆，去年10月推出新房源入市，惨遭市场“打脸”——
63套房子卖了快半年，还有30多套在售（来源网上房地产）
圣和静安公馆实景图，来源网络
不过更有趣的是，这瓶“老酒”并没有认输，拒绝躺平的他们，最近又有大动作——
召开盛大发布会，37套“压轴”房源即将入市
众所周知，这是一个已经交房很久的老项目，难道又有新产品要面世？
总爷深入了解后发现，原来所谓的压轴37套，大概率就是分散在那栋楼里、上次没备案上市的房源。
今天总爷就借这个项目和大家聊聊，为什么老盘新卖总是这么难。
01
平均月销个位数，到底有多难？
首先我们盘点下销售情况，看看究竟面临怎样困局。
去年10月15日，圣和静安公馆推出63套房源，总爷仔细数了数网上房地产的公示数据——
已登记27套、已签3套，可售剩余33套，整体去化率不足50%
而白色标注的未入市房源，大概率就是即将推出的那37套，分散在同一栋楼里。
来源网上房地产，2025年3月6日截图
算下来近半年去化30套，平均月销个位数，看来确实是非常难。
我们再来分析下原因，目前在售的3号楼，是圣和圣广场这个大项目的三期地块。
截图自贝壳航拍
开发商圣和圣置业于2003年拿地，后来陆续推出住宅、商铺和酒店式公寓。
根据网上房地产数据，上一次开盘已经是2016年，也就是同为圣和圣广场三期的另外几栋楼幢，2018年交房。
来源网上房地产，2025年3月6日截图
目前在售的3号楼，实际上是有多年房龄的“老房”。
过去几年，这些房源一直由开发商自持做长租公寓（信息来源第一地产），这也意味着：
客户买的新房，已经被人住过好几年。
一方面，有些客户对新房有“执念”，大概率会直接忽视，这种盘天生就不受待见。
另一方面，租赁房源的折旧不容小觑，后续的质量维护，非常需要买房人重点关注。
不过房龄问题对于圣和静安公馆来说，可能还是最小缺点，客户真正在意的，是价格与市场的脱轨。
02
多重硬伤压身，价格脱离市场
第一是价格问题，这点决定了项目注定艰难。
去年圣和静安公馆推出“新房”，单价13.25万/平，比同小区二手成交价还贵。
如果是新建的也就罢了，大家都是同房龄同品质，这个价格可以说完全是劝退。
来源贝壳成交数据，2025年3月6日截图
第二是外部环境，整体界面与豪宅社区有差距。
小区北侧就是海宁路/北横通道，车流经过时噪音是相当大，现场感受几乎是没有休止。
而小区旁边就是著名的七浦路商圈，曾是上海知名的批发贸易市场，所以人流圈层也相对混杂。
整个板块给人感觉是基本配套够成熟，但距离豪宅社区差距的确很大。
第三是产品缺乏亮点，与新一代楼盘无法比。
小区本身是长条形地块，园林绿化施展空间比较小，也并没有规划会所，而上海同价位新盘基本都会有。
小区内部环境，来源网络
最不忍直视的是户型，完全是落后于市场的设计，这种板塔结合的房子如今的确是不多见了。
除了100平的2+1户型勉强能看，其余三个户型在总爷看来完全脱离了真实需求，通透性和实用性都显得不足。
第四是板块价格体系，难以实现高溢价。
苏河湾的板块优势这点，也是圣和静安公馆在大部分营销宣传中，最为突出的一点。
总爷要强调，板块概念是地域/地理概念，不是说沾上这个板块的所有房子大家都是同一个价值。
苏河湾在静安合并闸北后的确迎来了高速发展，也出现了一些豪宅社区，但是大家一定要注意：
圣和静安公馆并不算真正豪宅，和其他产品是不同价格体系。
短期内，大部分北区内环新房都没交付，价格可能还能稳在13万。
等到后面大量户型更好，房龄更新、小环境更好的项目交付进入二手市场，项目承受的压力还会更大。
03
营销再猛，真不如踏实定价
尽管面临种种难题和困境，我们可以欣喜地看到，操盘团队还是非常努力的。
在总爷看来，他们并没有选择“躺平”，而是一直持续在市场发声，维持着很高声浪。
可惜的是，作为一个老盘新卖的项目，圣和静安公馆完全是按照新盘打法去操盘：
1、砸下巨额宣传费用
对于新盘、尤其是期房来说 ，适当宣传包装是必须的。客户看不到成品，需要借助媒体发声。
而对于这样的现房来说，几斤几两现场一看便知，海量宣传只会让人感觉“过度包装”。
圣和静安公馆高规格媒体活动现场
2、定价缺乏市场逻辑
定价“失真”不是总爷臆想，而是市场数据的真实反馈，客户会用真金白银投票。
当同一个小区都没有价格优势，客户自然会分流到议价空间更大、支付更灵活的二手房房东那里。
至于即将主推的140平大面积，近2000万的总价，为什么不去选有会所、产品更新的“真新房”呢？
其实上海目前还有不少类似项目，圣和静安公馆的惨痛经验，无疑是给市场好好上了一课——
切莫因为现房沾沾自喜，失去对市场的敬畏之心。
老盘新卖的真正对手，不是那些产品更猛的新盘，而是市场上的二手房东们。
与其在营销层面新点子不断，不如提前踏实做好定价工作，用诚意去打动客户。
总爷也期待圣和静安公馆可以逆转颓势，为市场注入信心。
对于圣和静安公馆，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
