陈跃/发自深圳
66亿元背后，是兴业银行对恒大债务重组的延续
（深超总B塔项目现场，中房君2025年2月摄）
在深圳，有多个总部基地，但“超级总部基地”只有一个。
从1990年完成填海工程，到2013年确定规划正式命名，“深圳湾超级总部基地”规划用地面积117.4万平方米，总开发建筑面积约520万平方米，规划人口约25万，官方定位为“全球城市规划设计的巅峰之作”。
1月份，中房君从深圳市住房和建设局获悉，2024年深圳湾超级总部基地片区累计完成总投资约1068.8亿元，片区开发初具规模，2个总部大楼已投入运营，4个总部大楼实现主体结构封顶，另有8个总部大楼正加快主体结构施工。
2月份，兴业银行大手笔66亿元买下深超总B塔部分物业，于是，这片土地上不同总部物业的不同命运，再次摆放到了公众面前。
从2017年开始，深圳湾超级总部基地加快了土地出让的步伐，引进了大批重大项目，近年来的施工速度也在加快，业内人士曾形容：“这里的每块地都是地王”。
时至2025年，深超总还有哪些涅槃重生的故事，又有哪些项目仍旧风雨飘摇？
01
再见“土豪金”，你好“双曲面”
从恒大超级总部的“土豪金”到深超总B塔的“双曲面”，这宗T208-0054地块走了五年。
2017年，恒大集团55.52亿元拿下该地块，同年，风光无两的恒大集团举家从广州搬至深圳南山区，开启广深“双总部”模式。
2019年，许家印现身深超总视察项目进度，这座新总部大楼首次曝光，但两年后，原计划2024年竣工的该项目陷入停工。
2022年底，T208-0054地块重新上架出让，深圳市安和一号房地产开发有限公司以75.4亿元竞得，项目更名为“深圳湾超级总部B塔”，建筑设计也随之调整。
至此，“深超总土豪金”成为了永远停留在效果图上的时代产物。
（截图源自：恒大集团官网）
2023年，深圳湾超级总部B塔重新复工，由万科南方区域代建，2024年7月，据“创新南山”消息，深圳湾超级总部基地B塔项目钢结构工程完成首吊。
又过半年，项目再次引发关注，原因是兴业银行的一纸公告：拟66亿元购买T208-0054地块项目部分物业，并已与深圳市安和一号房地产开发有限公司达成初步交易意向。
本周，兴业银行方面向媒体确认了此桩意向交易。
以往，金融机构购置一线城市优质物业的情况并不少见，但据中房君查询，兴业银行已有多年未曾如此大手笔地买入商办物业。
而根据兴业银行近期披露的2024年业绩快报，去年实现营收2122.66亿元，同比微增0.66%；净利润772.06亿元，同比微增0.12%，总资产10.51万亿元，比上年底增幅3.47%。
在未有明显盈利的情况下，提前拿出66亿元购买一栋四年后才竣工的写字楼，加上兴业银行的身影早已出现在地块接手公司安和一号的股权结构背后，此次兴业银行的操作也引发外界多番遐想。
2月25日，中房君实探此次兴业银行购置的T208-0054地块，这个82层地标项目当前处于开发阶段，现场正常施工中，门口工程概况牌显示，项目总建筑面积34.18万平方米，建设单位深圳市安和一号房地产开发有限公司，开竣工时间则为2023年11月30日至2027年9月28日。
（深超总B塔项目现场，中房君2025年2月摄）
02
66亿元背后，
是兴业银行对恒大债务重组的延续
针对此次兴业银行66亿元深圳买楼，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿向中房君表示，该笔交易并不能完全理解为外界所说的“银行抄底大湾区”，因为此次交易不能视为一笔简单的市场化交易。
“背后大致逻辑是恒大暴雷后，欠兴业银行的债务被重组，打包纳入兴业信托，由安居建业小股操盘保交付，建好后再由原债权人兴业银行回购。通过‘信托结构+有限合伙+第三方主体操盘’的架构，虽然不构成关联交易，但实际上本次交易可以看成是兴业银行对恒大的债务重组的一个延续。”
吴睿还提到，公告中兴业银行以66亿元的价格购入项目底层商业及中高层写字楼区域，并未披露具体面积，所以价格是否合理尚难判断。
“但按照恒大2017年拍得该地块出让条件中约定，可售面积不超过8.68万平平方米，假设本次兴业银行购入全部可售面积，以66亿元购买8.68万平方米计算，单价约合7.6万元/平方米，相较于目前周边同类办公项目，此价格并不便宜。同时，本块土地年限从2017年开始计算只有30年，到交付时仅剩20余年，从大宗交易的视角，这个年限的物业价值还会有一定折损”，吴睿说道。
