楼市“小阳春”的概率

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“许多人对于来自一线城市的好消息已经脱敏，局部的热闹很难折射出大盘的清冷。 ”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

最近，有人发现，越来越多的邻居开启了“装修模式”。

从“早8”开始的电钻声、进进出出的装修工人，到“晚8”小区内满满当当的“装修垃圾放置区”，有的住户忽然意识到，这或是一个不寻常的信号。

此起彼伏的轰鸣声背后，“邻居装修”或是在国补发力下进行局部改善，那是“大力促内需”结的果，或是近几个月“二手房交易大增”种的因。

数据似乎更站在“楼市回暖”这一边。

新闻里的春节买房热

装修动工筹备期最快为交房后的2-3月，当前的热闹，与节前数月的成交密切相关。

中信建投的数据显示，2024年10月开始，40城二手房月度成交面积便不断攀升，当前顶峰在12月，成交面积达1018万平米，环比增加22%，同比增长近80%。当月新房成绩亦不错，环比增加了23%。

往近处看，“装修噪音”还将持续一段时间。

尽管2月的官方数据尚未出炉，但不妨碍好消息先至。

1.坐标北京：2月10日-2月16日，北京二手房网签2923套，环比上涨153%。

2.坐标上海：2月10日-2月16日，上海链家二手房成交量环比增长190%。

中介们补充，在节后第二周，上海二手房的带看量已基本恢复到春节前水平，成交量也达到春节前水平。

3.坐标深圳：2月10日-2月16日，二手房（含自助）成交量达到1261套，与前一周相比增长了53%，基本恢复到了节前水平。此外，1月深圳全市预售新房共成交4343套，环比回升41.1%。

不过，许多人对于这类来自一线城市的好消息已经脱敏，局部的热闹很难折射出大盘的清冷。

“房子卖不掉、房价卖不上去”

先看大家最关心的房价：

全国70个城市房价指数看，2024年7月至今，以楼市新政出台的9月为分界线，无论是一手房还是二手房，以年来说，房价均处于同比下跌的糟糕局面中，只是自去年年底以来有所放缓，跌幅减少，达成了经济学家们经常说的“边际改善”，其中，二手房房价跌得确实更狠一些。

这与一些交易心态直接相关，媒体报道中提到，北京不少开发商为了赶上3月份的成交热度，不惜降价出售，幅度在10%左右，相当于打了个9折。

若逐月看，即环比的数据，每个月的跌幅不算大，但依然未出现止跌上涨的迹象。

放到百城维度看也是如此，中指研究院的数据显示，二手房房价已连续第33月下跌。

看完全局看局部，数据好了不少，但依然是一线城市的舞台。

逐月看，一线城市的一手房于2024年11月便不再继续下跌（环比为0%），二手房则早在10月便转负为正直接环比上涨了0.4%，随后两者逐月上涨。二线城市的回暖信号也开始在1月出现，新房价格时隔19个月首次环比上涨。

但城市研究专家阳光认为，目前远未达到“一线城市普涨、二线城市全面跟进”的态势。

新房层面的数据相对好点，是因为一方面，可能在于新房对政策、利率等因素影响更敏感，另一方面，买房者也存在“且买且珍惜”的预期，原因在于，2024相对之前那些年的土拍量减少，由此会影响潜在的新房供应量。

然而，“房子卖不掉、房价卖不上去”依然是大多数楼市的真实写照。

渐近投资研究院首席研究员张楠表示，从目前数据来看，当下房地产的修复仍然带有明显的结构性特征，单纯从年初至今的房地产相对于去年下半年的表现来看，其实房地产市场的表现是出现了边际上的回落的。数据显示，即便是一线城市，2025年1月的环比增长也有所放缓。

财经评论员刘晓博认为：“从真实的体感来看，进入2025年，楼市略微有些降温。由于春节时间前后的差异，在2月数据没有出来之前，很难跟去年做同比的比较，也很难跟去年12月做合适的环比比较。”

然而，几则来自低迷许久的“土拍”新闻，又让大家振奋了起来。

还得等“猛药”

还是上海。

2月20日，上海2025年第一批次土拍共有4宗涉宅用地出让，总起始价119.24亿元。最终4宗地块均溢价成交，总成交金额159.26亿元。

无独有偶，同日，杭州有3宗涉宅用地出让，也均溢价成交，总成交金额31.405亿元。

然而，大家对于这类新闻亦存分歧。

阳光认为，这些地块都是城市极稀缺的压箱宝地段（比如多年未出让），要么就是容积率大幅度降低（甚至到1出头的墅类），因此，少数城市土拍高溢价或新地王，不能代表市场新高。

刘晓博则疑虑，“高溢价或者新的地王”中，有些甚至就是为了制造地王而改变土地用途，从商办用地改成的住宅用地等。

实际上，对土拍市场的疑虑，对已有数据的保守观点，都或指向一个共识：当前，楼市“自我修复”概率很低，依然要政策层面持续“下猛药”。

在近期发布的专栏中，他提道，楼市必须“力出一孔，主攻‘城中村改造’”：

它能带动房地产的四个最关键环节：资金的有效投放、土地的顺利出让、产品的更新换代与需求的增量创造。

58安居客研究院院长张波认为，本轮的“城中村”改造虽然已经扩容到了300城，但真正能有大体量改造的还将集中在特大超大型城市，这些城市可改造的区域多，并且由于人口的潜在流入量大，改善需求占比大。

阳光观察到，当前一些城市主城区有不少精致烟火气的街区商业崛起，令老城区越来越有年轻活力，目前国内多个城市目前都有了城市更新、城中村改造的顶层设计思路，也在推进过程中，只是因为各种问题，尚未大规模铺开，还在“摸索”中。

