(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产交易市场中，房屋买卖合同纠纷频繁发生，涉及到合同履行、违约责任等多个方面，关乎买卖双方的切身利益。本案发生在北京市怀柔区，围绕房屋买卖合同的履行与违约赔偿展开，具有典型的法律意义和实践参考价值。
二、案件详情
（一）一审原告主张
赵宇轩向一审法院提出诉讼请求：
判令孙悦琳继续履行双方于2021 年 1 月 15 日签订的房屋买卖合同，立即支付剩余房款 100 万元及逾期利息。
判令孙悦琳支付逾期违约金。
判令孙悦琳支付房屋使用费。
判令陈皓宇承担连带责任。
判令本案诉讼费用由孙悦琳、陈皓宇负担。
（二）上诉方诉求及理由
孙悦琳、陈皓宇上诉请求撤销原审判决，改判孙悦琳、陈皓宇于本判决生效后十日内给付赵宇轩剩余房款100 万元，或孙悦琳、陈皓宇于本判决生效后十日内给付赵宇轩剩余房款 100 万元并赔偿逾期付款损失。
事实与理由：原审法院判决孙悦琳、陈皓宇支付赵宇轩逾期付款损失错误。赵宇轩在一审前及庭审过程中并未要求解除《协议书》，故该协议书还应继续履行，赵宇轩无权向孙悦琳、陈皓宇主张逾期付款损失。2021 年 7 月 19 日双方签订《协议书》对付款期限作了变更，在双方未解除该协议，或达成新的付款协议前，该协议有效，故不应认定孙悦琳、陈皓宇逾期付款，赵宇轩无权要求逾期付款损失。退一步讲，如一审法院支持逾期付款损失，应从一审判决生效之日起算。
（三）被上诉方答辩
赵宇轩辩称同意原审判决，不同意孙悦琳、陈皓宇的上诉请求及事实理由。
（四）法院查明事实
2021 年 1 月 15 日，赵宇轩（甲方）与孙悦琳（乙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将坐落于北京市怀柔区一号房屋卖给乙方，房屋价款 151 万元。合同签订日乙方支付定金 1 万元，房屋交易税费由乙方承担。合同签订后 10 日内甲方配合乙方向银行申请按揭贷款，乙方于过户前交付首付款 48 万元，通过银行申请 100 万元贷款作为尾款，交房当日支付剩余尾款 2 万元，甲方于 2021 年 3 月 15 日交房。关于逾期付款违约责任，约定乙方逾期超过 15 日，甲方有权解除合同，甲方不解除的，乙方每日支付逾期应付款千分之一违约金。合同签订当日，孙悦琳支付定金 1 万元，后支付首付款 48 万元。2021 年 3 月 14 日，赵宇轩交房，孙悦琳支付尾款 2 万元，首付款全部付清，赵宇轩共收到 57 万元。2021 年 3 月 30 日，赵宇轩协助孙悦琳办理房屋过户手续，之后孙悦琳未再付款。
2021 年 7 月 19 日，双方签订《协议书》，约定孙悦琳提供银行贷款资料，中介方办理贷款事宜，孙悦琳向某银行申请贷款，贷款给付赵宇轩剩余房款 100 万元，以实际银行批准数额为准，不足部分另行申请贷款。孙悦琳不承担本金外其他费用，赵宇轩不追究逾期付款违约责任，若银行未批准发放贷款，此协议无效。
诉讼中，双方认可2021 年 1 月 15 日《房屋买卖居间合同》为真实意思表示且实际履行合同。双方为规避税费，于 2021 年 2 月 4 日、3 月 30 日签订下调房屋价款的房屋买卖合同，对已付 57 万元中的 6 万元是否用于支付中介服务费存在争议。
二审审理中，孙悦琳、陈皓宇提交银行卡余额截图证明银行贷款已批准，有支付能力；提交微信记录截图证明积极与赵宇轩沟通；提交与中介公司聊天记录证明一直协商办理贷款。赵宇轩提交微信聊天记录证明二上诉人去年十月份表示不再贷款，提交人民银行利率截图证明利率情况。
（五）法院认为
争议焦点一：陈皓宇是否为合同当事人：陈皓宇自认参与合同全过程，考虑其与孙悦琳夫妻关系及本市购房政策，结合赵宇轩缔约意愿，认定陈皓宇有购买房屋共同意思表示，涉案《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，合法有效，陈皓宇享有权利并承担义务。
