随着2025年的到来，中国楼市正在经历一场深刻的变革。
一、楼市风向已变：投资时代结束，房价回归理性
著名经济学家马光远早在2021年就预测，房地产作为中国最好的投资品的时代已经结束，房价将逐步回归居住属性。 如今，这一趋势正在逐步兑现，市场不再具备“房价只涨不跌”的投资神话，而是进入了新的调整周期。
目前，各地房价普遍下降，甚至出现“打骨折”式促销。例如，广东惠州部分楼盘降价50%，多地二手房挂牌量突破历史新高，重点城市挂牌量普遍超过万套。 一些核心城市的二手房价格已从2021年的高点大幅回落，如上海部分商品房单价从10多万元/平方米跌至6-7万元/平方米。 这些数据都显示，房地产市场的“赚钱效应”正在消失，房价投资价值逐步被削弱。
二、未来房价下行的三大逻辑
对于未来房价走势，多数专家认为**“稳中有降”将是大趋势**，其主要逻辑如下：
1. 城镇化进程进入尾声，购房需求大幅减少
过去20年，中国房地产市场的繁荣很大程度上依赖于城镇化带来的购房需求。大量农村人口进城买房，使得楼市长期处于供不应求的状态。
然而，截至2023年，我国城镇化率已达到65%，接近欧美国家70%左右的水平，未来城镇化带来的购房需求将显著下降。换句话说，进城买房的主力军正在减少，市场刚需支撑减弱，房价很难再出现大规模上涨。
2. 人口老龄化+少子化，购房需求持续萎缩
人口因素是房地产市场长期走势的关键变量。当前，中国已进入深度老龄化社会，60岁以上老年人口在2022年底达到2.8亿，预计2025年将超过3亿。 这部分人群大多已有住房，不会再增加购房需求。
与此同时，中国新生儿出生率持续下滑，2022年出生人口仅956万，2023年预计不足850万。未来，适龄购房人群将持续减少，而年轻家庭改善性购房需求也在下降。房价在这种人口结构变化下，上涨的动力已被削弱，反而会面临更多下行压力。
3. 保障性住房加速入市，商品房市场被分流
政府正在加快保障性租赁住房、共有产权住房等政策性住房的建设，并向低收入群体、外来务工人员提供保障房支持。这意味着，未来很多年轻人和中低收入群体将不再依赖商品房市场，商品房需求被大幅分流，进而影响房价。
特别是在核心城市，大量保障房入市后，购房需求减少，商品房的投资价值将大打折扣。 未来，房价将更多取决于真实的居住需求，而非投资炒作。
三、2025年：该买房还是卖房？
面对房地产市场的深度调整，2025年房地产投资者应该如何决策？
✅ 适合卖房的人
如果你手上有多套房产，或者买房主要用于投资，建议尽快出售。随着市场供应增加、需求下降，未来房价大概率呈下降趋势，持有房产的投资回报率将进一步降低。
特别是在一些库存压力较大的城市，如果不尽早出售，房价可能会继续走低，未来想要高价卖出会更加困难。
❌ 适合买房的人
如果买房是刚需，尤其是用于自住、长期稳定居住的情况，可以根据自身经济情况谨慎入手。2025年楼市政策可能会继续调整，房价仍有下行空间，建议挑选性价比高的房源，避免盲目追高。
此外，对于投资客来说，2025年不再是适合买房的年份，楼市短期反弹可能性较低，长期来看，房价“稳中有降”是大趋势。
四、最后：楼市进入调整期，房价回归居住属性
2025年，楼市的主旋律已经很明确：投资属性减弱，居住属性增强，房价长期回归理性。 这意味着，未来楼市不再是“买到就赚到”，而是要回归到真正的居住需求。
对于普通购房者而言，刚需买房应理性挑选，投资买房需谨慎入场，而多套房持有者则需尽早决策，避免资产贬值风险。 楼市正经历周期性调整，市场将逐步回归健康、理性的状态。
