刚开年，越秀的2个高端产品就爆了！
前几天，越秀在上海两盘同开：
越秀·静安天玥首开销售23亿，日光、清盘；
越秀·苏河·和樾府4批次开盘销售21亿，又是日光、清盘，累销69亿。
艳姐看了下，越秀·静安天玥的均价12.1万/㎡，最贵的要卖到近2000万；越秀·苏河·和樾府的均价10.4万/㎡，最贵的也要卖到1600万。
一天之内2个高端项目同时开盘、同时日光、同时清盘，让很多人惊讶：
越秀，似乎一跃要成为上海高端市场的领跑者。
双双清盘后，艳姐朋友圈也被这3张喜报刷屏了，非常霸气：
可以说，在其他房企还在准备冲刺开门红的时候，越秀就在高端市场实现惊人的破局。
开局即炸场，相信大家都有很多疑问：越秀到底是怎么做到的？
艳姐在复盘越秀在上海的进阶之路后，看到了不太一样的解题思路：
以开创式创新，建立人与城、人与未来的“超级链接”。
01
清盘！清盘！
越秀上海开年“封神”
楼市下行，唯有高端市场依旧坚挺。但一个不争的事实是，高端产品的竞争越来越卷。
去年，越秀·苏河·和樾府未官宣时，市场就有疑问：上海首个TOP级的“和樾系”产品，客户会不会买单？
开盘时，又被盯着：到底能卖几成？
它的表现是：
公开时，超高颜值、五重奢石......刷屏上海；
领证时，备案均价10.36万/㎡，地产圈一震；
开盘时，4次开盘4次触发积分，认购率287%、270%、338%、272%。
总共528套房源，认筹超1500组、综合认筹率284%，4开4罄，差不多平均3个人抢1套房。
从开盘到清盘，越秀只用了194天，当然，中间还过了一个春节。
越秀·苏河·和樾府四批次开盘现场
而越秀·静安天玥，市场的误解也是同样的逻辑。
当然，“反转”的也很快：
147套房源，备案均价12.1万/㎡，认购率178%，开盘日光清盘。
如何理解这两个项目的含金量？
越秀·苏河·和樾府，累销69亿，跻身普陀新晋单盘销冠；
越秀·静安天玥，销售额23亿，跻身今年的板块销冠。
1天干了44亿，差不多是去年全年业绩的7成，越秀也基本提前预定了：
2025年1-2月上海市场的TOP4！
创造新纪录后，越秀上海在2025年的开年直接封神！
02
逆风破局
越秀的三大致胜“法宝”
市场还在出清，越秀开局即破局，在当下这个略显沉闷的市场里绝对称得上夸张。但它又不只是越秀的“胜利”，更多地是给到行业一种思考：
从来就没有不好的市场！只有无法创造奇迹的房企！
进入上海不到4年，越秀竟已经布局12个项目。细品这些项目，艳姐发现从聚焦深耕到高端产品打磨到圈层服务，越秀的打法相当值得品味。
①读懂城市，聚焦深耕核心地段。
很多人说，越秀在上海的爆卖，首先是因为其占据核心地段。
那为什么越秀总能踩准上海的发展步伐？又踩准了什么时间点？
从2021年进驻上海以来，越秀4年布局12个项目，艳姐看到他们在上海的进阶路径非常清晰：
从外环到内环，再到一江一河，每一步都能洞悉上海城市发展的顶层规划，以及板块轮动的节奏。
这完全是上海地产圈老法师的高阶打法。
越秀上海布局示意
这两年，他们在上海呈现出清晰的逻辑：
坚定布局上海核心板块。
前瞻性地紧跟城市顶层规划，打磨板块引领性产品。这样的读城逻辑下，我们看到越秀在核心区域不断拿地，开启了一连串的强势输出：
|静安内环内的越秀·静安悦、越秀·静安天玥；
|普陀苏州河畔的越秀·苏河·和樾府；
|杨浦的越秀·杨浦天玥、翎翠滨江；
|浦东中环翡雲悦府、新杨思项目……
|虹口北外滩的越秀·外滩樾；
|长宁项目；
别人广撒网抢地的时候，越秀保持战略定力，始终静候核心地段的机会——出手就一定会锁定核心区域核心地块。
②读懂客户，精雕主流产品。
有好地段固然重要，但只是基本门槛。在高度内卷的上海楼市，尤其是高端产品赛道中的客群，他们对品质、品位的追求和要求更高。
基于核心地段的深耕布局，摆在越秀面前的下一个课题是：
如何用优质产品设计将地段价值发挥到极致？真正匹配塔尖客群更高的精神追求。
越秀的方案是：
拉高高端产品力上限，为塔尖客群定制一套理想生活方式，并获得情绪上的共鸣。
越秀·苏河·和樾府、越秀·静安天玥就是2个典型的剖析样本。
比如越秀·苏河·和樾府，为匹配“一江一河”世界级蓝图，他们基于“和樾系”一半公园一半城市的理念，将城市的繁华与自然深度融合，让客户可以真实触摸到苏州河畔的美好生活。
两个关键词：
公园社区一体化、高级的定制化。
