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江东、下应两块改善用地顺利出让之后，高新区火速挂出一块新地，位于沧海路以东、明珠路以南，就在绿城·馥香园的南侧。
这块地的小环境比馥香园好，但更好的是规划条件：项目容积率仅1.6，按照第四代住宅标准建造，还特别要求规划空中花园（露台。
每套房可额外赠送面积25%的空中花园（户型不小于110平）。如果户型做到200平，赠送的花园可高达50平方。
这样的空中花园都可以开室外Part了，露营、烧烤、休闲，都可以安排。
这样的好房子，不心动吗？
因为政策的变化，包括宁波在内，各地的改善型住宅正在经历革命性的升级，总结起来就是“三个一”：
一低一高一大。
一低：是指容积率低，过去的楼盘容积率动辄2.0以上，现在回到了1.6、1.2甚至1.0，意味着同样面积的地块，造的房子少了，住的人少了，舒适度就提升了。
低容积率带来的最直接效果，是别墅类产品重现江湖，下应地块会做联排，高新区这块地可以做叠墅，早一点的明湖A5，甚至规划做了双拼。
除了别墅，洋房的比例也大幅增加，可能真洋房（6层以下）也会再次出现。未来的改善型楼盘，不再会轻易造高层。
一高：是指得房率高，换种说法是赠送面积多。根据宁波发布的第四代住宅计容新规，原来很多列入公摊的面积，现在都不算公摊了。此外，对于阳台、飘窗、空中花园（露台）等要求也放宽不少，得房率大幅增加。
前几年高层的得房率不足80%，洋房不足90%，今后得房率100%将非常普遍，甚至120%都可能成为标配。
从价格角度来说，得房率提高，也意味着购房成本变相降低。
一大：是指户型增大，目前高端楼盘的户型普遍来到了200+，180平以下的比例在迅速缩小，一方面是因为大户型销售良好，另一方面是因为大户型利润更高。
户型加大的趋势还没有结束，预计未来会有更多超大户型面市，豪宅的总价也将逐渐提高，天花板将不断被突破。
户型加大带来的后果，是中小面积供应出现断档，这给次新房带来了机会。从产品角度来说，次新房已经明显落后，但由于新房市场不再供应小面积产品，次新房获得了市场空档。
产品的急剧升级，给在售的楼盘带来了难题，就像高新区待出让的这块地，产品相比馥香园有本质的提升，如果售价相差不大，新盘将完胜。
或许只有绿城亲自下场拿下这块地，才能避免被碾压。
同样尴尬的还有明湖的两个项目，逸庐和金茂府，虽然开发商已经很努力了，但无奈新地的规划条件要好得多，楼面地价也不比它们高，整体就是一个后浪拍死前浪的节奏。
这不是谁的错，碰到时代的剧变，谁都可能成为炮灰。
稍微回顾一下，这轮改善的风口自2020年左右逐渐兴盛起来，长丰的江皓府、滨江湾；老江东的誉品、江望悦府，东部新城凤起潮鸣、悦府、懿秋；鄞州的玉堰珑印府、凤鸣云翠；海曙的新芝源境、晓枫印月等。到了去年，馥香园、海晏天珺、逸庐和明湖金茂纷、江万的玖洲纷纷面市，今年玖曜开年即开盘。
总体上来看，宁波的改善客群其实已经得到了巨量的消化。
虽然高端改善需求仍然旺盛，但我们也要注意到一个事实，毕竟高端改善的需求总量是有限的。就像保时捷虽然好卖，但总销量肯定卖不过奥迪。
今年我们可能会看到一个现象，高端改善的楼盘销售会慢下来，一些定位200平以上大面积的楼盘，销售的难度会明显增加。
对于高端楼盘来说，仅仅把产品做好是不够的，从去年开始，高端楼盘就在快速同质化，在产品上想拉开差距，会越来越难。
简单靠广告或分销也很难拉动这种高端盘的销售，就像奢侈品一样，这些高端盘最终还是需要回到做品牌、做服务、做圈层等路上去。
这对开发商提出了更高的要求。
对于想改善还未出手的高端客户来说，2025年或许是一个好年份，产品更好的新盘在推出，价格也没明显提升，购房的优惠条件还很多（利率、补贴等）。
不过也不是每个板块都有新盘可选，事实上宁波多数板块都没有新盘，客户需要在很大范围内考虑自己的需求。
面对这些楼盘时该如何选择？这是一个非常个性化的问题，最应该避免的是单纯的价格导向——不是看谁价格低，也不是看谁优惠大，而是要看这些楼盘的全面素质，包括它在板块内的排位。
当然，最最重要的是，房屋要适合购房人本身个性化的需求，适合自己的才是最好的。
本周六下午1:30，老司机购房沙龙将再次启动，上面提到的这些问题，沙龙上我们见面聊。
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