争议焦点二：欠付房款数额认定：双方对已付57 万元构成无异议。《协议书》约定 “若银行未批准发放贷款，此协议无效” 属约定合同失效情形，非法定无效。根据《协议书》约定和当事人当庭陈述，认定孙悦琳、陈皓宇尚欠房款 100 万元。
争议焦点三：是否逾期付款认定：买房人以银行贷款支付部分价款是交易习惯，虽未明确剩余房款支付期限，但根据合同目的、交易习惯和诚信原则，孙悦琳、陈皓宇自《协议书》签订后至今未获银行贷款，应积极筹措资金，认定其欠付房款超过合理期限，法院酌情确定自《协议书》签订之次日起60 日为合理期限。
争议焦点四：是否承担违约责任认定：孙悦琳、陈皓宇逾期支付剩余房款构成违约，赵宇轩主张剩余房款及违约责任合理，法院予以支持。赵宇轩主张利息、逾期违约金和房屋使用费，在未举证具体损失情况下，法院综合考虑酌情确定数额。
（六）裁判结果
孙悦琳、陈皓宇于判决生效后十日内给付赵宇轩剩余房款100 万元，并赔偿逾期付款损失。
驳回赵宇轩的其他诉讼请求。
三、案件分析（胜诉方律师角度）
（一）合同主体与效力认定
从法律层面看，准确认定合同主体和效力是解决纠纷的基础。本案中，通过陈皓宇参与合同全过程的自认、其与孙悦琳的夫妻关系以及购房政策等多方面因素，认定陈皓宇为合同当事人，使合同主体明确，为后续责任承担奠定基础。合同效力上，依据法律规定，判断合同是否符合法定有效要件，本案合同系当事人真实意思表示且不违反强制性规定，合法有效，保障了当事人基于合同主张权利的合法性。
（二）违约行为与责任判定
违约行为认定：在合同履行过程中，孙悦琳、陈皓宇在接收房屋并完成过户后，长时间未支付剩余大部分房款，虽以银行贷款未办理成功为由抗辩，但根据交易习惯和诚信原则，其未积极履行付款义务，构成违约。这一认定关键在于对合同履行情况的全面审查和对交易习惯、诚信原则的准确运用。
违约责任判定：法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及赵宇轩的损失情况，对赵宇轩主张的过高违约金进行酌情调整，既体现了对违约方的惩戒，又兼顾了公平原则。在法律依据上，充分运用民法典中关于违约责任、违约金调整等相关规定，使判决结果合法合理。
四、办案心得
（一）合同审查要点
条款完整性与明确性：在处理房屋买卖合同纠纷时，要仔细审查合同条款的完整性和明确性。本案中合同对付款方式、期限、违约责任等有明确约定，为主张权利提供了依据。但同时要注意合同中可能存在的模糊条款或漏洞，及时发现并在诉讼中进行合理阐释。
特殊条款分析：对于合同中的特殊条款，如本案中的附条件条款，要深入分析其法律意义和效力。准确把握附条件条款生效或失效的条件，以及对合同整体履行和当事人权利义务的影响，避免因对特殊条款理解错误而导致不利后果。
（二）证据收集与运用策略
多渠道收集证据：在纠纷发生后，要从多个渠道收集证据，包括合同文本、付款凭证、沟通记录等。本案中双方在二审中提交的各类截图等证据，充分展示了多渠道收集证据的重要性。同时，要注重证据的真实性、合法性和关联性，确保证据能够有效支持己方主张。
证据质证与反驳：在庭审过程中，对于对方提交的证据要进行有力质证，找出证据的瑕疵和漏洞。通过有效的质证和反驳，削弱对方证据的证明力，增强己方证据的优势。
（三）庭审辩论技巧
法律依据阐述：庭审辩论中，要准确、清晰地阐述相关法律依据，结合案件事实进行分析，使法官能够全面理解己方主张的合法性和合理性。本案中，在阐述合同效力、违约认定和违约责任等方面，充分运用民法典相关规定，为当事人争取合法权益提供有力支撑。
灵活应对对方观点：提前预判对方可能提出的观点和理由，准备充分的反驳论据。在庭审中，根据对方的陈述灵活调整辩论策略，针对对方的观点进行有力反驳，有效维护了当事人的利益。
