作者 |罗乾波
出品 |波哥看楼市
单套房拆迁款1500万元，你羡慕吗？
近日，以武汉方案审批为尾声，全国22个超大特大城市的国土空间总体规划全部获批，这是一次基于国内众多趋势做出的重大历史性重磅变化，对这22座超大特大城市和中国的未来发展，都将产生深远的影响。
超大特大城市到底有哪些？
据第七次全国人口普查数据，我国有22个超大特大城市。
其中，上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7座城市，城区常住人口1000万以上，为超大城市；武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州15座城市，城区常住人口500万—1000万，为特大城市。
其中，也自然包括在城市更新和城中村改造等方面，也必将影响这些城市居民的生活等。
为何这样说？
这并非空穴来风，国家对这22座城市，在城中村改造上都是高度重视重视和关爱满满。
据波哥看楼市观察，事实上，早在2023年，中央就多次强调在超大特大城市推进城中村改造，彼时，主要的政策和动作有：
●2023年4月28日，中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
●2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，该《指导意见》明确将“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多”的城中村作为改造重点。
这是两个最直接的针对超大特大城市城中村改造方面的大政策，叠加上面22个城市的国土空间总规的战略性优化调整这个大动作，相互重叠之下，可以预见的是，这会对这些城市的城中村改造形成更为强大的推动。
毕竟，城市国土空间，是产业、经济和人口等最核心的承载体，并且，近年来，各个城市边界已经被锁定、基本都扩容不了了；那么，作为中国城市的头部阵营的22个超大特大城市，就需要在有限的空间内去“绣花和雕花”，此外，往空中发展的高容积率的模式，也已经被“限高令”束缚，因此，就倒逼各个城市向低效和闲置土地开刀了，这是没得选择的选择。
虽然，上面国土空间总规方案中，讲了许多的产业布局、城市安全、交通优化等内容，但是，最后，都会被现实的有效空间所掣肘。
除非，再次主动打破横向和纵向的空间约束，然而，在人口整体下滑的大趋势下，这两个维度的出现基本不太可能了。
因此，分布于各城市，特别是超大特大城市中的城中村的土地和空间，对城市和产业的发展价值就更加明显了，新一轮腾笼换鸟，已然是大势所趋，拆改整必然会逐步倾向于拆迁模式，当然，这个变化肯定是一个相对要花时间的过程。
回归城市内部，超大特大城市有更多坚实的支撑，不然，在产业有效集聚和人口安置上，难以找到新的发力点；
向城中村要新的价值，超大特大城市的选择空间非常有限了。
同时，在加上楼市去库存等客观需要，把城中村的土地和空间腾空和置换出来，再次开发和全新改造等，不仅仅是简单的城市更新等范畴的需要了，而快速上升到产业战略和城市可持续发展更多的诉求了，尤其是对这22座超大特大城市而言，其紧迫性更甚。
一个典型的观察，大家可以去看下最近不同城市在城中村改造上的力度等，稍微比较一下，基本就可以发现，那些拆迁凶猛的城市，基本都是在这个范围内，而其他的城市有而基本在小打小闹。
另外，再从楼市止跌回稳的角度来分析，上述22个城市，也一直是国内楼市发展的引领着和风向标，并且分布于东南西北中，一旦有效提振和展现出新的热度，就当下而言面对楼市是一个十分强大的示范和推动。
为什么，近期上海、广州、成都和长沙等地，都在加码推出城中村改造的大计划？
比如，在我们长沙，目前正大力推进城市更新计划，近日，据长沙人居环境官微透露：
“2025年长沙计划实施城中村改造项目30个，改造城镇老旧小区38个、城市危旧房1384套（间），持续推进下碧湘街、新开铺等重点片区城市更新。”
因为，这几年长沙像很多城市一样，由于众多原因，基本没什么动静，如今2025年一上来，就提出了要实施30个城中村改造项目的大计划，不讲总体规模和实际体量，至少在数量上还比较好听。
不少闲置或沉寂多年的项目，今年都摆上了台面。
毕竟，政策改变后，有了充足的专项债等类资金的强大保障，以前资金短缺严重，现在弹药多多，如果还不快速行动起来，就说不过去了。
