2024年5月以来，中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房那个和闲置土地进行收储。
首先是2024年5月17日国务院政策吹风会正式开启了去库存重磅举措，央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
9月份将资金支持比例由60%提高至100%，资金总规模达5000亿元。10月份，财政部也表态在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。
11月自然资源部发文通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。
随后在11月8日全国常委会办公厅召开新闻发布会上明确表示将增加地方政府债务限额6万亿元，2024年-2026年每年2万亿元，支持地方用于置换各类隐性债务。
截至目前，已有多地积极响应土地收储政策，但全面推进落地仍尚需时间。
随着房地产市场进入深度调整期，新增市场不断放缓，如何盘活存量闲置土地成为重要课题。
我们认为，作为支撑房地产市场止跌回稳的重要一环，中央乃至各地政府积极推进收储工作，对于缓解房企资金链紧张，提高资源配置效率有着积极意义。
近年来我国的累计商品住宅待售面积逐渐增长。根据国家统计局数据，2022年末全国累计的商品住宅待售面积约为56366万平米，2023年末增长至67295万平米，2024年末更是达到了75327万平米，同比继续增长了11.9%。
销售的不景气直接影响到房企的土地投资和开发，根据国家统计局数据，2021年房企的土地购置面积同比减少15.4%至21590万平米，2022年更是直接腰斩至10042万平米。再加上新开工规模大幅减少，2023年新开工建面同比减少了20.5%至69669万平米，相较于2019和2020年16亿平米的水平减少了近60%。因此近年来房企持有的待开发土地面积整体增长，2022年末达到了49828万平米，创下了2004年以来的新高。
大量的未售商品房和未开发土地严重影响了市场的供需平衡，增加了房企的资金压力，同时造成了大量的资源浪费。
正是为了缓解这些问题，2024年5月以来中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房那个和闲置土地进行收储，以去行业库存，起到调节供需关系的作用。
2024年11月11日自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确了运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的细则。此后各地方政府纷纷响应，针对本地情况推出了收回收购土地征集公告。
整体来看，地方政府在具体做法上基本沿袭了中央政策要求的细则，只是对辖区内收储土地的范围进行了确定。从发布文件的城市来看，基本都是地级市或者下属区县，国内一二线大城市由于土地回收相对较多且运行较为完善，因此本轮基本没有特地发公告出台收储细则。
近期，广东省包括珠海、惠州、中山等7个城市披露了2025年的首批专项债闲置土地收储清单。
克而瑞的整理统计，2月7日-9日广东省共有7个城市披露了收储计划，共涉及48幅地块，土地面积约224.6万平米，总收购价格171.03亿元。其中珠海一城就收储了14幅地块，共66.52亿元，是收储金额最多的，其次则是惠州的8幅地块49.75亿元。
单块土地方面，收购价格最高的是惠州的惠城区马安新群上寮JD10-01、JD10-03地块，收购价格为13.29亿元，但同时也是折价力度最高的地块之一，相对于拿地价格的折扣达到了74.1%。
从收购折扣来看，在排除掉协议土地以及已进行部分开发的土地之后，剩余36块被收储净地对比拿地价格的整体收购折扣为87.5%。其中在潮州、河源以及惠州有6个项目出现了溢价收购的情况，茂名和云浮的6个项目属于是原价收购。24块折价收购的土地中，折扣力度在80%以下的共有10块，力度最大的是云浮XJB-06-27A号地块，达到了73.2%。
值得注意的是，从被收购地块的项目公司性质来看，本次被收购的48幅地块中有45块都是当地国企所有，其中珠海收购的14幅地块中本地的华发集团就有6幅。而中山收购的三幅地块中的两幅属于当地的民营企业，另外一幅则由华润置地、仁恒置地以及当地国企所有。整体来看，第一轮的专项债闲置土地收购主要偏向于支持地方国企，同时收购的土地用途方面没有特别的偏好，住宅、商住、商业、商办的占比基本相当。
