翻过年，无数份楼市数据的年终汇报密密麻麻的发布，几万字、甚至几十万字指向的都是一个事实：各城市一二手成交正在疯狂逆转，而且对比差距，越拉越大。
据克而瑞数据显示：2024年全国30个城市二手房成交2.3亿平，创下历史新高，包括整体二手份额也逆转到了59%。
而2024年1—12月，兰州新房与二手房的成交总量达61709套（其中新房22295套、二手39414套），二手房的成交份额为64%，同比提升了9个点，显然，市场上更多的成交份额，更加倾向于二手房。
就连小编身边几个原本有意向买新房的年轻人，也开始动摇了。其中一个在不久前已经入手了了一套二手房，还有一个也慢慢开始转变思路，不断在二手房市场上，寻找着适合自己的房源。
而2025年开年的楼市的小阳春，也显得有些疲软。一边是冷热分化的新房市场，一边是跌宕起伏的二手楼市，一切都让购房者陷入了深深的不安与选择焦虑。
可导致这种情况发生的原因，究竟是什么呢？
本质上来说，最大的因素有两个，其一是房地产行业经历了多年的高速发展后已趋于饱和，买房已不再是一种投资行为；其二就是兰州人的购房观念，已经发生了彻底的转变。
在过去的很长一段时间里，买房在大多数兰州人的观念中，并不仅仅是解决居住的需求，还存在着一种金融属性的投资行为，只有手头稍微有点闲钱，哪怕是凑一凑，都要买个预期，坐等几年后靠着房子赚取到除本金外的更多资金。
更何况，处在城镇化发展进程最快的那段时间里，兰州各个新兴板块不断涌现，一旦有什么发展规划的新政策，或者项目规划的配套，再配合上开发商和置业顾问的鼓吹，房价翻倍的言论就来了。
“这里才是兰州新的CBD，政府规划都下来了！”“我们已经和某某名校签约了，以后孩子上学就在家门口，不用挤破头去抢学位！”“地铁就要通了，咱们这就是地铁口零距离！”“这么好的机会，再不买就涨价了，卖完了！”
兰州开发商们信誓旦旦的指着一块块荒地说着，大饼一个个的听起来也都很诱人，彼时，大家看着房价一路上涨，也愿意相信这些预期，心甘情愿的为其买单。
可如今看来，等待真正落地实现的时候，就总是大打折扣。规划还在图纸上、名校只是挂了个牌子，实际上是分校、地铁线路还未开通，原本计划的开通时间一拖再拖、房子库存越来越多，根本不存在买不到的问题……
换个角度来说，在兰州买新房就等同于是在买股票，它们的价格是被不切实际的预期给重重叠加起来的，也就是说，所有期房的最终价格，都是包含了这部分还未实现的规划的预期。
即便几年前大家花出去这个钱买了新房，几年后，也并不能保证能享受到这些配套利好或公共服务，大家耗费金钱和时间所等待的一切，却都是充满着不确定性的。
过去几年里，兰州比较多见的现象，就是前脚买房后脚维权，货不对版、甚至直接烂尾的情况，也都屡见不鲜。
当初手头充裕，拿着大把钱在兰州买了多套房子的兰州人，如今也会苦恼没人接盘，卖不出去的问题，房价大打折扣的同时，自己还要承担每年的物业费等费用，拿在手里的房子，反而成了“烫手山芋”。
相比之下，兰州二手房最大的优势，就在于它的确定性。
确定性的东西无所谓高低和吃亏，因为它的价格完全取决于市场，这就好比兰州一个通了地铁的项目，或许会比几年前稍微贵一点，但地铁的便利却是可以马上享受到的，相比有可能会把本金赔进去的情况来说，这点溢价也就算不上什么了。
此外，二手房虽然在房龄和装修上可能不如新房，但其价格优势和地段优势，以及资源配套的成熟度，往往也是新房无法比拟的，最重要的是，二手房还有最大的现房优势，购房者可以即买即住，省去了等待的时间。
与此同时，二手房的交易过程也相对透明，购房者可以更清楚地了解房屋的实际情况，避免了新房交付后可能出现的各种问题，尤其是价格方面，即便是谈了最低，也仍有空间调整，而新房的最低价却很难再降了。
更何况，随着市场环境的变化，兰州购房者也越来越理性，大家不再盲目追求买大、买新，而是更加注重房屋的性价比和实用性，对比下来，二手房无疑就是一个最佳的选择。
能肯定的是：从目前的市场趋势来看，兰州二手房市场的主导地位，可能还会持续一段时间，且二手房市场的竞争还会更加激烈……
眼下的兰州房地产市场，已然进入了存量时代，它的标志就是：成交以二手房为主，新房占比低。
然而，这并不意味着兰州的新房市场将完全失去竞争力，接下来的新房市场，将主要提供改善与更新的用途。
这一点，从去年年底兰州印发的《兰州市中心城区立体生态住宅项目规划建设管理规定(试行)》及《关于优化房地产项目规划管理若干措施》的两则通知上，就能窥见一二。
总得来说就是，接下来兰州入市的新项目，将设计出更好的改善产品，无论是更大的得房率、更高的容积率，亦或是更为合服务设施配置以及更完善的配套等，都将全面更迭。
且去年年底至今，兰州的土地市场也逐渐热络了起来，一旦后续这些新产品入市，那么，势必也会对兰州市场造成一轮巨大的冲击。
接下来的兰州的楼市，正在经历一场深刻的变革。至于后续将如何发展，仍然充满变数，但无论如何，大家都需要保持理性。
毕竟，在这个充满不确定性的市场中，唯有理性决策，才能在这场楼市逆转中，找到属于自己的机会。
