不正常！
天津楼市，为什么【小四室】这么少？
据365研究机构调查，2024年，天津楼市的【小四室】只占6%。
低到什么程度？
青岛21%、成都60%、广州81%、杭州91%……
天津已经不能用“低”来形容，几乎可以“忽略不计”了。
数据来源：365房地产研究机构
更瞠目的是，别的城市【小四室】占比都逐年增长，天津在“逆生长”，一年比一年少。
已经断崖式落后了。
（注意，这里讨论的【小四室】面积段在110-150平米，并非针对180平米以上大户型，豪宅是另一套居住逻辑）
按理说，重点城市的人口结构、居住习惯不会差特别多。
但【小四室】占比竟然差距这么大，这肯定不正常！
数据来源：365房地产研究机构
不正常，那就找原因。
为什么天津的新盘，做【小四室】的这么少呢？
❶ 惯性思维，路劲依赖
天津楼市十几年来户型都以三室为主。
100平米的做三室，140平米做三室，180平米的还做三室……养成习惯了。
何况现在房企集中度提高，没有新鲜血液打破常规，惯性延续。
❷【小四室】出现过负反馈
绿城诚园，同样是140平米，三室比四室卖的好；
爱情缤纷里，高层115平米四室，也卖不动；
锦绣大家，127平米的四室，最后都剩下了……
市场给出的反馈，似乎在暗示“不要做四室”，房企也逐渐避而远之。
❸ 出房率不够，做不出来
这恐怕是最主要的原因。
前几年建筑规范超严，出房率很低，洋房也就80%。
120平米的使用面积还不到100平米。
强挤出四室，空间太小，肯定不好住，买房人也不买账。
❹ 社会原因——貌似不需要
天津人有个习惯，小家庭不愿意跟老人住在一起，三口之家三室也就够了（天津女性话语权重，婆媳关系不甚理想）。
但是！不能拿着老黄历数新日子。
人口结构、居住需求、购房群体、建筑规范……各方面都出现了很大变化。
必须要警醒起来！
【小四室】的缺失，已成为天津楼市的一个巨大的缺陷。
❶ 家庭结构的变化
2014-2016年放开二孩政策，很多家庭都面临改善。
2014年出生的孩子也都10岁了，特别是家中一男一女，必须要独立空间。
一人一间房，是基本的人居，需要四室户型。
❷人口结构的变化
天津60岁以上的老人占比高达25%，老龄化越来越严重。
80后已经面临照顾老人的局面。
上有老下有小，还要上班，一起住是最合适的方式。
这也必须得有个四室户型。
从另一个层面也能看出，单户家庭人口在增长。
此前，天津新房户均人口2.8人，但现在——
中建60号地，4.5人/户；红旗新里，4.4人/户。
四室户型都快成“刚需”了。
还有一点不能忽视。
天津这几年教育属性越来越重，对于新天津人来说，不仅要给孩子独立居住空间，还要给帮忙带娃的老人准备一间房。
妥妥的需要个四室！
❸ 行业结构的变化
这是最重要的，也是这场“小四室革命”的支撑点——出房率大大提升。
以前不做，也是因为出房率不够。
现在新盘出房率至少提升10%，甚至已经出现100%的了。
足以排出【小四室】，还能保证各空间不局促。
就像以前90平米做三室都值得炫耀；现在出房率高，80平米都能做三室。
更逆天的，南方城市69平米做三室、99平米做四室……比比皆是。
制胜法宝就是“高赠送”。
其它城市98平米小四室
❹ 生活空间需求的变化
现在的中产追求什么？悦己！松弛感！
累一天下班回家，需要一个独立空间。
满足兴趣爱好也好、安静看书刷抖音也行……
总之，需要一个能满足自己情绪的场景。
【小四室】可不只是多了一个房间，多的是生活场景。
其实更应该称为“3+X”室。
X空间，可以是书房、茶室、游戏房、瑜伽室、宠物间、麻将室、直播间……
有很多人会单独需要一间房放自己的手办，也可以单独一间房放大型游戏机。
同时，住家照顾老人的保姆房、专门给孩子准备的一对一家教补课房……也都是实实在在的需求。
旭辉、融创此前都对X空间专门研发过，给出很多生活场景，后来遭遇危机就停滞了。
现在金茂、绿城等房企，也都开始重视这一领域。
越来越多强调个人“小确幸”的时代，【小四室】必然是主流。
特别是139平米的四室，在天津缺口很大。
很多买房人都在寻找这类产品，他们的画像很雷同：
两个孩子一人一间房，男主人需要个书房方便加班，偶尔老人过来帮忙带孩子。三室真的住不下，即便是大三室，也无法做到独立平权。
对于房企来说，这就是空白点！就是机会！
不要风来了吹到脸上才觉得有风，看到树枝动就应该知道起风了。
各个维度都在变化，如果不调整，就会落伍。
需求已经箭在弦上了，一旦有新产品、总价可控的【小四室】供应，成交量不会低。
这是天津人居新需求的呼唤！
