如果只看最新的住宅产品，还以为天津豪宅大爆发了。
其实，天津是一座“刚改之城”。
2024年，天津新房成交套均总价197万套均面积110平米
300万以下成交占比高达82%。
2万/平米左右的新房卖的最好，成交占比37%。
这几个数字组合在一起，再直白不过了——
天津楼市，典型的以刚改为主力。
虽说，这几年供应的改善盘大幅增加（主力面积120平米以上、总价300万以上）。
也频繁听到很多人问400万买房怎么选？500万买哪更保值……
但实际上，咱们并未进阶到改善为主的市场。
不是没需求，恐怕是……购买力还不够！
几个原因，造成天津目前仅能停留在刚改阶段。
❶ 天津人的工资水平
官方公布的天津2023年度职工平均工资为8355元。
其中，城镇私企月均6080元。
用收入倒推，普通家庭能接受多少钱的房子？
支撑月供6000元，都算条件比较好的。
也不敢多贷款，贷100-150万压力已经不小了。
结果——购买力大多在200-300万。
❷ 二手房总价的限制
大多数家庭都要走“卖一买一”的置换路线。
二手房能卖多少钱，决定了新房总价上限。
市区8成的住宅成交，都来自二手房。
近5年，市区二手房成交套均价130-150万。
2024年套均140万，套均面积75平米。
如果置换新房，考虑到还款能力，一般会在二手房售价基础上加100万，面积加30平米。
大多数家庭能承受的预算，也就在250万左右。
而且，这几年二手房价格大幅下降，家庭资产萎缩，购买力也被削弱。
❸ 预期弱，消费降级
以前买房博房价上涨，垫脚尖也要在市区买高价盘。
现在，天津已形成99%的自住市场，住宅资产属性弱，居住属性强。
多数家庭保守消费，不在房产上投入太多。
曾经都不愿意出市区的人，市区改善愿意外溢到“分界线”
所以2万/平米的新盘成交量很高。
❹ 天津房价，还是贵？
经过几轮调整，新房价格已比2021年平均降了15%。
但对比其城市，天津的房价不算便宜，特别是市区。
比如西安，成交套均价264万，套均面积139平米；
成都，成交套均价250万，套均面积131平米……
杭州才是典型的改善市场，套均价420万，套均面积137平米。
所以，为了控总价，在天津买改善盘的面积段很难拔高，只能停留在刚改阶段。
有需求就有驱动，地段不够，产品来凑。
天津这座“刚改之城”，吸引力日渐强悍。
产品换代的红利，让刚改盘性价比越来越高，甚至出现“豪宅平替”。
主力位置集中在“市区外、外环内”。
2024年诞生了好几个“单盘牛市”。
龙曜城、绿城锦玉兰、上东金茂智慧科学城、中建理想城……
“市区外、外环内”这一圈的含金量不可小觑：
不仅是天津城市宜居带，也是未来5年城市开发的主阵地。
新盘的产品力巅峰，会在这里出现，市区人口也会向这里聚集……
特此，365淘房推出特别专题《刚改之城》：
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