在设计之初，越秀就摈弃了传统的高低配做法，10栋小高层沿苏州河呈一字型点状错位布局，给社区内的后排楼栋设计了景观通道，并通过窗角立面的斜切设计，让苏州河景观最大化地引入室内。
同时还通过退让红线、口袋公园的策略，消除内外部景观的边界，让原本泾渭分明的社区和街道的边界得到柔化。
越秀·苏河·和樾府鸟瞰
这样做的结果，让社区真的成为了自然的一部分，而不仅仅只是附属品。
而在整个社区的打磨上，越秀做了很多开创性的高定设计。
在立面的设计上，大面积米白色的石材，与玻璃、铝板的组合，第一观感是外滩建筑群的恢弘气势；石材斜切工艺，再搭配香槟色金属线条，在视觉上营造出一种豪华质感。
越秀·苏河·和樾府效果图过程稿
不止立面，在门头、园林、会所、大堂等，都做到了几乎全石材的处理。
越秀·苏河·和樾府实景
在内部细节上，除了石材，室内玄关、主卧背景墙面用了高档皮质进行包裹；无连廊、270°转角阳台、全明电梯厅……
越秀·苏河·和樾府样板间实景
越秀·苏河·和樾府样板间实景
仔细品读，会发现他们并非炫耀奢华，而是要在苏州河畔的臻稀宝地上，不断放大“一江一河”顶层规划的活力，让深处国际水岸的客户能感受到闹市之中静逸的奢华。
越秀·苏河·和樾府实景
再比如越秀·静安天玥，在静安内环内稀缺土地上，他们匹配国际静安的城市愿景，开创性地打造了内环内极为稀缺的带私厅纯粹高端产品。
一个关键词：
重塑高端客群的生活场域。
在立面的设计上，大面积玻璃搭配香槟色和浅香槟色铝板，形成一体化超流体立面，呈现出国际前沿的质感和品味。
越秀·静安天玥效果图过程稿
景观层面，以“游园”理念融合水院门庭、阳光草坪、无界式泛会所，通过酒店式归家+多元生活度假场景营造，为社区注入隐奢的松弛感。
越秀·静安天玥效果图过程稿
室内空间的打造同样让人惊叹越秀对高端产品的细致思考。
在建面约142㎡户型中，约6.4米面宽的大横厅，衔接约1.6米进深的全景奢阔阳台，形成约52㎡的LDKB一体化奢阔空间，配合“3+1可变空间”设计，这里完全成为家庭社交的“无界剧场”；
甚至在电梯厅，还打造了约6~9㎡的私家专属空间。
越秀·静安天玥建面约142㎡户型图过程稿
这种深度酒店化的设计，过去在3000万级的豪宅中才会出现，但这次被越秀创新性地放在1500万级的产品中，完全是意外的惊喜。
越秀·静安天玥样板间实景
当然，如果你足够细心，会发现这两个项目都没有跳脱一个核心：
海派。
在越秀·苏河·和樾府，你能看到地面的拼花石材、由外而内的弧线、摩登复古的配饰；在越秀·静安天玥，你也能看到邬达克的超级曲线……海派元素，与项目实现了无界融合。
换句话说，越秀在上海，身上已经有了相当强烈的本土化味道。
③“逆天”服务，更纯粹的圈层体验。
好地段+好产品，把这两点做好，在高端产品赛道基本就已经赢了一大半。
但想要真正在高端市场立下flag，更重要的是要有与之匹配的高端服务。
在上海，艳姐看到了越秀对塔尖圈层的“野心”：
越秀商管最高端的“臻ONE”服务体系。
越秀商管的客群，大都是来自广州国际金融中心这样超5A级写字楼的塔尖圈层。所以他们太懂得塔尖群体的生活所需，以及如何带来极致高端的服务体验。
越秀商管服务示意
“臻ONE”服务体系，5大服务场景、25个服务触点动作，可不是传统的保安保洁，而是真正的高端酒店服务，比如大堂酒店礼宾服务（24小时）、归家护送、清洁打扫、代收垃圾、房屋看护等，甚至还能协助业主家政定制、家装维修、物业资产服务等。
相当于有了一位24小时在线的私人管家，全心全意满足你的生活所需。
一句话解释，就是：
需要的时候，越秀在，不需要时，不打扰。
这样做，才能够匹配得上塔尖圈层的品味，让购买者得到的不仅是一套房子，更是一个能传承，能彰显身份的资产与名片。
03
现象级操盘
越秀的硬刚
操盘策略是企业战略的落地。顺风局好打，但逆风局不是每一个团队都能打得好的。
艳姐看完越秀开年在上海的表现，第一反应是：
越秀居然这么“刚”？
在同一天连开2盘，多少是需要些勇气的，毕竟同台打擂，难免出现客户分流。而能做到即开即罄即清盘，说明越秀对市场的感知，已经把握到毫厘之间了。
在当下的市场行情下能做到这么成功，背后自然还是有更深层次的操盘逻辑的。
①自信高频开盘，抢占市场主动权。
去年上海高端市场出乎意料的火爆，但高端项目扎堆上市，市场分流非常明显，冷热分化的过山车行情下，十分考验房企对市场节点的把握。
