(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房地产交易市场中，房屋买卖合同纠纷频繁发生，涉及合同效力、产权过户、违约责任等多个方面的问题。此类纠纷不仅关系到当事人的重大财产权益，还可能牵涉到家庭关系、民事行为能力认定等复杂因素。本案发生在北京市门头沟区，围绕一套房屋的买卖展开，其中涉及无民事行为能力人签订合同的效力认定，以及监护人处分被监护人财产的合法性审查，这对司法实践中准确适用法律、维护当事人合法权益提出了较高要求。
二、案件详情
（一）原告主张
原告林晓英向法院提出两项诉讼请求：一是判令被告协助办理北京市门头沟区一号房屋产权过户手续，并将房屋交付给自己；二是判令被告支付逾期办理房产过户事宜违约金279000 元。
林晓英称，2020 年 3 月 18 日，自己与被告赵宇签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告以 150 万元的价格将一号房屋出售给自己，被告于 2020 年 4 月 1 日交房，双方在合同签订之日起 60 日内办理房屋权属转移登记手续。随后，自己将全部购房款支付到被告指定收款账户，但被告既不配合办理过户手续，也不履行交房义务。由于被告孙丽、赵阳、赵涛、赵刚与本案审理结果有直接利害关系，故申请追加他们为共同被告。
（二）被告答辩
被告不同意原告的全部诉讼请求，拒绝房屋过户和给付违约金，但表示如果对方同意调解，可以退还购房款并依法给付利息。被告称房屋买卖合同并非真实意思表示，实际是以房抵债，而且原告支付的房屋价格明显低于市场价格，不符合常理。
（三）法院查明
赵宇与孙丽系夫妻，育有三子，分别是赵涛、赵阳及赵刚。一号房屋登记在赵宇名下，属于夫妻共同财产。
2020 年 3 月 18 日，出卖人赵宇与买受人林晓英订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋售价 150 万元，双方自合同签订之日起 60 日内办理房屋权属转移登记手续，若买受人未在 60 日内取得房屋所有权证书，因出卖人责任导致的，买受人有权退房，若不退房，出卖人需按日向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并在买受人实际取得房屋所有权证书之日起 10 日内支付。该合同中赵宇的签字为孙丽代签，孙丽、赵涛、赵阳、赵刚为本人所签，林晓英的签字虽为他人代签，但林晓英予以追认。当日双方还订立补充协议，约定出卖方保证在签订买卖合同之日起 60 日内无条件办理完指定监护公证，协助买受人办理网签、缴税、过户手续，若未如期办理，按买卖合同最高赔付违约条款赔付买受人，定金及房款以银行转账方式支付给出卖人，该补充协议中赵宇的签字同样系孙丽代签。
林晓英于2020 年 3 月 18 日、3 月 26 日、4 月 13 日分别通过他人账户或自己账户向赵刚转账共计 150 万元。
审理过程中，原告林晓英申请对赵宇在2020 年 3 月 18 日及现在的民事行为能力进行鉴定。北京中衡司法鉴定所鉴定结论为赵宇患器质性智能损害，受疾病影响辨认能力丧失，评定为无民事行为能力，但因鉴定材料不充分，难以对 2020 年 3 月 18 日赵宇是否具有完全民事行为能力进行鉴定。原被告双方均陈述，2020 年 3 月 18 日签订合同时，赵宇不具有民事行为能力。
经法院释明，林晓英坚持认为合同有效，要求被告协助办理一号房屋产权过户手续等，若法院认定合同无效或者部分无效，将另诉解决合同无效后的法律后果。
三、裁判结果
赵宇与林晓英于2020 年 3 月 18 日订立的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
驳回林晓英的全部诉讼请求。
四、案件分析
民事行为能力与合同效力：司法鉴定虽未能明确2020 年 3 月 18 日赵宇的民事行为能力，但原被告均认可当时赵宇无民事行为能力，且合同中赵宇的签字为孙丽代签，表明赵宇未作出出卖房屋的意思表示。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
监护人处分财产的合法性：孙丽作为赵宇的监护人，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，林晓英将购房款打入赵刚账户，被告也表示并非为了赵宇的利益出卖房屋，孙丽的行为违反了法律强制性规定，因此合同无效。
合同无效的法律后果：无效的合同自始没有法律约束力，所以林晓英要求被告协助办理产权过户、交付房屋以及支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。不过，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，林晓英可就合同无效后的后果另诉主张权利。
五、胜诉办案心得
精准把握法律条文：在处理房屋买卖合同纠纷时，要深入理解合同效力相关的法律条文，如无民事行为能力人签订合同的效力认定、监护人处分被监护人财产的规定等，准确判断案件事实与法律条文的契合度，为案件处理提供坚实的法律依据。
全面收集和审查证据：证据是案件胜诉的关键，要全面收集能够证明合同签订、履行、当事人行为能力等方面的证据，如合同文本、转账记录、鉴定报告等。同时，要严格审查证据的真实性、合法性和关联性，对于有争议的证据，要通过质证等方式查明事实。在本案中，鉴定报告和当事人陈述等证据对合同效力的认定起到了关键作用。
准确把握争议焦点：在案件办理过程中，要准确把握争议焦点，如本案中的合同效力、监护人处分财产的合法性等。围绕争议焦点展开调查和辩论，能够使诉讼策略更加清晰有效。例如，在庭审中针对合同效力问题进行充分辩论，为法院正确裁判提供依据。
