老黄埔终于搞定了一块“硬骨头”。
前段时间，中船黄埔文冲总部正式迁至南沙龙穴举行了揭牌仪式。
这意味着，这个扎根长洲岛170年的“巨无霸”，曾年产200多亿、订单排到2029年，如今挥别老黄埔，留下的是腾挪出的江岸线和一片关于未来的想象。
有人说，这是老黄埔“甩掉硬骨头”的第一步。
毕竟，文冲船厂所在的文船-庙头段，正是广州海丝城规划的核心区。
船厂搬迁后，2.6平方公里的滨江地块将彻底腾空， 规划中的“科技长滩”“工业遗产公园” 终于有了落地的可能。
但问题来了：搬走一个文冲船厂，老黄埔就能翻身吗？
去年底获批的《广州海丝城规划》，给老黄埔画了一张大饼：84平方公里土地，对标“世界一流滨水城区”。
规划图真的非常美，看看↓
但目前有突破的只有港前路以南的2.6平方公里——也就是文冲船厂的“地盘”。
按规划，文船-庙头段将打造“科技长滩”+“工业风文创区”。
△ 文船绿轴效果图
理想很丰满，但现实很骨感。
参考鱼珠湾十年开发仅完成六成，文船片区开发周期恐怕要10年以上。
更扎心的是，即便这里建成了，往西3公里到鱼珠，仍被广州港、中外运码头等“钉子户”截断。
想连片发展？难如登天。
△老黄埔沿江收储难度，图源：黄埔视野
虽然从整个老黄埔海丝城的规划来看，后期要完整的落地困难重重且周期长。
但文冲船厂的搬迁也算是希望。
就如同推倒老黄埔滨江的第一块多米诺骨牌——3公里滨江岸线终于卸下“工业铠甲”。
腾挪出的2.6平方公里土地，成为海丝城规划中唯一可快速落子的“黄金中段”。
而且临江大道黄埔段断头路，此前因沿江的各大企业、码头阻隔“卡脖子”十年。
如今临江大道东延段已启动前期招标，该路段属于临江大道东延线黄埔段的重要组成部分，与文船-庙头段规划直接关联。
文船的搬迁，也算是为这段路提供了建设条件，有望疏解老黄埔的交通难题。
着眼未来，文冲-庙头段的滨江界面有望被缝合，而且文船段工业遗址与庙头海丝文旅带串联，形成“科创+文旅”滨水长廊。
其次，片区内还有滨江宅地的规划，将有望拉升土地价值。
还有，片区的公共配套也将提升，滨水公园、慢行系统、轮渡码头等规划加速兑现，告别“临江不见江”。
此次文冲船厂搬迁，对于部分江景项目而言更是利好，起码未来江岸线还有想象空间。
比如中建海丝城， 就处于文冲船厂-庙头的核心区地带，自身又有双地铁交汇、南向望江岸线等优势，近日还官宣了华中师范大学黄埔实验学校这所名校，学铁商景观都有优势，值得关注。
△中建海丝城效果图
当然，有长期利好就有短期阵痛，文冲船厂搬走，带走了200亿产值，也带走了一些就业的岗位。
未来可能还有石化、码头等传统工业的旧势力退场。
虽然黄埔也会更加积极地发展数字经济、人工智能、跨境电商等产业。
但新产业需要连片土地，目前落地的保利鱼珠港、湾区国际创新中心，更像是“见缝插针”，没有规模化的产业载体，谈何吸引头部企业。
只能说，老黄埔需要一场“时间革命”，如今土地收储是场持久战，央企、军企、省企物业仍是“大山”，协调成本极高。
而且要考虑产业导入快于住宅，避免重蹈金融城前期“写字楼空置、住宅抢光”覆辙。
江岸线价值不能只靠江，碧道、公园、慢行系统等公共配建速度要跟上，别让江景沦为楼市噱头。
△黄埔海丝城科技长滩沿岸效果图
对普通人而言，老黄埔的蜕变注定是以十年为单位的剧本。若你考虑在此安家，记住两个原则：
其一，追规划不如追落地：优先已动工的地铁、学校、商业。
其二，江景兑现的周期：警惕被码头、城中村包围的“伪江景盘”，毕竟码头搬迁没谱的楼盘，小心“开窗见吊机，闭眼闻机油”。
文冲船厂的搬迁，看出老黄埔发展沿江的决心。
但盒子里装的究竟是“黄金海岸”还是“空中楼阁，最终取决于黄埔能否打赢这场“与时间的赛跑”。
以上。