但艳姐看到越秀的市场敏感度非常精准：
比如越秀·苏河·和樾府，在前期各个节点上精准蓄客，首开时便收获280%认筹率并触发积分，热销17亿，给项目立下了红盘的flag；
去年10月开始，高端项目扎堆上市，市场高度内卷，他们通过开放实景示范区“制造”了难得的市场窗口并二批次开盘，再次开盘日光；
在项目持续高热度的情况下，他们抢抓市场窗口，仅28天后三批次开盘，再次热销19.5亿；
今年2月的四批次收官开盘中，在开年市场热度明显不足的情况下，他们通过2盘联动开盘，依然日光日销21亿并顺利清盘，持续保持很高的热度。
越秀·苏河·和樾府开盘现场
可以看到，越秀在市场有热度时，精准把握住了市场窗口快速去化，在市场热度不足或者竞争激烈时，总能“制造”出市场窗口，实现快速去化。
在过山车行情下，他们通过团队作战，高频率开盘，提前锁定业绩，牢牢把握住了市场主动权。
②不复制只定制，敬畏市场才能赢得市场。
一般房企拿到地后，可能会直接复制过往成功项目，最多稍加修改便投入市场，这样做的好处是短平快、快速落袋为安。
但艳姐在越秀身上看到了他们对产品操盘的执念：不复制只定制。
在拿到每一个项目后，越秀的标准动作是：读城、读地、读客户。他们会综合土地气质、在地文脉、客群需求、区域进化使命等，来做项目设计。
在概念、方案、初设、施工图阶段，越秀的设计条线从前端到后端全程参与；条线会议经常从集团到区域到城市到项目一插到底；甚至集团总设计师每2周都会到现场飞检。
越秀·苏河·和樾府实景
艳姐观察到，TOP30房企中几乎没有像越秀这样把设计管理的颗粒度做到这样细致的。
而越秀这样做的目的只有一个：
为每一块土地量身定制高品质产品。
所以你会看到，越秀上海4年12子，每一次布局都处于城市的成长点之上，每一次都可以发现和填补市场空白，每一次都能推动区域规划与人居理念的全面跃升。
或许，这就是越秀深耕上海这座城市的初心吧。
04
未来还要继续爆？
越秀·苏河·和樾府、越秀·静安天玥已经成为开年上海楼市的两个现象级爆款。
但艳姐一直觉得，高端市场真正有实力的玩家，一定不是单个项目火爆后就昙花一现，而是有持续打造爆火项目的能力。
在未来的一年内，可以大概率肯定的一点是，越秀还是会继续火爆。
在这2个现象级项目后，他们还有6个重磅项目即将入市：
像虹口越秀·外滩樾，单价约23万/㎡、总价约4500万~9000万的风貌别墅。这是越秀在上海的首个“樾”系作品，也是他们在上海的最高端项目。距外滩和黄浦江约1公里的位置，他们在传统的风貌别墅之上做了诸多创新。
越秀·外滩樾效果图过程稿
比如270°的圆弧转角落地窗、大面积落地玻璃、弧形转角的处理……
要知道越秀·外滩樾只有49樽，以风貌传承为底蕴，以超越风貌的建筑规制，打造全新城市更新产品，引领当代生活方式。精益求精，越秀在风貌传承的部分极尽考究，仅用砖就采用了老红砖、陶砖、釉面砖、御窑金砖，再现百年深厚底蕴。同时秉承对于东方意境的追求，在社区内打造近千方的会所，营造心灵休憩的艺术空间，革新当代的生活方式。
有传承，有创新；有历史的沉淀，更有现代的精致。这应该是上海风貌别墅中，从未有过的产品。
艳姐觉得，不管是风貌别墅的买家，还是要做风貌别墅的开发商同行们，这个项目都值得去看一看。
还有长宁项目，在距离苏州河大约500米的近乎绝版的位置，据说越秀将会带来一个从未有过的先锋系产品。
艳姐听说，在长宁项目上，越秀会强化色调、材质等元素，以精致优雅的形态，呈现出板块内从未有过的、前卫与传统并存的国际先锋社区。
此外，还有浦东新杨思的翡雲悦府和最近新竞得的新杨思项目，杨浦的越秀·杨浦天玥、翎翠滨江等项目，妥妥的高端局。
城央核心地段，再加上越秀对于高端产品的打磨，这些项目想不火爆都难。
看到这里，真的有一种爆发在即的期待感。
结语
好产品，能让一家房企站稳一座城。
而产品的高度，首先源自于对城市、土地、客户的理解。
艳姐身在上海，听到房企最常讲的一句话是：
读懂上海，赋能上海。
其实很多房企也都有类似的战略或打法，但真正能像越秀这样说到做到，并视为铁律的房企少之又少。
越秀在上海的高端市场，已经流露出了强悍的制霸能力。
或许，这正是越秀，给到行业共同思考的课题。
主编：张艳
责编：Eric
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