危房业主不直接出资也能拆危建新？近日，广州市花都区新华坊危房拆除重建项目正式动工建设，业主让渡20年运营权，以未来的租金收益替代当前的改造出资，实现不直接出资换新房。广州率先探索运营权有偿让渡的模式，为破解危旧房改造的筹资难题提供了一条新路径。
八旬危房每逢大雨必漏水
新华坊位于花都区新华市场内，始建于20世纪40年代，改造前用途主要是商铺和仓储。项目总建筑面积约2660平方米，建筑1-2层，共19套房屋，其中7套为直管公房，已委托区城投公司进行经营管理，剩余12套为私人业主所有。
历经大半个世纪的风吹雨打，这栋砖混、砖木结构的建筑垂垂老矣，2024年6月经鉴定为整幢危房，不能保证使用安全。新华坊被老花都人亲切地称为“村坊”，多年来人流密集，承载着花都人的美好回忆。商铺业主和周边的群众都对新华坊的衰败表示惋惜，盼望改造。“距离我岳父买下这个物业八十多年了，上面那个窗漏水很严重，一下大雨多处漏水。”临街第一间商铺所有人骆先生说，“这里就像一个窗口，影响整个新华市场的形象。”
为确保群众生命财产安全，2024年6月，花都区住建局、新华街发布危房治理通知书、临时搬离通知书，引导业主和租户自行搬离，随后开始围蔽，对未搬离的群众逐户上门劝离。
新楼交给企业运营20年
拆危建新，同步推进。新华坊项目正好赶上了政策的春风。2024年7月，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合印发《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，推进城市更新落地实施。
新华坊产权复杂，筹资难度很高。新华坊共有13户业主，其中1户为区直管公房，12户为私人业主产权。由于建设年代久远，产权证上的产权人已经去世或失联多年，12户私人业主由多名后人代表签约。业主人数最多的一户甚至有5名产权人，涉及十余名代表。业主诉求各不相同，沟通协调难度极大。
资金筹集是改造最大的困难，花都区发掘危旧物业商业价值，开创性地采取全新模式，创新推动社会资本与预期经营权结合，提出自行出资或不出资两种方式供业主选择。拆危建新后，业主统一将新建筑的20年运营权有偿让渡给区属国企，双方互利共赢。在20年经营期内，直接出资的业主可获得稍高于重建前的租金收益；不直接出资的业主因以20年经营权换取国企出资，租金收入需分期偿还国企拆危建新成本，再获得剩余部分租金收入。国企扮演“职业经理人”角色，通过统一业态规划，招商出租，提升区域经济效益。同时，国企还需承担运营期间维护管理成本和经营风险。运营期满后，由国企重新装修并按原户型交还业主，业主获得20年稳定的租金收益和一套新房。
业主让渡权益就能“喜提”新楼，极大降低了项目的筹资难度。最终，12户私人业主全部签约，其中1户出资，11户不出资。选择出资的业主代表骆先生说：“按照合同，拆除重建后商铺租金较之前稍有提高，往后每5年租金也会增加5%。”
新华坊拆除重建项目正在施工中。
打造新地标引入新业态
根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，新华坊按照不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的标准制定了改造方案。去年12月，花都区住建局通过了新华坊改造方案，现在已正式开工改造。
项目将通过拆危建新，盘活原有7处公房，利用公房的公共空间，打造阶梯式的休闲空间。屋顶花园串联北侧坡屋顶观景平台和部分二层室内空间，形成环形商业动线，活化二层商业空间，解决原来二层建筑利用率低、物业价值低的难题，打造具特色的展陈空间和休闲空间，成为新华街地标性建筑，提高商业价值，实现微利可持续的长效运营。
改造后，新华坊对原有婚庆用品业态提档升级，穿过“喜庆里”，提升“凌云巷”，结合新华历史文化引入灰塑等“非遗”产业，注入体验馆与大师工作坊等，将非遗与大众消费相结合，为区域经济发展注入新活力。
来源：广州日报
编辑：梦圆
复核：王淼 吴敏娜
校对：贾愚 彭天阳
审核：邓必彦
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