对比广东在内的多个地区陆续发布公告的公告来看闲置土地的收储仍然面临着以下3个难题：
1、土地储备中心只接受净地交付，要求房企手中的存量闲置土地没有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押。而在通常情况下，房企拿地取得国有土地使用证后就会将土地抵押给银行获取开发贷，即便没有动工的项目也会将土地抵押给金融机构获得融资，因此房企手中很少有闲置的净地。已经出险的民营房企很难筹集到足够的资金解押土地；资金实力较为雄厚的央企和地方国企则可以通过调配资金来解押土地，从而实现土地变现的目的，这可能是广东省首批被收购的闲置土地基本属于国企所有的部分原因。
2、收储存量闲置土地需对比市场评估价格和土地成本，就低确定收地基础价格作为收储价格，一般情况下不足以覆盖房企已经进行的融资，企业普遍难以接受。而地方政府财政压力普遍较大，即便有专项债补充收购资金也轻易不会提高收购价格，这就成为了阻碍土地收储的基本矛盾。同时由于部分地区的地方政府已经有了较大的债务压力，专项债的发行也可能遇到一定的困难，进而减缓土地收储进程。
3、根据《通知》的要求，运用专项债收储存量闲置土地，再次出让原则上不用于商品房建设。也就是说，专项债收储的存量闲置土地，要么用于基础设施或公共设施建设，要么用于保障房（包括人才公寓）建设。由于部分房地产市场低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收储后也可能仅仅是徒增政府压力，这也在一定程度上降低了政府收储的积极性。
从企业面来看，近年来的投资越来越谨慎、聚焦，但是此前积累的大量土地储备，带来的压力也越来越大。盘活存量闲置土地的政策，给企业带来了一丝机遇，能在一定程度上缓解房企资金困难，化解行业流动性风险。
2024年12月17日，广州市番禺区迎来了4宗涉宅用地的正式出让。根据成交结果，广州南站商务区3宗宅地由万科以底价28.8亿元摘得，总计容建筑面积约23.4万平方米，成交楼面价11409元/平方米-13614元/平方米。这也是万科时隔4年再次在广州公开土地市场拿地。
值得注意的是，此次万科获取的广州南站三宗宅地，原本为商业用地且属于万科。2023年万科先通过退地获得货币返还，而收储金额与此次支付的土地出让金额相仿，而后地块被政府调整规划改为二类居住地块，于2024年又重新挂牌，万科再次收入囊中。在这整个过程中，万科并没有支付额外的资金，但同时也实现了相关低效存量用地的盘活。
根据万科预计，三宗宅地会有两到三千套的住宅货量、货值或超50亿，对比周边在售新房2万多元/平方米的售价，1万元/平方米出头的地价也有一定的盈利空间，产品上市后可为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持。
在万科广州南站三宅地的收储案例中，并不是通过现金补偿的形式，而是通过调整地块规划的方式，实现了万科存量地块盘活。而万科在此过程中，没有付出额外资金，但增加了地块的潜在货值，为当地回迁安置物业交付提供资金支持，对企业资金流起到了改善作用。
2024年11月13日越秀地产发布公告称，公司旗下非全资附属公司当天与广州市土地开发中心签订了广州大干围2宗土地的收储协议，预计可获得约15.29亿元的现金补偿。
此前广州大干围这2宗土地规划为商业用途，越秀地产于2021年7月拿下，但一直未动工建设。根据最新的规划，上述地块将调整为居住用地，且已被列入广州今年的拟供商品住宅用地项目清单。
根据收储协议，土地收回后将重新安排出让，新买家支付了土地出让金后，越秀可向广州市土地开发中心提出书面支付补偿申请。
在此之前2024年8月30日、9月2日，广州市土地开发中心曾分两次向越秀地产收回白云区广龙地块3幅土地、番禺区暨南大学北侧地块二的使用权，总代价约120亿元，广州市土地开发中心不需要支付现金，只提供等值应付票据，用于该公司购买广州新出让的土地。
与前两次的应付票据相比，最新的广州大干围收储协议虽然要等到土地重新卖出后才能收到补偿款，但是也更为灵活。
整体来看，“去库存”仍是当前房地产市场的核心，政府为楼市回稳逐步实施的一系列去库存举措也是为未来几年房地产市场的稳定提供更好的可视性。
商品房收储解决的是已开售项目的去化和交付问题，那么闲置土地收储，解决的是土地问题，对于有大量尚未开发历史土地储备的企业而言，盘活存量土地可以在一定程度上减轻流动性压力，但是还要看具体的项目情况和政策推进落实情况。
文章来源:乐居买房