刘晓博认为症结在于“财力”，除非通过专项债把大量的资金投入到城中村改造，否则目前各大城市在这方面的推进必然缓慢——一些城市已经出现城中村改造陷入僵局，相关地产商财务暴雷，项目销售不佳，无法继续支持对拆迁户的租金补偿等现象。

综合而来，期盼“楼市小阳春”的朋友，或要失望了，看起来，楼市只是缓过气来，但依然需要观察后续的“治疗效果”，2月不行，看3月，3月没信心，再盼4月、5月。

有一点可以肯定，正如恼人的装修声可以成为经济复苏的异类信号，楼市的回暖则是经济增长的正统指标。毕竟，一座房子既是许多人的家，也凝聚了人们对于经济发展、城市发展乃至个人收入增长的信心。

“春天”在几月？

张波

58安居客研究院院长

首先，今年1月一线城市的一二手房价格持续环比上涨，尤其是上海、深圳的上涨伴随着二手房成交量保持高位，市场已完成筑底过程，处于回升阶段。二线城市新房价格环比由持平转为上涨0.1%，是自2023年6月以来首次转正，这一变化值得关注，尤其是南京、杭州、成都、武汉的回升动力更强，也本轮复苏的带头城市。因此，房价层面止跌回稳的态势在今年上半年会不断体现。

其次，改善类新房的房价上涨动力更强。包括上海、天津、南京、杭州等多个城市144平方米以上新房价格上涨幅度都较为明显。从安居客重点监测的全国重点66城来看，120-150平方米、150-200平方米、 200平方米以上四室及以上户型的热度占比，今年以来仍然维持向上的趋势，改善型需求维持上升态势，保持着良好的韧性。

其实，楼市“小阳春”一般是“量重于价”，即春节后成交量是否能快速回升，并否达到一季度的高点显得更为重要，在此基础上房价保持稳定或微涨，都是可以更好支撑“小阳春”的重要因素。从当下来看，部分城市的成交量已经有所抬头，例如上海开始出现单日二手房成交破千套，就可视为小阳春起势。

可惜目前来看，这样的局面并非全国性，今年依然是龙头城市先迎来止跌企稳，数量会不断增加，预计今年上半年会出现10-15个城市。

但从“止跌回稳”角度来看是“价重于量”，价格的稳定优先于成交量稳定。从全国来看，大概率今年商品房成交量还是会低于去年，但预计房价同比出现上涨的城市则会明显增多。

阳光

阳光城市论坛主编

尽管成交量有所增加，但我认为，在多数二三线城市，品质不断提升的新房呈现“改善”特质和增量特质，而二手房更多呈现出“偏刚需”特质和内循环特质。

因此现在的二手房成交量不能作为判定一个城市楼市健康程度的核心指标，时移世易，我们过去常用的一些楼市指标都应该重新判断其内涵。

就目前的状况而言，2月和3—4月将依然维持这种“弱复苏”的状况：跌幅有限，但上涨也很乏力。相对而言，今年的5月非常关键，大家对楼市的信心与之极为相关。

那么如何才能确定“市场信心得到真正恢复”呢？我的参考标准是“较多二线城市的房价上行”，尤其是“较多二线城市的新城区房价上行”。

因为“一线城市核心地段”并不具备很强的示范性意义，新房少，而且新房与周边二手房差距大，没有很强的辐射性。

而较多二线城市的新城区一方面，具备城市发展的“增量”属性，包括城市规划的兑现、城市资源和城建的落地特别是产业的注入和人口的增长，因此有很强的市场信心意义——对城市发展有信心，才能转化为对未来、置业的信心。

另一方面，新城区大多为新房、次新房，体量大，示范性和房价联动性都很强。

未来，楼市与城市综合发展的关联性会越来越高。国内城市竞争加剧，不仅仅是产业经济的竞争，还包括新兴科技、造富机制、城市宜居度/资源丰富性、媒体话语权等的全面竞争，GDP含金量高、城市丰富性大、宜居感好的城市会形成马太效应，越来越好，而有些大城市（哪怕GDP看起来高，但产业传统、造富效应不强）会逐渐落伍、落寞。

从根本上说，那些能体现中国国运、为中国赢得科技领先的产业和企业，会获得更高溢价，所在城市才会受益，从而影响到城市的土地价值与房价。

张楠

渐近投资研究院首席研究员

后续的地产“企稳”和“下跌”的概率是要明显大于“改善”，大家不宜对后续的房地产修复抱有太高的预期。

考虑到当下的房地产周期出现了比较大的变化，不能简单按照以往的思路来看待地产。这一轮房地产市场的回暖，与其说是“小阳春”带来的，不如说是去年9月底政策升级之后推升的。因此后续如果没有增量的政策或基本面利好，房地产修复的扩散很难扩展到二、三线城市。

以当下的房地产市场来看，问题仍在于需求不足，需求不足的本质仍然是经济处于下行周期，因此后续要有更多的政策升级或经济基本面的整体性好转，才能看到房价的止跌企稳甚至是止跌反弹。

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

以目前的状况看，出现楼市小阳春的概率不是很大，或者说这个小阳春成交量未必有很大的增长。可能会需要有更大力度的利好出台，比如北上深进一步松绑楼市，尤其是核心区能够松绑。

由于中美关税议题被放到了更优先的位置，维护人民币汇率稳定变得更加重要，再加上美联储暂停降息，中国上半年降息降准的可能性有所变小，对当前的楼市不太有利。

有利的因素是，由于中国科技股价值再发现，股市比预想的要好，这从心理上对楼市构成了一定支撑。但投资者也可能把股市放在更优先的级别，因为股市有明显的赚钱效应。