(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
陈宇刚先生在2020 年 10 月 13 日与 A 公司签订了《“××” 项目商品房认购书》，满心欢喜地准备购置房产，为自己和家人开启新生活的篇章。按照约定，陈宇刚先生需支付 1700 万元的购房款，他也积极履行义务，于 2020 年 10 月 11 日支付购房款 10 万元，10 月 12 日支付 190 万元，10 月 30 日支付 1500 万元，A 公司也开具了收款收据。
然而，谁也没想到，这看似普通的房产交易背后隐藏着巨大的陷阱。涉诉房屋早在2017 年 8 月 28 日就被 A 公司办理了最高额抵押权登记，债务履行期限至 2022 年 8 月 21 日 。2019 年 12 月 20 日，房屋被法院查封，查封期限 3 年。更糟糕的是，2020 年 12 月 22 日，涉诉房屋被法院司法拍卖，最终以 20348000 元的价格成交。
二、诉讼过程
（一）一审阶段
陈宇刚先生认为A 公司明知房屋存在抵押且被司法查封，仍将房屋出售给他，构成欺诈，存在恶意。于是向法院起诉，请求解除《认购书》，要求 A 公司退还购房款 1700 万元，支付利息（暂计 65.45 万元），赔偿已付购房款一倍的赔偿金 1700 万元，并承担全部诉讼费用。
A 公司则辩称，《认购书》只是初步确认交易事宜的文书，并非正式的商品房买卖合同，且已告知陈宇刚房屋状况，不存在恶意隐瞒欺诈情况。同时表示，陈宇刚的实际损失仅为资金占用费，愿意给陈宇刚重新调换房产以弥补损失。
一审法院经审理认为，双方签订的《认购书》具备房屋买卖合同的效力。由于涉诉房屋已被司法查封并拍卖成交，《认购书》无法继续履行，应自房屋被拍卖成交时解除。A 公司未能证明已告知陈宇刚房屋抵押及被查封的情况，应承担违约责任。最终判决解除《认购书》，A 公司返还陈宇刚购房款 1700 万元，赔偿 2678400 元，支付利息损失。
（二）二审阶段
陈宇刚先生和A 公司均不服一审判决，提起上诉。陈宇刚先生请求撤销判决第三项，改判赔偿金为 500 万元，保全费及诉讼费由 A 公司承担，理由是原审判决部分事实认定不清，适用法律不当，未依法委托评估鉴定机构评估房屋当前市场价格，程序违法。
A 公司上诉请求撤销一审判决第三、四项，依法改判或发回重审，认为《认购书》不是《商品房买卖合同》，已明确告知涉案房产状况，不存在恶意隐瞒欺诈，陈宇刚的实际损失仅为资金占用费，原审判令的损失超过实际损失，且已承诺给陈宇刚重新调换房产可弥补损失。
二审过程中，A 公司提交一份补充协议，试图证明已告知陈宇刚房屋处于抵押状态，不存在欺诈。陈宇刚先生认为该证据不属于新证据，是在 A 公司忽悠下签订，且协议未明确告知房屋被查封，不能达到 A 公司的证明目的。
二审法院经审理，维持了一审判决中A 公司返还购房款和支付利息损失的部分；撤销了一审判决第五项；变更《认购书》解除时间为 2021 年 12 月 1 日；变更 A 公司赔偿陈宇刚的金额为 400 万元。
三、案件分析
（一）法律适用精准把握
本案关键在于准确适用法律。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案法律事实发生在民法典施行前，关于合同成立、效力及违约责任承担主要适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7 号） 。但在合同解除相关情形上，因涉及合同僵局解除合同和以起诉方式解除合同，应溯及适用民法典。精准的法律适用为案件胜诉奠定了坚实基础。
（二）合同性质及解除依据充分论证
合同性质认定：双方签订的《认购书》具备商品房买卖合同主要内容，且A 公司已收受全部购房款，应认定为商品房买卖合同。A 公司提交的补充协议虽提及房屋部分情况，但不能改变《认购书》的合同性质，且补充协议也表明陈宇刚并非完全知晓房屋根本不具备销售条件。
合同解除依据：A 公司在签订《认购书》时未告知陈宇刚房屋抵押和查封情况，符合欺诈行为认定。陈宇刚以 A 公司不履行合同主要债务为由要求解除合同，合理合法。同时，涉案房屋签约前已抵押，签约后被拍卖，属于法律上或事实上不能履行，根据相关法律规定，当事人可请求终止合同权利义务关系。在合同解除时间上，因陈宇刚以起诉方式解除合同，依据相关司法解释，合同自起诉状副本送达 A 公司时解除。
（三）违约责任承担合理界定
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7 号）第九条规定，A 公司故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，导致合同解除，陈宇刚有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可要求 A 公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。考虑到陈宇刚对补充协议中 “解押” 未进一步核实，负有一定责任，法院酌定 A 公司赔偿 400 万元，合理平衡了双方利益。
四、办案心得
（一）深入调查取证是关键
在房产纠纷案件中，全面深入调查取证至关重要。本案中，详细了解房屋的抵押、查封及拍卖等情况，为确定A 公司的违约行为提供了有力证据。只有掌握充分的事实依据，才能在法庭上有力地支持当事人的诉求。
（二）精准解读法律条文
房产交易涉及众多法律法规和司法解释，准确理解和运用法律条文是胜诉的核心。对于不同法律规定的适用范围、时间效力等要深入研究，确保在法律适用上无懈可击。同时，关注法律的更新和变化，及时调整办案思路。
（三）注重庭审策略与技巧
庭审过程中，清晰阐述案件事实和法律依据，合理反驳对方观点至关重要。针对A 公司的抗辩，要迅速抓住其漏洞，运用证据和法律条文进行有力回击。同时，要善于引导法官关注案件的关键要点，使法官能够准确理解我方当事人的诉求和案件的实质。
（四）维护当事人合法权益是根本
作为律师，始终要将当事人的合法权益放在首位。在案件办理过程中，与当事人保持密切沟通，了解其需求和期望，为其提供专业的法律建议和解决方案。通过努力，帮助当事人获得应有的赔偿，维护其合法权益，是律师的职责所在，也是成就感的来源。