戴德梁行研究院副院长张晓端向中房君表示，2024年，深圳大宗物业成交金额低于过去三年，且从具体成交标的看，也呈现出小面积、低总价物业成交相对活跃的趋势，以此角度来看该笔交易，此次66亿元的办公楼收购也有其亮眼之处。
据戴德梁行报告，2024年深圳全年录得大宗交易239亿元，合计32宗，交易金额及宗数同比均下降约四成。其中，办公类成交额占比约八成，以自用及小额交易为主，国企及区属平台买家成交总金额占据半壁江山。
03
时至2025年，谁还在深超总飘摇？
值得关注的是，本月中房君实地走访深超总发现，同在这片117.4万平方米的土地上，有的项目建设如火如荼，有的项目涅槃重生，也有项目一路走来至今进度坎坷。
如矗立在深超总东北方位的碳云总部大厦，现场可以看到尽管已经封顶，塔楼的底层单位也已挂装少量幕墙，但现场已无任何施工迹象，工地大门也已封上。有周边中介告诉中房君，碳云大厦已从2023年停工至今，是深超总第一座全面停工的地标建筑工程。
（碳云总部大厦现场，中房君2025年2月摄）
资料显示，背后业主深圳碳云智能科技有限公司成立于2015年，创始人均出自同城的华大基因，为生命科学领域独角兽企业，2017年完成A轮融资，估值超10亿美金。同年，碳云便挥金如土在深超总拿地，深圳碳云总部大厦的投资额高达45.5亿元人民币，原本预计建成时间为2025年。
2018年2月，碳云大厦正式动工，项目以“DNA双螺旋结构”为设计理念，由A、B两座塔楼组成，分别代表“生命之塔”与“智慧之塔”，高度分别150米和200米，碳云智能的定位是“生命科学地标建筑”。
中房君通过深圳市住建局查询到，碳云大厦的主体工程合同竣工日期为2021年9月30日，并且，从现场的一块建设工程牌则可以看到，碳云大厦的最新一块施工许可证期限为2023年6月至2024年6月，但明显在施工许可证的有效期内，该项目仍旧未能复工完工。
在碳云智能的官网上，其公司新闻的最后一篇更新，也停留在了2020年。
（碳云总部大厦现场，中房君2025年2月摄）
而在此次兴业银行购买的T208-0054地块旁边，相邻的一宗T208-0053地块，则是由深铁在去年5月接手的万科深超总地块。
2017年12月，深超总出让两宗相邻的商服用地，恒大与万科各拿下一宗。那年，万科位列房企销售榜第二，恒大第三，销售额均突破5000亿元大关。
（原万科总部大厦现场，中房君2025年2月摄）
据了解，万科原计划在T208-0053宗地建设万科总部大厦项目，拟投资69.4亿元。遗憾的是，直至2024年5月，万科将该地块挂牌转让，也是万科“瘦身健体”一揽子方案的落地举措之一。
2024年9月，深圳地铁发布《深铁迎海超总基地项目建筑设计总承包采购公告》，意味着万科深超总地块已变成“深铁迎海超总基地”。
2025年2月，中房君在该地块现场看到，目前该工地大门依旧写着“万科总部大厦项目”，整体上看，项目也仍未重新开工。但透过大门往里可以看到，工地内已挂起“深铁迎海超总基地项目场地交接仪式”的横幅，可以预见的是，该地块亦有望在近期重新启动。
（原万科总部大厦现场，中房君2025年2月摄）
与此同时，在深超总基地现场，中房君还发现，中兴通讯位于深超总的新总部大楼“深圳潮”则似乎陷入了施工缓慢的困境。
现场的二期工程概况牌显示，项目合同开工时间为2021年9月30日，竣工时间为2024年2月16日，目前建筑主体结构已出，但现场工地大门紧闭，未有明显的施工迹象。
（中兴新总部大楼现场，中房君2025年2月摄）
该地块由中兴通讯股份有限公司在2017年6月竞得，2018年2月，中兴通讯公告披露与万科进行项目委托开发建设与销售，即由万科开发建设将近19万平方米的物业，建成后万科交付给中兴通讯7.7万平方米的办公物业，剩余部分除了公共服务配套，3.5万平方米的商业物业和2万平方米酒店物业则由万科销售。
有中兴通讯内部人士向中房君透露，受到代建方万科近期遭遇流动性压力的影响，公司内部也十分关心新总部大厦的施工进展，但相信在深圳的系列支持下，接下来项目建设可以继续回归正轨。
对此，中房君也将持续跟进报道。
（中兴新总部大楼现场，中房君2025年2月摄）