其中，主要的城中村改造项目，主打的就是拆迁性改造（详见下图）。
长沙这样的情况，在其他城市，也比较普遍。
由此可见，必将会快速在这些大城市进行起来，回归中心城区的动因众多。
在有限的内城空间中，如果只是简单的改造和整改后更新和完善，虽然有其客观和必要性，可是，能释放的可见也必然达不到城市快速破困和有效前行的目标，一个最大的束缚就是容积率和财务的问题，原来的低层或多层建筑、加上高昂的拆迁等成本，这个账根本算不过来，所以，必然会导致此类项目要提高容积率，而容积率提高的先决条件，就是先拆迁掉过去的老旧建筑，把土地腾出来。
故而，显而易见的是，在此轮城中村改造的过程中，拆迁的比例必定会很高，不然，很难做到财务的自平衡，也不能切实去解决好当下的主要问题。
也难以匹配未来以新质生产力和优质产业链整合为核心的产业新发展的众多需要，因为这些变化更强调从研发和服务层面要素的加持，将导致相关人群和人口快速在城市中心聚集，而依靠已经建成去的空间不一定容纳的了，因此，在未来产业的六百方面，也需要城中村去释放合理有效的空间和尺度等。
据波哥看楼市观察，上面做了一定层面的分析，下面再简单总结一下：
◢ 一是，在最新总归批复和城中村有关大政策的叠加效应之下，22个超大特大城市，将在产业布局、空间构画、城中村改造等方面迎来最新的变化。
其中，一个核心的归节点是，产业、商业和服务等，已经出现一个逆向城市中心的新走向新特点，远郊和外围的空间，在产业要素的有效填充的时间、不同产业环节最新变化趋势、以及新消费快速崛起等特征下，转身拥抱内城，向城中村等低效空间要价值要动能，已经成为超特大城市必须直面的一个课题。
而且，伴随着新一轮新型城镇化的发展，为了充分有效就业和获得更好的发展等，农村人口或新市民等，在流动方向上，非常有可能会向这些优势城市聚集。
所以，从这个角度来看，超特大城市如有应对这些变化，而合理容纳这些急速涌入的人流等，将是一个重大考验。
这个趋势已经很明显了，大家可以去查一下最近几年的城市人口净流入的情况。
新人口，为何去进入某一个城市，说到底就是相对工作好找、待遇不错，能获得更好的发展，并且，据波哥看楼市观察，这个趋势可能还会持续很长的时间，也即未来，这些城市如不能妥善规划，未来会更加麻烦。
其中，广大的城中村的优质空间，就是一个有效的空间容器和载体。
◢ 二是，在本轮大趋势下，城中村所在空间的地位和价值不断凸显出来，如上所述，此类空间不可能只进行简单的改造和整治就完事，在世界性大趋势的推动、产业裂变大潮、城市价值重塑等新嬗变下，过去的城市更新的通常模式，业已遇到了很大从冲击，过去的修修补补、搞几个所谓的微改造、继续去卖地和座房地产等，在全球性产业模式改变的大浪潮下，先前的模式和套路，都遇到了重大瓶颈，城中村上下空间、现在和未来价值构造等方面，有了更多更新的打法，必然，会出现新一轮新陈代谢的变化。
上述22座超大特大城市，在新时代新趋势大浪的冲击中，将成为国内首当其中之所在。
毕竟，谁叫你这么厉害呢？万千宠爱集于己身。
未来庞大的流动人口，不爱你，还能去爱谁呢？
众多优势资源快速聚合，22个超大特大城市，从2025年起，将会迎来更多的幸福的烦恼。
据波哥看楼市观察，在上述众多的旧新需要的化学反应下，22座超大特大城市中的城中村，在规划思考、价值再造和焕新、人城产发展模式等重大方面，绝然会超越过往，会带来很多的新的变化和气象。
故而，一言以蔽之：
在这个过程中，拆迁的事情肯定会不断出现，因此，又一大波拆迁潮的出现，也将是必然的。
部分人，一夜暴富或发财的机会，或许又会出现。
比如，每日经济新闻去年10月24日报道：
“在上海内环区域一处高层住宅小区，居民们正马不停蹄地安排搬家，小区现场多处都张贴着房屋征收告示。
两幢16层的电梯商品房、百余户居民、楼龄仅约20年，这在上海城市拆迁过程中较为少见。而且，200多万元奖励费仅是小区货币化安置中的一项。
有小区业主向《每日经济新闻》记者透露，小区房屋评估价格加上各项补贴，单套房源的拆迁款至少在1500万元，大户型的拆迁款可达2000多万元。”
虽然是上海的案例，但，实际上已经印证了上面的许多说法。
对此，业内有一句话：
整体一夜暴富不可能，但存在结构性的机会。
什么是“结构性机会”，就是主力的重点优质城市，才有这个可能性，不就是上述22个超大特大城市的相关价值吗？
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