昨天我们报道了，上周末的广州二手，一天就成交了250套！
小阳春的势头有多猛，大家肉眼可见，不少地方的二手哐哐成交。
但是吧，有的板块愣是没沾上光。
比如增城的“尖子生”——新塘。
｜广州航拍图
| 广州楼市发布摄
壹
最近，楼市君频频刷到新塘的二手成交，价格非常震撼。
比如新康花园，这套88平两房单位，业主足足挂了接近4年，上个月终于成交了。
总价69万，单价约7807元/平，比我老家的小县城还要低...
｜来源：链家
虽然说，这个小区楼龄接近20年，但房价也是“风光”过的。
去年的新康花园，成交价还在1.2万/平，前年更是高达1.6万+/平...
到这位业主确实没抓住好时机，历时接近4年、一路降降降降了37次...在底价的边缘疯狂试探！
｜来源：链家
最惨的是，这样的小区还不少。
比如群星新邨，这套二手单位面积约130平，去年8月底才挂牌。
得益于总价低，这几个月以来，该房源吸引了59位买家带看。
｜来源：链家
最终，这套房以110万成交，折合单价约8422元/平，创下了5年来小区成交新低！
3个月之前，有媒体报道过新塘爆出的新低价，166万卖182平户型，单价约9100+/平。
现在呢，群星新邨的房价再打个九折。
贝壳数据显示，目前群星新邨二手均价约9808元/平，比起去年同期下跌了30%左右。
｜来源：链家
而且整个社区，光是在贝壳上挂牌的业主就超接近100个，竞争相当激烈。
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贰
事实上，以新康花园、群星新邨为代表的二手价格，好比新塘二手的缩影：
起落落落落...
现在的新塘房价，到底什么水平？
楼市君整理了新塘30个以上的新盘，有20个以上的成交价，都跌破了1字头。
｜广州楼市发布制
目前，新塘的二手均价在1-1.2万/平之间。
其中，次新盘较多的新塘北部区域，成交量价都较为坚挺，在1.2万/平左右。
｜来源：贝壳找房
但从整体走势看，新塘的二手价格渐渐向朱村靠拢了。
在刚刚过去的1月，朱村成交了34套二手房，整个板块均价已经下探到1万以下了。
只比新塘南低了400元/平。
｜来源：贝壳找房
楼市君统计了朱村30多个小区，能够坚守1字头的，大约只有5个。
无论是平层还是复式、是否在地铁口，甚至全新未住的二手盘，基本都在7000-9000元/平。
比如叠溪花园，率先打破朱村片区二手底价。
目前，叠溪花园最新二手成交价，已经下探至5000+元/平，比起2019年腰斩接近70%！
｜来源：链家
即便是曾经的大热门科慧花园，1月成交均价跌至1万/平。
｜来源：链家
可以看到，作为增城枢纽的新塘，和主打成熟住区的朱村，都走向同一条路：
以价换成交！！
叁
很显然，近一年来，新塘已经出现了价格踩踏。
为什么这么说？有两个原因。
一方面，无论是新塘或者是朱村，都有一个共同点：
挂牌量真的太多了。
｜朱村板块航拍
｜广州楼市发布 摄
目前，新塘的挂牌二手房超过2200套。
按照去年630套的成交计算，不增加挂牌的情况下需要3年半才能消化完。
｜来源：链家
竞争激烈之下，想卖房的业主，只能照着超低成交价来挂牌。
降价，就像一条鲢鱼搅动了平静的水面，迅速扰动买卖双方的心态。
价格越卖越低、越低越卷。
像新塘新世界花园这种挂牌率在7%左右的小区，整个小区，相当于15户里面，就有一家在卖房。
｜来源：链家
而是，明明降到底价了，一抬头小区里还有近上百个竞争对手跟你抢“笋王”的宝座…
房子真能卖出去，也得伤敌1千，自损1千八。
另一方面，最强的卖房噱头，迟迟不兑现。
2018年之前，新塘抓住的利好有3个：TOD新城、凯达尔枢纽、旧改。
｜来源：2018年新塘某盘宣传资料
现在呢？
凯达尔枢纽国际广场不仅停工多年，建筑内部仍未毛坯状态，去年两度摆上货架、两度遭遇流拍。
还有新白广城际，从2015年开建至今，已经等了10年。
目前，新白广的进度已超90%，但主要卡在铁路经营权纠纷等问题，迟迟不开通，据说有望今年正式开通运营。
｜来源：领导留言板
2019年，借着旧改的东风，时代中国对官湖村下手了，豪掷改造成本63亿成为其项目的正式合作企业。
同样，在时代浪潮下，由于各方面因素，官湖旧改也陷入了停滞的状态。
可以说，这些年新塘的饼画了不少，但真正落地的只有一条13号线...
加上竞品竞争、二手小区自身短板、户型等，都让新塘无价格上涨的动力。
最后一个问题，到底现在能不能买新塘？
尽管市场上对于新塘的争议满天飞，但不妨碍很多刚需买家用脚投票。
据中原研究院监测，在过去一年广州10大一手成交活跃板块中，增城就占了4席。
其中，新塘、永和、荔城、朱村板块均在列。
纵观最近一年时间，新塘虽然二手价格走低，但成交却创下了一个小高峰，四季度成交达到148套。
｜来源：贝壳找房
楼市君认为，真正适合新塘的，往往是明确自己需求，以及能真正做出取舍的人群。
对此，你又是怎么看的呢？
