原创 刘博团队
01
一场性价比革命
“3000人抢700套房”、“2小时售罄”、“环比暴涨45%”……
这些最新数据再次将深圳楼市推向舆论焦点。
这是否预示着市场即将全面回暖？马上进入“金三银四”的传统旺季，购房者需要跑步进场or继续观望？
上周末（2月23日），深圳贝壳研究院的数据显示：当天深圳二手房成交量已重返去年十月的最高峰值。
你可能不了解这是什么概念。
要知道，去年10月的高峰是在9月29日深圳放开非核心区限购政策的直接刺激下形成的，当时成交量暴涨至近4年来的新高。
而如今，在没有任何新政策利好的背景下，市场自发回升至这一水平，这种快速回暖确实让人不敢置信。
乐有家的最新数据也进一步印证了这个趋势：上周深圳二手住宅看房量环比上涨13%，成交量环比更是飙升45%，几乎触及去年政策红利期的高峰水平。
宏观数据是好的，但是仔细分析开盘细节，你会发现一个问题：
北站某项目开盘，近3000批客户选购780套房源，其中82-83平方米的小户型在2小时内就被抢购一空。
这些小户型产品单价显著低于大户型，总价也更亲民，据说这次开盘大约有70%的客户是冲着82平三房去的！
这组数据也揭示了深圳楼市的深层逻辑：市场正在经历一场“性价比革命”。
这一次，市场面临的是一群超级理性、超级精打细算的购房者。他们不受市场氛围影响，只精准狙击那些极致性价比的项目。
这种消费心态也让市场进入新阶段：那些位于核心区域、超低价格、品质过硬的项目，仍然能够激发巨大的市场热情。而那些价格过高或地段较差的项目，则可能面临更大的去化压力。
因此，深圳楼市确实会迎来小阳春，但只是一个“结构性回暖”的过程，而非全面复苏。
02
“捡漏”机会越来越少
面对这样的市场，购房者买房难度反而更大了。
许多人仍抱着侥幸心理，认为只要耐心等待，总能在核心区域遇到价格低廉的优质项目。然而，深圳楼市已经告别“遍地是宝”的时代，供需结构正在发生根本性变化。
截至去年12月，深圳新房预售的去化周期已降至9个月，房源供需关系开始出现结构性改善，特别是核心区域甚至可能面临供不应求的局面。
土地市场连续高价成交，龙岗大运地块土拍溢价率70%创新高；宝中地块最新成交楼面价上涨1.1万/㎡；后海新地块更是以7万/㎡的楼面价刷新深圳地王纪录。
而这些新地块共同的特点是：不限户型、不限售价。
高昂的土地成本正在推动核心区域加速豪宅化，如取消“7090”政策后，深超总项目只推200平以上大户型，还有今年宝中新盘入市价高达11.8万/㎡，越来越多项目冲击10万+，深圳核心区域的上车门槛正在被快速抬高。
核心区域在向豪宅转型，普通购房者的选择空间在收缩，而市场上的“捡漏”机会，也在逐渐消失。
深圳目前真正具备高性价比的项目已经凤毛麟角，如果中立客观的去评价和筛选，天健和郡府一定值得关注。
鸟瞰图
天健和郡府，单价4.39万/㎡起，首付58万起，买前海宝中建面约89㎡3房。这个价格买宝中3房，过去想都不敢想。
看看周边一二手房价格：
鸿荣源胤璇中心均价8.55万/㎡，中铁阅臻府均价8.61万/㎡，都市名荟花园二期更是高达11.8万/㎡。即便是10年楼龄的次新房，壹方中心也要15.3万/㎡，海纳公馆、云玺锦庭、都市名荟一期都在12-13万/㎡之间。
同样是89平米的三房，天健和郡府总价约390万，而周边新房至少要760万起，整整差出370万！
如此大的价差，不禁让人疑惑：这个项目是不是在偏僻的地方？
恰恰相反，天健和郡府位于前海宝中核心区域，配套设施极为完善：
项目距离5号线翻身站仅300米，1站可达宝中，3站即到前海；周边环绕着六大公园，三大三甲医院；步行可达海雅缤纷城、前海壹方城等超百万方商圈；项目与安乐小学一路之隔，距离宝安中学（集团）海滨中学仅0.6公里。
效果图
项目最核心的价值在于地段。
从规划角度，前海作为粤港澳大湾区的桥头堡，前海承载着五大国家战略：经济特区、粤港澳大湾区、先行示范区、自贸试验区和深港合作区。
前海是中国发展最快、质量最高、效益最好的区域之一。2024年深圳前海地区GDP首次突破3000亿元，达到3008.8亿元，同比增长8.6%，远高于全国平均水平。
前海还抓住了人工智能这个超级风口，打造了深圳领先的AI产业集群。
截至2025年初，前海已集聚人工智能企业385家，占深圳市AI企业总量的12.75%，形成了以思谋科技、小马智行、影石创新等为代表的创新企业集群。
