日本的房产，今年简直是从年头火到年尾！
根据日本不动产研究所的最新数据显示，截至2024年10月，东京和大阪在全球15大城市新建公寓价格涨幅排行榜上并列位居榜首。
这是继6个月前的调查之后，东京和大阪再次并列排在第一位。
主要原因是因为开发用地的减少和新增供给的减少，以及富裕阶层需求的旺盛，共同推动了价格上涨。
同时，日元贬值使得海外投资者认为日本房产市场具有吸引力，海外资金的流入也在持续。
然而，在投资热潮中，我们更需保持冷静，避免踏入那些看似诱人实则暗藏风险的陷阱。
因此，在投资前做好充分的市场调研和风险评估尤为重要。
今天，我们就为大家分享下，投资日本房产时坚决不能碰的4类房子，以便大家更好地把握日本房地产市场的投资机会，避免不必要的损失。
1、带老年租客长期租约的，一律不碰！
带租约的房子，确实能即刻带来租金收益，免去空租期的烦恼，看似是笔稳赚不赔的买卖。
然而，在日本这样老龄化与少子化并存的社会背景下，一个不容忽视的现象——“孤独死”问题，却为这类房产投下了阴影。
随着老年租客年岁的增长，一系列潜在问题逐渐浮现：
老年租客在房屋维护与使用上，往往不如年轻租客那般周到，房屋损耗可能加剧。 一旦租客健康出现问题，甚至不幸离世，房东将面临处理善后事宜的繁琐，房产可能因此长时间空置，租金收入的中断风险随之上升。 长期租约锁定，房东在租金调整上空间有限，这无疑压缩了投资的回报率。
尽管中日两国均遵循“买卖不破租赁”的原则，即租赁权优先于买卖权，但在实际操作中，国内房东的权益相对更有保障，查看房屋、带看等事宜相对简便。
相比之下，日本法律体系更倾向于保护租客，尤其是老年租客的权益。解约程序复杂且难度颇大，这无疑增加了房东的潜在风险。
因此，在日本投资房产时，面对带有老年租客长期租约的房产，即便价格诱人，也应谨慎避开，以免陷入无尽的麻烦与纠纷之中。
2、租赁产权+产权不明，一律不碰！
日本房子最有价值的是其私有产权，因为房子及房子脚下的土地产权是可以世世代代归业主所有。
但实际上，除了私有产权，日本还有两类特殊房：
第一类、租赁产权房
即：你买到的只是地皮上的房子，不包括土地，你只有一定期限内的土地使用权，而且要交土地租金，且没有所有权！
此类房产又细分三种情况需注意：
①旧地借权：租约没有期限，一直到房子不能住了自动到期；到期后可以续租，地主不得无故拒绝；
②普通借地权：从平成 4 年（1992 年）开始施行。第一次签约租约至少 30 年，初次续签后为 20 年，此后每期为 10 年。
③定期借地权：地主把土地出租，一般为 50 年，到期后续不续租再议。无论地主有没有正当理由，只要想收回，租客就得归还。
第二类、产权不明房
因为种种原因，时间太久、多次交易、继承、文件没有妥善保管更新等，产权关系太过复杂，导致归属不明，谁也说不清该归谁！
这两种房子，无论遇上哪种，都会麻烦缠身；而且产权若不明确，就无法对房子进行修缮、拆迁！
在日本，鉴于土地资源稀缺且价值高昂，土地的价值往往超越建筑物本身，成为资产构成中的核心要素。
因此，若没有拥有土地所有权，将极大影响资产的长期价值与稳定性。
3、1983年前旧耐震房子，一律不要碰！
有客人曾问：新旧耐震有什么区别呢？
我们先来了解下新旧耐震房产的相关定义。
旧耐震
在 1981 年 6 月之前，房子需达到在震度 5 强程度的地震中不倒塌。
新耐震
1981 年 6 月之后，要求房屋在震度 6 到 7 强程度的地震中不倒塌，并且在震度 5 强程度的地震中几乎没有损伤。
很明显，新耐震标准建造的房子，抗震性能最好，日本地震多发，这点相当重要。
而且，在申请银行贷款时，新耐震房子更容易获得贷款，且贷款条件可能更优惠。
考虑到施工周期等因素，通常认为 1983 年以后竣工的房子基本都是新耐震。
所以1983年的旧耐震房子，坚决不碰！站在投资角度，更推荐2000年后的优质次新房，涨幅更大、收益率更高。
4、有凶宅记录的房产，一律不碰！
日本除了房产证外，还有住宅档案制度。
它就像我们的人事档案，记录着房子的点点滴滴，从重要事项说明到建筑物诊断，再到白蚁检验，甚至是住宅价格的历史变迁，一应俱全。
这份档案，如同房子的“身份证”，由持牌顾问等专业人士严格管理，确保信息的真实与准确。
如果房子有过凶宅记录，档案里一查就知道，没法隐瞒。
无论是在国内还是日本，这样的房产在交易市场上都会遭遇冷落，不仅影响出手速度，更可能大幅贬值，让投资者的心血付诸东流。
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