人民法院案例库：约定在某财产范围内担保但未办理抵押登记，担保人还承担责任吗？
实质上仍为保证，保证人承担保证责任的范围应当以约定的抵押财产范围为限。
阅读提示：
人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。
合同当事人约定担保人以一定的不动产对债务承担担保责任，这一约定是否有效？如果后续并未就约定的财产办理相关抵押登记手续的，各方如何承担责任？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以江苏省靖江市人民法院处理的民间借贷纠纷案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。
裁判要旨：
基于意思自治原则，在保证担保合同中，当事人可以约定保证人在特定的财产范围内承担保证责任。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗，应当依法认定有效。合同当事人约定保证人以一定的不动产对债务承担担保责任，但并未就约定的财产办理相关抵押登记手续的，该约定实际仍为保证。保证人承担保证责任的范围应当以约定的抵押财产范围为限。
案件简介：
1、2017年4月30日，张某、周某根、陈某锁等作为出借方，郭某书（现已亡故）、郭某林、唐某琼等作为借款方，签订借款合同。合同约定借款方因购买安顺市某房地产开发有限公司原股东股权，向出借方借款7000万元，其中张某出借款为1900万元。借款期限24个月，年利率20%。同时约定了多种担保方式，包括土地使用权抵押、股权质押以及安顺市某房地产公司和马某的保证担保，且特别约定了安顺市某房地产公司所作保证担保以担保函内容为准。
2、2017年5月23日，安顺市某房地产公司向出借方出具担保函，明确担保资产范围仅限于欣某国际2、3区项目的土地使用权、在建工程和销售款（以7000万元为限），不包括其他项目资产。该公司以上述资产为借款合同项下借款人的全部债务提供连带保证责任。各方当事人均在担保函上签字确认。
3、之后，出借方依约履行出借义务，但借款方未按约还款，担保人也未及时履行担保责任。原告张某就其享有的1900万债权提起诉讼，要求被告郭某林、唐某琼还款，并要求被告安顺市某房地产公司承担担保责任。
4、2023年9月20日，江苏省靖江市人民法院判决被告郭某林、唐某琼归还原告张某借款本金及利息，被告安顺市某房地产公司在其欣某国际2、3区的土地使用权、在建工程和销售款（以7000万元为限）的价值范围内承担连带担保责任，驳回原告张某其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，判决生效。
案件争议焦点：
被告安顺市某房地产公司应当在哪些资产范围内承担担保责任。
江苏省靖江市人民法院裁判要点：
1、安顺市某房地产公司出具的担保函，系当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。
靖江市人民法院认为，判断安顺市某房地产公司的担保责任范围，需先认定担保函及其相关条款的效力。根据当时适用的《中华人民共和国担保法》第十五条规定，“保证合同应当包括以下内容：（一）被保证的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）保证的方式；（四）保证担保的范围；（五）保证的期间；（六）双方认为需要约定的其他事项。保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。”本案中，担保函约定安顺市某房地产公司以特定资产范围为借款提供连带保证责任，属于“双方认为需要约定的其他事项”。该约定基于当事人意思自治，不违反法律强制性规定，是各方当事人共同的意思表示，应当认定有效。
2、安顺市某房地产公司以特定的不动产承担担保责任，但未办理抵押登记，该约定实际为保证。
靖江市人民法院认为，安顺市某房地产公司出具的担保函第一条明确约定，安顺市某房地产公司提供担保的资产范围为：仅限于安顺市某房地产公司欣某国际2、3区项目的土地使用权和在建工程，销售款（以7000万元为限），提供担保的资产范围不包括欣某国际1区项目、尚某逸品项目及该公司除欣某国际2、3区项目以外的其他所有资产。安顺市某房地产公司以上述资产为郭某书与张某、陈某锁、周某根于2017年4月30日签订的人民币7000万元借款合同项下借款人的全部债务提供连带保证责任。从上述约定可见，安顺市某房地产公司仅是以自己的一定财产对债务承担连带保证责任。因案涉借款及担保行为发生于民法典实施前，应当适用当时的法律法规。根据《担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”因此，保证合同的保证人是在保证范围内承担保证责任。安顺市某房地产公司应在约定的欣某国际2、3区项目的土地使用权、在建工程和销售款（以7000万元为限）的价值范围内承担连带保证责任。
