去年我写过一篇文章叫广州房子进入又好又便宜的时代。
01、怎么个好法呢？
从竞争激烈的远郊逐渐蔓延到中心区，开始还能靠产品取胜，把溢价通过户型和提升品质卖出去，后来不行了，就只能继续把价格降下来，那到现在，是既卷产品又卷价格，同时还会卷配套。
我们再详细一点，比如以前能做板楼的是200方以上的豪宅，现在140以内的都做板楼了，而且还是天河海珠，保利天瑞112平和燕语堂悦115平也是板楼，保利琶洲南项目120也是做板楼。
如果说以前想选到不错的高层板楼产品，比如紫龙府二三期、江山国际，这些位置地段好的二手板楼基本也要2000万起步，当然，现在它的竞争对手太强了，卖家也得做些妥协了。
这些板楼产品，在珠江新城和琶洲都是高层的，容积率非常高的，比如中海观园、誉峰、颐德公馆这些全是超高层，总价上拉得非常高。
但现在不用了，900万不到就可以买到了，而且位置也不差，有配套有预期，像保利琶洲南的项目，最小120的预估应该不到1000万就能买到了。
除了把总价降低，让更多人能买到更好的产品之外，同时还能让你享受更高规格的质量和服务体验。
02、进化中的高端改善
从保利销售口中传出来的一些资料，保利会在琶洲南三兄弟上面继续升级品质，装修是按8000元/平标准来打造的，品牌用的是和嘉格纳同级别定位的，当然，这是他们说的，不代表我的观点。
他们给出的理由是，地价相对便宜，所以会把钱花在装修和品质上面，并不想便宜卖，相信那些买得起1000万总价以上的人群是识货的。
如果真的是这样的话，我既感到欣慰，又感到担忧。
欣慰的是广州的开发商终于考虑到消费者的感受了，担忧的是，这么个卷法，很多小开发商想重新回到房地产这个赛道上是不是更难了，而且这么卷下去，其他拿地早的该怎么卖呢。
以前房子作为能增值的资产时，大家可以降低对房子户型质量的要求，甚至不在意什么地板，有没有会所，现在房子是个消费品时，就要提高对这个消费品的使用体验了。
这个体验分成两个层次。
一是价值体验，这个价值指的是情绪价值，从外观上就可以感受到这个房子的豪气，其次就是里面的装修品质，还有小区园林和会所，亭台楼阁等，这一点星河湾做得非常好，仿佛皇家后花园。
另一个是稀缺性，稀缺性的本质是什么，就是你无我有，你有我优。
同样的总价，我的地段更好，同样都是房子，我的小区更高级，同样是140的户型，我的是板楼低密度，你的是塔楼超高层。
以前这些几千万级才能享受到的稀缺性，现在1000万起就能满足，这种满足感被拉得满满的。
所以，当房子的品质逐渐升级到这个程度的时候，很难说房子没有价值，而这些房子，是可以承接未来更多向上置换升级需求的。
对于普通消费来说，开发商卷肯定是好事，能住上自己满意的房子就行，以前钱不多的买家，只能去近郊或远郊选一些错配型的产品，就纯粹是为了舒适度，比如富春山居、雅居乐剑桥汇、星河江缦这些。
其实板楼的进化，也是分了几个阶段的。
光是这几年就变化非常快，从两梯三户，到两梯两户，从四房两卫到四房三卫，从180到140再到120，得房率从80%到100%再到120%，中海大境到保利天瑞再到越秀观樾就是上述演变的真实写照。
大平层的进化比刚需更快，因为有钱人的要求更高了，愿意为溢价买单，刚需顶多是从两梯六户变成了两梯四户或三梯五户，从塔楼变成了蝶形，但密度却又上去了。
03、好房子的门槛仍然不低于1000万
所以问题来了。
目前广州要满足这些稀缺性的，总价大概还是得上到900万，就以保利天瑞112为一个基础标准，向这个靠拢。
但继续向下会比较难，一是面积太小就成刚需了，刚需也卖不上豪宅的价格，另一个是这部分产品也是挤压出来的，并不是小区的主流户型，三是有稀缺性，但也比较局限于上车户型。
所以目前广州楼市里面，低于总价800万的，在中心区还是难以出现这样的产品，主要受地价和容积率的限制，外围是有的，比如科学城的振业天成，荔湾滘口的星河江缦等。
我们上面分析的主要还是120-140平，总价1000万起的，因为这部分中高端改善也是乘上了房价回调、得房率越来越高的红利。
至于180以上的面积，不用多说，不管在哪个小区都是不错的位置和产品。
像保利琶洲南190的四房，肯定是比120和140好太多，从内部流出来的户型图来看，保利应该还是留了后手的。
最后，我们总结一下。
冲击是有的，房地产格局早就发生了变化，购房者本身需求的改变加速了这种影响。
广州的房子真的是越来越好，从卖价值到卖服务和体验，从卖预期转变到提供情价值，把买家的阈值提得很高了。
现在是卷到了核心区120平以及1000万起，未来这个趋势会不会蔓延到次核心600万做同样品质呢，其实已经有了，天河都荟的152就有这种倾向，不过600万暂时还买不到，接着就看待出让的地块又会是什么样的标准吧。
当然，价值和价格是同步的，他的价值足够高，对你的吸引力才会足够强，如果价值不高，你也不会心动，如果价值被所有人认可了，那它也不会太便宜，至少溢价还是存在。
总之，2025年还是能选到更好的房子。
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