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观山海家园新项目即将加推2栋1、2、3单元，本次加推的房源包括95-113㎡的三至四房户型。2月25日项目开放95㎡的样板房。3月初，这批新房源将正式开盘。特别是95平方米，预计会有非常大的竞争力！

开发商：深圳市远荔实业有限公司

物业：远洋物业

占地面积：42407.29平方米

建筑面积：163053.36平方米

总栋数：12栋（1栋/2栋三个单元、3栋/4栋两个单元、5栋、6栋）

总楼层：17--25层（即将加推2栋一、二、三单元295套房源）

层高：1/2/5/6栋层高3米；3/4栋层高3.05米

总户数：870户

车位：987个，1比1.13

绿化率：30.85 %

容积率：2.65

物业费：6.8元/平/月

产品类型：（住宅）

产权：70年（2023年5月至2093年5月)

梯户比：两梯两户/两梯四户/两梯五户

状态：（已开样板房）

观山海家园以“低密+价差”组合，为700万级购房者提供居住品质与资产增值双赢的稀缺选择。在深圳楼市回暖、前海基建加速落地的背景下，建议优先锁定中高楼层优质户型。

观山海花园位在传统的前海南片区，深圳西南角，周边二手房小区包括前海康城、泛海拉菲和佳兆业前海广场等，和妈湾隔着月亮湾大道对望，但相比妈湾如今依然的不成熟，它的生活配套基本是全的。

区位优势：

项目位于前海区域，虽不在核心三湾地带，但位于月亮湾大道东侧的老前海片区，享有一定的地理优势。项目占地面积较大，容积率2.65，限高80米，打造的是小高层社区，这在高密度开发的都市中显得尤为珍贵。

距离5号线荔湾站步行仅需700米。此外，铁路公园站规划了5号线与9号线的换乘站点，未来将连接宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海等片区。同时，15、21、27以及穗莞深城际等多条轨道交通线路也将贯穿前海与其他关键区域。

教育方面：

周边有多所幼儿园、荔湾小学和深大附中，其中深大附中在深圳一直是二梯队不错的学校。另外项目隔壁还规划了一所36班制小学，暂时未知是什么学校。

项目自带有6000㎡的社区商业，一路之隔的泛海城市广场购物中心，里面有人人乐超市，约500米有兴海湾肉菜市场，周边15分钟车程内还有海上世界K11购物艺术中心，前海卓悦INTOWN购物中心，前海壹方汇，山海会员商店前海壹方城等大型商业中心。

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项目周边生态资源丰富，紧邻大南山，享有大南山一线山景；周边还有月亮湾公园、荔林公园、小南山公园、青青世界等生态资源；

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【户型鉴赏】

建面约95㎡的3房2卫户型，以西南向或东北向的山景为特色，采用传统的竖庭设计，确保了南北通透的居住体验。特别值得一提的是，其阳台设计巧妙，从客厅延伸至次卧，使得空间显得格外宽敞，非常适合三代同堂的家庭，尤其是方便了老人早间的锻炼活动。

建面面积约为108-110㎡的4房2卫户型，其设计也颇具匠心。该户型为西南向或东南向，同样采用了传统的竖庭设计，确保了南北通透的居住体验。阳台的设计同样出色，从客厅一直延伸至次卧的对面，使得空间显得格外宽敞。此外，该户型的动线设计也相当清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧密相邻，为居住者带来了极大的便利。

建面面积约为113㎡的4房2卫户型，其设计特点与108-110㎡的4房2卫相似，但主卧空间得到了显著提升，能够容纳更大尺寸的衣柜。然而，由于该户型位于靠近主干道的楼栋，可能会受到噪音的影响。

建面面积约为115㎡的4房2卫户型，提供了东南、西南以及西北三种朝向选择，共计三种不同的格局。尽管这些格局在整体布局上相似，都采用了横厅设计，且阳台空间宽敞，但它们之间的主要差异在于阳台的设计上。这种设计上的微妙变化，无疑是为了更好地适应楼栋的朝向和周边景观而做出的精心调整。

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建面面积约为138㎡的4房2卫户型，同样展现了多样化的设计魅力。这种户型在整体布局上别具匠心，不仅空间宽敞，而且功能分区明确，为居住者提供了既舒适又便捷的生活环境。

该4房2卫户型位于社区中心，环境幽静，远离喧嚣。其设计提供了两种格局选择，均采用竖庭设计，利于南北空气对流，确保居住的舒适度。

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小区环境：

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2025深圳购房政策了解（买房政策+贷款利率+首付比例）

买房政策

限购政策：2024 年深圳对限购政策进行了多次优化调整，外地人（无深户无深圳社保）可以在深圳 “非核心区 “买 1 套房，如果有 2 个未成年子女还能在全深圳范围内增加一个购房名额；深圳人（有深户或者是在深圳有 1 年以上社保 / 个税清单）可以在深圳全市购买 2 套以上住宅。2025 年，预计深圳限购政策可能会继续放松，甚至核心区有可能放开限购。

税费政策：2024 年 9 月政策调整后，增值税免征年限 5 改 2。2025 年，有消息预测首套税费基本全部取消，二三套契税 1%-2%，这将进一步降低购房成本。

贷款利率

公积金贷款利率：自 2025 年 1 月 1 日起，深圳存量公积金贷款利率正式下调。2024 年 5 月 18 日前发放的住房公积金个人住房贷款，按相应首套、二套利率调整，首套自住住房 5 年以下（含 5 年）贷款利率为 2.35%，5 年以上贷款利率为 2.85%；二套自住住房 5 年以下（含 5 年）贷款利率为 2.775％，5 年以上贷款利率为 3.325%。

商业贷款利率：2025 年 1 月 1 日大多数购房者的商业房贷利率也同样迎来下调，参考 LPR 报价浮动利率，这批购房者将享受到 12 月 LPR-30BP 的利率，即 3.3%。

首付比例：

目前商业性个人住房贷款首套首付款比例为 15%起，公积金贷款首套如果购房人家庭名下在本市无房，公积金贷款首付款比例为 20%起；商业性个人住房贷款二套首付款比例为 20%起，公积金贷款二套如果购房人家庭名下已有 1 套住房，再次购房时公积金贷款首付款比例不低于 30%7。有预测称 2025 年首付比例可能会继续降低，不排除首套 1 成、2 套 1.5 成的情况。