综上所述，靖江市人民法院认为案涉担保函约定的安顺市某房地产公司以特定资产范围为借款提供连带保证责任合法有效，安顺市某房地产公司应在约定的范围内承担连带保证责任。
案例来源：
人民法院案例库：《张某诉唐某琼、郭某林、安顺市某房地产开发有限公司借款合同纠纷案》[案号：江苏省靖江市人民法院(2023)苏1282民初4397号]，入库编号：2024-08-2-103-012。
实战指南：
1、按照当事人意思自治原则，法律并不禁止保证合同约定保证人仅在一定的财产范围内承担连带保证责任，即该约定并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属有效。按照通常的理解，连带债务要求债务人均负有在全部范围内实现债权人同一给付利益的义务。但是应当认定其作为连带债务的一般特征，若每项义务的额度不同，则各债务人仅可在债务想覆盖的范围内承担连带责任，此种情形又可以称为“部分连带债务”。根据《民法典》第六百八十八条第二款规定，连带保证人亦可仅担保部分债务的履行，而仅在保证的范围内承担连带责任。此款所规定的就属于典型的部分连带债务。本案中，案涉当事人仅以一定的财产对债务承担担保责任，其法律效果应当是在该财产范围内与债务人承担连带责任。在我国现行法上，仍存在其他部分连带责任债务的情形。例如《民法典》第五百五十二条允许第三人仅加入部分债务，并在其所加入的债务范围内和债务人承担连带债务；再如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）》第十条第一款规定，无、限制民事行为能力人造成他人损害的情形下，受托人在过错范围内与监护人共同承担责任。
2、在此，我们建议债权人在接受保证担保时，若保证人提出在特定财产范围内承担保证责任，要充分评估该财产范围是否能够满足债权实现的需求。仔细审查担保函或保证合同的条款，确保约定明确、具体，避免模糊不清的表述。同时，债权人应当关注是否存在需要办理相关登记手续的情况，如不动产抵押登记等。若未办理登记，债权人要清楚知晓其对担保性质和效力的影响，并在合同中明确约定保证责任范围和实现方式。这样在出现纠纷时，债权人才能依据合同约定和法律规定主张权利，维护自身合法权益。我们也建议保证人在提供保证时，如果希望限定自身的责任范围，可以在保证合同中约定特定的财产范围。在签订合同前，保证人应当仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务，避免因疏忽导致承担超出预期的责任。
法律规定：
1、《民法典》第六百八十四条：“保证合同的内容一般包括被保证的主债权的种类、数额，债务人履行债务的期限，保证的方式、范围和期间等条款。”（本案适用1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》第十五条）
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”
在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1、保证人与债权人虽约定保证人承担连带保证责任，但同时对保证人承担责任的财产来源作出限定的，该约定系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为合法有效，且保证人对此承担责任的方式依然为连带保证责任。
案例一：《中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司、河北远洋运输集团股份有限公司借款合同纠纷案》[最高人民法院(2019)最高法民申2680号]
最高人民法院认为，本案中双方虽约定远洋公司承担连带保证责任，但同时对其承担责任的财产来源作出限定，即当第13条约定的情形发生或者条件成就时，远洋公司以每年度财务净利润的25%承担保证责任。该约定系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为合法有效。
2、以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。
案例二：《中信银行股份有限公司东莞分行与陈志华等金融借款合同纠纷案》[最高人民法院(2018)最高法民申3425号]
最高人民法院认为，在《最高额抵押合同》正常履行的情况下，当主债务人不履行到期债务时，中信银行东莞分行可直接请求就抵押物优先受偿。本案抵押权因未办理登记而未设立，中信银行东莞分行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈志华等三人进行赔偿。
专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。
