买车位、买股权。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
2月17日，弘阳地产与弘阳服务达成了两笔关联交易。
作为卖方，弘阳地产向弘阳服务转让了6258个停车位以及3个子公司的部分股权，代价分别为2.31亿元、2.57亿元。停车位的收购，弘阳服务计划用现金支付，而股权交易则是抵偿对弘阳地产的应收款。
弘阳地产在公告中表示，出售停车位预计将录得714万元的税前亏损，但现金流量及流动性可得以增强。弘阳服务也强调，这两笔收购旨在收回未收回的应收款项、增加收入来源等。
看似两全其美的交易，却有投资者提出质疑，认为弘阳地产将子公司股权优先抵债给弘阳服务，是侵害了其他无抵押债权人的利益。关于这个问题以及如何处理对弘阳服务剩余的应付款，弘阳地产方面均未回应，只表示“以公告内容为准”。
弘阳服务接下两批资产
根据公告信息，弘阳服务收购的车位产权或使用权位于江苏、安徽、四川、江西、河南、广东及湖北等地，由于尚未出售或租赁，这些车位在过往年度没有产生任何收入，账面估值约2.38亿元。
弘阳服务透露，对于这批车位，将以销售为主要重心，未售出的将予以出租。
此外，该公司还将收购成都弘胜和鼎房地产开发有限公司（以下简称“成都弘胜和鼎”）70%股权、宿迁市通金弘置业有限公司20%股权及句容金嘉润房地产开发有限公司19%股权，连同上述股权所附带的所有其他资产、负债及所有者权益，代价分别为1.424亿元、0.74亿元及0.41亿元。相关代价按等额基准抵销弘阳地产对弘阳服务未支付应付款项的同等金额。
上述三家标的公司从事的都是房地产开发业务，成都弘胜和鼎持有四川省彭州市的一个商住项目，目前处于最后销售阶段，其余两家公司分别拥有宿迁市在建商住项目、句容市未开发的商住土地。
并购这类重资产企业，并非物业公司的常规做法。对此，弘阳服务解释，这仅是策略性股权投资，而非转向房地产开发的业务转移。交易完成后，成都弘胜和鼎将成为弘阳服务的附属公司，但弘阳服务强调，不会参与任何物业开发活动。“本公司的角色将仅限于销售剩余的库存单位、利用其专业知识有效管理最终销售流程，以及整合物业管理服务。”
弘阳服务表示，如能寻到合适买方，可能会出售这3家公司的股权，实现股权投资回报。
4.59亿元的应收款没收回来
对于弘阳服务而言，收购3家房地产开发公司的股权，对主营业务并没有帮助，还增加了资产去化的压力。该公司亦表示，这是退而求其次的选择。
据了解，截至2024年底，弘阳服务对弘阳地产的未收回应收款共约4.59亿元。其中，0.9亿元用于为弘阳地产未售单位提供的交付前管理服务，以及为物业销售场所提供的服务，例如展示单位及售楼处等。0.83亿元用于商业物业管理服务，还有2.86亿元用于停车位销售代理服务相关的可退回按金。
2024年上半年，弘阳服务录得金融资产减值亏损净额0.41亿元，同比增长3.35倍，主要原因便是增加计提关联方应收账款减值准备及贸易应收款项的账龄增加。
按照弘阳服务的说法，该公司已考虑多种收回应收款项的方法。然而，鉴于弘阳地产目前的流动资金状况，以现金收回应收款项的可能性颇为有限。而其他资产（包括房地产）需要缴纳高额税项及交易成本，导致回收效率较低。相较之下，股权转让可以实现更低的交易成本，还具有未来回报的潜力。
弘阳地产的业绩报告显示，2024年上半年，该公司录得17.1亿元的净亏损，截至2024年6月底，其流动负债超过流动资产约25.6亿元，未来1年有171.36亿元的有息债务到期，但现金及现金等价物仅6.62亿元。境外债务的重组也遇到了阻碍，2月初，弘阳地产的部分债权人对该公司的债务重组方案提出反对意见，认为该方案实际削债近99%，且无短期现金偿付选项、无中期债券选项，要求修改方案。
弘阳服务也不宽裕，2024年上半年，该公司实现4.65亿元收入，同比下降14.4%，股东应占溢利0.37万元，同比下跌31%。截至2024年6月底，其现金及现金等价物约4.85亿元，较2023年底减少24%。即便如此，弘阳服务仍拿出了2.31亿元的、现金收购弘阳地产的车位，为后者补充流动性。
