文/乐居财经 严明会
前不久，鸿荣源CITY X观城项目揭幕。
这个位于深圳龙华、毗邻地铁4号线观澜站的商业综合体项目，集商业、办公、居住、文化于一体，总建面达40万平方米，被誉为是“壹方天地2.0”。
40万方的商业综合体，可以说算很大了。但其实，项目也只是鸿荣源旧改项目——鸿荣源观城的一部分。
作为龙华观湖的旧改巨无霸，鸿荣源观城近来连续释放出即将入市的消息。
近日，其首推的08号地块未来平方云山府（也叫“观城时尚花园”）《建设工程规划许可证》及总平面图公布。
项目的建设单位为深圳市嘉创投资有限公司，其由深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司100%持股。
这两家公司，前者执行董事、总经理为杨雪梅，后者董事长、总经理为姚如忠。
鸿荣源集团是深圳有名的地产开发商，创始人、董事长是赖海民，其长子赖俊霖目前则担任鸿荣源集团总裁职位。
未来平方云山府项目一共有八栋楼，当中，住宅楼有五栋，均是58-59层的超高层；两栋34-35层的办公楼；以及一栋幼儿园。
五栋住宅分别是1栋一二三单元和3栋一二单元；幼儿园是2栋；两栋办公楼是则分别是4栋一二单元。
整个小区呈围合式分布，五栋住宅均是三梯六户的设计。
未来平方云山府项目的建设用地面积2.73万平方米，总建筑面37.41万平方米，容积率高达10.08。
其中住宅建筑面积15.66万平方米，商业、办公建筑面积7.04万平方米，公共配套设施建筑面积2.37万平方米。
住宅总户数1566户。机动车位2220个。
目前，项目户型尚没有官方披露。
不过，此前传出消息，其主流产品为88-98㎡的3房2厅2卫，108-117-143㎡的4房2厅2卫户型。
鸿荣源观城，前身为龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元。
该城市更新单元总规划占地约38万㎡，总建筑面积约275万㎡，其中住宅面积133万㎡（其中包含了公租房18.08万㎡，土地整备安置房1万㎡）。
根据规划，该旧改项目规划有大型商场、甲级写字楼、五星级酒店、巨幕影院、休闲文化街区、品质住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园、学校、医疗、文体设施等。
是一座名副其实的旧改大盘。里面规划的住宅就达到9674套，含2506户保障房。
并且，目前还有小半的地块规划没有公示。待项目全部建成，住宅供应量或将超过万套。
因此，市场也称它为Pro版的“壹城中心”。
壹城中心位于龙华老城区，同样由鸿荣源打造，是目前龙华最大的楼盘。
由于体量过于庞大，鸿荣源观城共分六期16个地块开发。其中住宅部分主要位于01-04、08-12、15以及17-19共13个地块。
此次最新披露总平图的未来平方云山府，便是08地块。
实际上，与未来平方云山府一同披露总平图的，还有未来平方云岭府。
该项目位于11地块，又名观城世纪花园。
未来平方云岭府一共由六栋建筑组成，其中五栋住宅，一栋幼儿园。
五栋住宅中，1栋一二三四单元是商品房，层高45-48层；另外，2栋是公租房31层。
未来平方云岭府项目，建设用地面积2.06万平方米，总建筑面积19.06万平方米，容积率要低一些，为6.77。
户数1285户，其中公租房224户。机动车位1209个，车位户数比0.94，后期可能存在车位紧张。
目前，未来平方云山府、未来平方云岭府尚未有价格披露。
参考周边，贝壳找房显示，项目附近景勋天著4万/平方米，溪山禾玺首府3.9万/平方米，合正观澜汇云境3.9万/平方米。
如果按均价4万/平方米计算，预计总价3字头可上车88平的3房户型。
应该说，该项目作为一个超百万级的大城，配套是比较齐全的。
另外靠近地铁4号线观澜站，通勤交通较为便利。
不过其巨无霸级别的旧改体量，也有不足：
首先，周边面貌目前仍相对老旧，这么大的体量，远期需要较长时间的兑现。
而整个项目巨大的供应量，后期流通也是一大问题。
当然，项目最引起关注的，还是其高容积率。
以未来平方云山府为例，项目10.08的容积率，体现在平面图上，显得过为密集。
其住宅楼栋层高达58-59层、楼高179米左右，但前后相邻两栋楼之间的最短楼间距仅有18米左右。
也就是说，该项目的楼高是其最短楼间距的近10倍。
项目在网上，清一色都是对其高容积率的讨论。
有网友表示：“那么大容积率，想想都难受。”
有人表示：“太密集了吧，楼贴楼的。”
还有人说，“这么密的楼间距，深圳的阳光果然是需要钱的！”
也有人对项目后期入市情况表示担忧：
“这次产品差大多，除非特大利好发布，否则市场不会惯着他的。”
这样看来，项目在后期产品打造及营销上还需拿出更大的诚意。
