国家统计局日前发布70城房价数据，1月广州二手房价格同比下降一成。新快报记者了解到，目前市内多区二手热销单价段出现结构性变化，荔湾、天河、增城等区域不少房源，以亲民挂牌价吸客。有业内人士指出，自去年四季度以来，二手成交量已连续多月过万宗，跌幅正逐步收窄。目前二手成交仍以降价盘为主，面向刚需买家的中小户型成交占近六成，个别价格调整一步到位的优质房源，一天内成交。
■面向刚需买家的中小户型二手房，目前已拥有58%的市场份额。
广州二手房价同比跌幅收窄
网签均价重回3.1万元/㎡
国家统计局日前发布的70城房价数据显示，2025年1月广州二手房价格环比下降0.2%，同比下降10%。尽管数据仍显示出一定的价格下行压力，但业内人士普遍认为，当前广州二手楼市正处于结构性调整的关键阶段，市场逐步释放出积极信号。
广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，1月份临近春节时，“二手房业主和买家交投意愿减弱，加上去年四季度二手房交易非常活跃，释放了前期积蓄的需求，导致这一时期愿意交易的，都是急于换房或出手的业主，从而导致二手房价持续调整”。
据广州市房地产中介协会公布的数据，节后第二周全市二手网签量环比上升约105%。合富研究院高级分析师梁燕明告诉新快报记者，自去年四季度以来，广州二手住宅成交量已连续多月突破万宗大关，市场活跃度显著提升。“广州二手房价同比跌幅收窄更明显一些，从去年12月回落10.9%收窄到今年1月回落10%。春节假期后首个及第二个工作周，合富大数据显示，广州二手住宅网签均价伴随网签量回升而同步上涨，并已重新收复3.1万元/㎡关口。”
多区二手房源挂牌价“亲民”
不乏成交价高于挂牌价房源
新快报记者走访广州多家中介门店发现，在荔湾、天河、增城等区，不少房源以“亲民”挂牌价吸引购房者入市，而在越秀，更有优质房源一天内成交。梁燕明告诉记者，当前二手成交仍以降价盘为主，多区的热销单价段出现变化。部分业主为加速资金回笼或置换需求，主动下调挂牌价，甚至有优质房源一次性调整到位，吸引了大批买家的关注。
例如荔湾广钢板块的金融街融穗华府，贝壳找房数据显示，1月成交的一套93平方米单位，仅用了两天便成交，挂牌价400万元，成交价调整至370万元。而位于越秀区东山口板块的美华北路小区房源，由于拥有学区优势且甚少房源放售，成交周期只有一天，挂牌价761万元，成交价693万元。
“目前成交周期特别短的房源，通常是一步到位地调整价格，而不是逐点逐点地调整。目前大部分客户都是一二手产品一起对比，例如广钢板块去年推出去化较快的新盘产品，主打69平方米至105平方米，当时的新盘价格即使比二手房源高出1万元/平方米，由于新盘户型使用率较高，买家都会较乐意选择新房产品。而随着广钢新盘产品已售罄，由去年四季度开始，两房至三房的二手刚需户型成交再度活跃。而越秀区一些家长传统优质学区板块，房源并不多，所以特别抢手。”梁燕明说。
新快报记者发现，在广州一些新房供应量持续走高的区域，不乏成交价高于挂牌价的房源。例如天河金融城板块盈彩美居一套83平方米的两房房源在1月以约3.98万元/平方米的单价成交，而目前另一套79平方米的房源挂牌单价仅为3.73万元/平方米。增城朱村板块网红盘科慧花园近期也出现了明显的调整。该项目一套91平方米的房源在今年1月12日以约1.07万元/平方米的单价成交，价格较挂牌价调整约14%，且成交周期接近两年。而目前，一套92平方米的房源挂牌单价仅为约9176元/平方米。
克而瑞广佛指出，天河二手房价格的调整很大程度是来自一手住宅的分流。“在重点地块土地吹风大会上，天河区就已经明确有11宗宅地供应，总用地面积达到约59万m2。加上已经入市，截至2025年1月底，待消化的一手住宅存量为106.11万平方米，是中心四区中最高的。”“增城二手房在卷价格，同样是由于区内新房供应量大，增城的一手房可售货量在11区中排在首位，一二手市场都在卷性价比，要成交就只能调整价格。”梁燕明说。
春节后中小户型成交迅速回升
家长型买家积极入市
“从去年四季度开始，我们明显感受到市场情绪有所改善，观望的气氛淡了很多，买家对后市预期已经改变。”梁燕明告诉新快报记者，特别是对于刚需购房者而言，当前的价格水平和选择空间都具备较高吸引力。“面向刚需买家的中小户型二手房，目前已拥有58%的市场份额，尤其是中心区，如海珠区工业大道沿线、江南大道、南洲、中大布匹等以刚需占主导的板块，节后二手成交迅速回升，尤其是90㎡以下的中小户型二手房，成交占比超过七成”。
另一方面，位于优质学区的二手房同样进入传统旺季。“我们从数据看到，家长型买家入市积极性快速上升，带动区域二手房市场行情迅速恢复。如东风东、淘金、天河北等教育资源优势明显的区域，节后成交的增长速度同样较为明显。”梁燕明进一步指出，现在的家长型买家倾向“当年读书当年布局”。“以前会提早好几年布局学区房，并集中在越秀、天河那几所名校附近。现在广州学区房热度没那么集中，更趋向多点开花，如黄埔的九年一贯制学校、番禺的名校分校等都成为了此类买家的另类选择”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，目前一些强势的二手房市场，其市场逻辑非常清晰，即价格深度调整后认购性价比很高、位于城市核心地段、学区资源比较丰富等。“总体上，上半年是二手房认购的最好时段，因为价格已经有了至少3年的调整，二手房的价格泡沫是较小的。而随着后续二手房价格企稳，市场的判断又会发生变化。”
采写：新快报记者 何璐诗