2024年1月启动的前海深港人工智能算力中心，是珠三角当前投资运营规模最大、算力最高的智能计算中心
前海AI企业已在多个领域实现技术突破：小马智行成为全球Robotaxi第一股，思谋科技的AI检测为制造业带来质检效率提升超85%，慧灵科技拥有300余项专利，其产品已覆盖深圳上千家门店……
过去前海一直被诟病“金融比不上福田，科技比不上南山”，难以找到自己的产业定位。随着人工智能浪潮的兴起，前海终于找到了自己的发展路径，在AI驱动的新经济时代，前海无疑将成为深圳最具活力和潜力的区域。
图源：深圳前海
为什么天健和郡府地段配套产业都这么好，价格却如此低？因为这是一个人才房项目。
有人担心人才房的限制性太强。
但实际上，这批人才房是最后一批能获得完全产权的保障房。23年8月新政后，深圳将不再供应新的安居房和人才房用地。换句话说，这样的机会，错过就没有了。
至于十年限售期，其实并不是问题。
数据显示，深圳人从买房到换房的平均周期是7年多，特别是在核心区域，绝大多数业主的居住周期都会超过10年。更何况，项目的居住群体都是高素质人才，这种纯粹的圈层本身就是一种优势。
补差价问题更不用担心。
这相当于政府给了购房者一笔10年期的无息贷款。而且从通货膨胀的角度看，10年后支付的差价，实际购买力会大幅缩水。这种延期支付机制，实际上是在帮助年轻人降低当下的置业压力。
现在核心区新房慢慢豪宅化，以后再想58万首付买入宝中，真的没机会了。
03
很难相信这是一个人才房
“人才房”三个字，常常让人联想到对品质的妥协。但在天健和郡府，这个印象被彻底颠覆了。
天健是一个与深圳特区共同成长的名字，从莲花山邓小平铜像到深南大道，从滨海大道到深圳交通枢纽大厦，天健参与了深圳众多标志性建筑的建设。
1983年，解放军基建工程兵302团在深圳集体转业，这支铁军带着“特区拓荒者”的匠心基因，成就了今天的天健集团。作为深圳唯一一家具有自主施工能力的综合性开发企业，天健用一个个“良心工程”诠释着什么是“国企担当”。
而在天健和郡府项目上，这种“工匠精神”被发挥到了极致。
从户型设计看，天健和郡府的匠心处处可见。
建面约89㎡D户型，采用竖厅设计，以约3.5米宽敞的客厅开间为核心，打造出空间层次感。
客厅与餐厅一体化布局既保持了开阔视野，又能自然划分功能区域，让6人餐聚也不显拥挤。阳台进深达1.5米，满足了日常晾晒需求，同时作为客厅采光面，引入充足自然光线。
展示空间实拍图
三个卧室均带飘窗，不仅增加采光，还巧妙扩展了实用面积，为收纳和装饰提供更多可能。主卧约3.3米的开间轻松容纳1.8米双人床，保证了生活舒适度。
展示空间实拍图
建面约89㎡E户型则采用横厅布局，这在同面积三房中较为少见。
它最大的亮点是南向约11米的连续采光面，让客厅、餐厅、厨房和卧室共享充足阳光，通透、大气，社交属性更强，景观视野更开阔。
展示空间实拍图
玄关和客餐厅的飘窗形成南北通透，带来极佳的自然通风效果。厨房空间更为宽裕，可设计为U型操作台，多人同时备餐也不觉拥挤。
展示空间实拍图
主卧面积约11平米，放1.8米的双人床一点都不拥挤，而且飘窗也很大，两边做些收纳柜，既舒适又实用。
展示空间实拍图
更值得一提的是，这些户型的得房率高达86.9%，远超商品房75%的平均水平，为业主提供了更多实用空间。
装修标准方面，天健和郡府处处透露着“高配”气质。
地面铺设750*1500mm的大规格地砖，这种规格一般只有高端商品房才会使用。
钢木复合门和实木复合地板的选用，既保证了美观又确保了耐用；断热铝合金框配合中空夹胶玻璃的设计，让居住更加舒适安静。
细节之处更见用心：卧室设置双控开关，床头预留插座位置，三色可调的照明系统，这些看似微小的设计，却大大提升了日常生活的便利性和舒适度。
社区配置同样不输商品房。
3梯6户的梯户比让归家不再拥挤；车位配比超过1:1，彻底解决了停车焦虑；五大主题的生态立体花园，让社区生活更有品质；9班制幼儿园、社区商业、健康服务中心等配套一应俱全，满足了不同年龄段居民的日常需求，让生活更加从容便利。
当你走进天健和郡府，很难相信这是一个人才房项目。在这里，你看不到任何对品质的妥协，只看到一个负责任的开发商，用心地为这座城市的人才，打造一个真正的家。
在深圳这座一线城市，能以58万首付上车宝中这样核心区域，这种品质的好房子，堪称置业路上最后的红利。
3月初，天健和郡府即将启动配售，对于符合条件的购房者来说，这或许是2025年最值得把握的置业机会。
