『再』平衡 | 中国西部商业及物流地产市场展望

2025年初，《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）》获批，城市发展方向明确定调，与成都相似，西安“区域经济中心”的城市功能再次被强调；将目光扩大至蓉、镐、渝三城，重庆明确定位为“全国先进制造业基地“，同时，三座城市的第二功能定位均为“科技创新”，足见国家对科技创新与高质量发展的重视。

从产业回归至地产，2024年的中国西部商业及物流地产市场风起云涌，“平衡”与“失衡”成为关键词。需求结构性失衡是导致供需关系不平衡的关键。物流地产的平衡性最优，已达到良性修复的预期，空置率创新低，总体步入企稳止跌的新周期。零售地产则在快速更迭的消费新趋势中，走向多元并蓄的新格局；只有把握住新世代的年轻消费客群，商业运营方能走出破局求新之道。办公楼市场在承压中突破价格底线，价格失衡伴随空置率上行，迫使业主方主动寻求招商新策略，“办改酒”是当前核心地段存量资产的成功尝试。

从早期平衡，经历短期失衡，最终再度实现新平衡，西部市场虽历经坎坷，但在国家战略蓝图的加持下，依然蕴藏机遇。面对商业地产供需两端的角力，市场主体须修正全域市场总能达到“全局平衡”的预期，转而将目光锁定在结构性或区域性的市场“局部平衡”或带来的发展新机，因势利导，突破需求瓶颈。西部物流地产市场在利好的新周期中，有望触底反弹，迎来更多投资者对西部工业物流资产的关注。

在不动产策略收紧与价格失衡压力中，西部市场再探租售策略与供需关系的新平衡

2024年，面临宏观基本面的阶段性波动，西部城市多数产业仍面临经营性挑战，企业不动产策略随之收紧。成渝甲级办公楼市场租赁增量需求全年表现疲软，退租频发。剔除总部楼去化，净吸纳数据几近 “正负零” 水平；西安数据略优，但仍大幅低于常年同期水平。

新周期下，企业不动产决策变化迅速，单一楼宇往往难以预期企业决策的突然性。特别在部分楼宇价格驱动下，存量企业在楼宇、区域之间的流动性明显上升，但能拉动总量去化的市场活动却十分有限，致使全年租赁净吸纳表现相对孱弱。

同时，成渝双城步入总部楼宇集中交付周期，年内录得多个头部企业搬迁案例，成为增量需求的主要来源。未来，总部经济仍是西部办公楼市场的主力需求，租赁市场却难以从中直接获益，仍须破解增量需求之困局。

西部建成区规模与沿海同能级城市相比普遍较大，早期规划的办公楼项目仍待建待开发。同期，大规模优质楼宇的楼龄已超过10年，此类资产的运营管理面临与日俱增的市场挑战。迫于压力，业主方不得不基于自身财务状况，从小调到大改，积极应对市场变化。

此外，部分业主积极调整业态，办公楼改酒店渐成趋势。以重庆为例，城市旅游热潮下，部分酒店品牌在进入重庆时选择办公楼作为改造标的。据统计，2018年以来，重庆的相关改造酒店总面积已超过19万平方米。

在供需关系持续失衡的周期中，原有招商模式、去化推演、资产价值评估等领域的常态路径已然失效。2024年成都甲级办公楼平均账面租金收跌至81.5元/平方米/月，全年跌幅高达12.1%。重庆、西安以及全国主要城市同样不乐观。基于新周期市场特征的定价策略模型呼之欲出，市场急需一套动态适配现行均衡的策略模型。

基于当前经济周期的预判，企业不动产策略收紧与业主方招商策略的动态妥协仍是西部办公楼市场的主旋律。西部办公楼的资产价值及其模型参数将被重新设立与评估，市场主体的创新性变革也将在这一过程中创建新的价值增长变量。

2024年，在居民收入预期下降和消费者代际更替的时代背景下，消费行为体现出情绪价值与经济因素的平衡与并重，深刻影响消费市场结构和消费行为模式，并进一步传导至零售地产市场，重塑供需新平衡。2024年，西部三城优质零售地产存量已位居全国前列，传统购物中心面临阶段性、区域性供给过剩的难题。破局求新，多元化、高情感链接的消费新空间应运而生，突破原有商业开发范式，为消费者缔造更丰富、新奇的场景体验，如成都麓湖CPI岛等。

随着高供应时代结束，存量商业调改成为主旋律，部分国资背景企业通过轻资产合作盘活资产。在零售商业运营头部化趋势下，商业管理企业将决定未来资产的表现，从而实现供给侧在开发与运营两大维度的再平衡。

在消费降级的影响下，2024年商品零售需求仍较为疲软，正餐消费降频减档，情绪赋能的娱乐体验业态扩张活跃，成为年内新的需求主力；此外，极具情绪价值的二次元赛道热度上升，VR娱乐、电竞馆在年内积极拓店。在“轻零售、俭餐饮、重体验”的新趋势下，市场新租结构再度形成新的平衡点。

零售地产空置仍处高位，空铺回填仍是首要目标，迫使大部分项目采取“先填后调”的租赁策略，加速市场租金下行。运营商在承压降租的同时，亦积极探索多元增收的途径，如增加可租赁面积、提升“两广”（广告和广场）收入，但皆为当下市场环境中提升收益的权宜之计。短期内西部零售地产市场仍面临空置去化、租金承压的困境，市场仍在探索新的价格均衡点。

2024年一大批迎合时下消费特征的平价零售发展加速，对传统零售带来冲击；高技术、创新驱动的智能制造是对传统制造业的升级与替代。仓储需求在新老行业的交替中实现再平衡。随着电商产业领跑者从传统电商转向平价电商，传统电商自有物流业务开始放缓。而大量第三方物流企业背靠GMV高增长的平价电商平台，业务量依然稳中有升。2024年快递企业以17%的新租占比，成为西部高标仓需求的压舱石。

2024年上半年，全国38家代表性传统连锁超市品牌累计关店超过800家，收缩趋势明显。而兼具平价和品类丰富双重属性的量贩零食开启加速拓店模式。全年，西部三城的量贩零食新租仓库面积占总租赁面积的比重高达15%。