1
上海是楼宇的“森林”，高层楼宇数量在1万栋左右，这是历史的积累。尤其像南京西路、陆家嘴这种，堪称上海乃至全国最具规模的CBD，这些地方很多楼从建造到今天，差不多得有三四十年了。
虽然在西方国家，百年摩天大楼仍在“服役”的也有的是，但说实在的，一幢楼用了小半个世纪，很多设施难免陈旧损坏，技术也跟不上当今时代了。就好比自己家里装修，再豪华，风格再隽永，也免不了修修补补。
所以这几年，上海不少商务楼宇开始集中性地进入改造期。换锅炉的、换电梯的、换空调的、换外立面幕墙的，也有干脆动大手术的。当然，因为改造费用动辄数百万元，而且改造期间还要妥善安置楼里的企业白领，所以相当一部分有这个想法的楼，实际上还处于观望期，一来观望效果，二来观望政策，期待能由政府挑头，给一些引导性的红利。
于是，上海的政策真的就来了。去年6月，上海市发布《推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，方案提出，要对甲、乙、丙三个等级的楼宇分类施策进行更新提升，并圈定了包括小陆家嘴、虹桥开发区与商务区、世博等在内的10个区域进行试点，明确通过财税政策、专项资金扶持等方式来引导楼宇更新。
这半年里，政策风向带动市场变化，不久前，位于陆家嘴金融城核心地段的裕安大厦就悄无声息地更换了电梯系统，附近宝安大厦今年也把对冷冻机组的更新计划提上日程。金穗大厦更是完成了一次彻头彻尾的“变身”，实现全方位更新。
上海为什么要在这个节点上，用政策推动楼宇更新？首先不容忽视的是客观市场需求。举个例子，陆家嘴处于潍坊新村街道范围内的楼宇，一共是36栋。根据前期排查，其中玻璃幕墙设计超过25年的建筑8栋，临近设计寿命（20-25年）的建筑5栋，也就是说65%的楼外立面亟待改造了。从结构胶和密封胶使用年限角度，则有17栋建筑接近或超过使用年限，这还涉及使用安全的问题。
这些楼里，裕安大厦是1995年建成的。楼里的老电梯用了差不多近30年，最近几年开始频频发生“电梯关人”事件。但是修起来难度又很大，因为这个型号的设备市面上已经停产了，出现问题连元器件都找不到，唯有改造一条路。
还有些改造真的是技术迭代带来的必然要求。几年前裕安大厦改造了锅炉，原因是以前的锅炉环保不达标了，而且能源供应一直是靠0号柴油。大厦要用柴油，得提前跟中石油预约时间，靠卡车来运输。裕安大厦可是在陆家嘴啊，卡车开进陆家嘴并不是一件容易的事情。裕安大厦索性耗资300多万元，换了可以使用天然气的新锅炉。
所以，政府的很多政策是跟市场需求相向而行的。当然，上海力推楼宇更新提升，背后还有更深层的原因。
2
裕安大厦换了新电梯以后，全楼的风貌也因为电梯的更新，显得更有现代感了。更关键的是，虽然更换的一次性投资是200多万元，但原先的老电梯能耗高，换新之后因为现在的电梯技术更先进，电费明显下来了。要知道，很多大楼一个月的电费都要100多万，有更省电的设备方案，长期以来省的也不是笔小数目。
除了显性的好处，其实还有很多无法量化的收效。比如，提升了大楼的运行效率。不少白领说，现在上下楼要快很多，而且单个电梯的容量也大了。这无形中让裕安大厦相比周边楼宇更增加了市场竞争力，楼宇里原有的租户黏性也更大了。
所以上海引导楼宇更新，目标之一其实是解决一个微观层面的营商环境问题。对于商贸服务业比重高的大城市来说，楼宇的环境，往往也是最基本的营商环境。今天电梯坏了，明天空调不冷了，后天热水不热了，表面看都是小事，但实际操作中，却可能随时演化成关乎楼宇“存亡”的大事。毕竟在上海这样的城市，企业想找栋什么样的楼没有。
再加上这两年宏观发展环境不稳定，国内楼宇市场不可避免面临更困难的招租环境。随着新的板块、新的楼宇不断入市，对老的商务板块也有一定冲击。哪怕像陆家嘴这样的成熟CBD，一些楼宇想要提高出租率，也是需要以价换量的。
当然，老楼有老楼的好处，比如更广泛的客户资源、成熟的物业服务。像是陆家嘴的环球金融中心，建成也有快20年了，但是在金融圈内一直是非常受欢迎的，租赁价格也十分稳定，关键就在物业服务的品质够高。
不过，也不排除有一部分老楼其实是在吃时代的红利。当年上海的楼宇还没有那么多，虽然物业服务马马虎虎，但也招引了一批不错的企业扎根，稳住了出租率。
还有一小部分楼宇因为出租优先的考量，导致楼里租户长期流动性大，产业也五花八门，随着楼内设施的日益老化，这部分楼所受的市场冲击最大，目前看也是最迫切需要更新的。不更新，可能就是楼内企业的只出不进，更新，才有机会带来新的气象。
3
到现在这个阶段，可以说是政策导向也有了，市场需求也突现了，但更新的声势似乎还不够大。究其原因主要是两个方面。
一是改造的现实难度。记者采访的一些楼，不少都出现了新设备安装不符合工况要求的情况。比如某楼想要换新的空调机组，但楼内预留的空间并不足够安放现在的设备，需要在楼里或者楼的周边重新挖掘空间资源，设备采购的难度也增加了。另外，这里还涉及一个政策审批的问题。
不过最关键的还是钱。楼宇单单改造一项设备，投资额基本都要几百万元，对楼宇业主的现金流形成挑战。而很多老楼的产权又比较复杂，比如1996年建设的宝安大厦，其中6万平方米在大业主手里，还有3万平方米在零零星星的小业主手里。改造的费用要让大业主承担有困难，但要获得所有小业主的一致认同又需要漫长的协商。
所以地方政府的作用此刻就要发挥出来，不单单是发布一个引导政策，关键是要搭建平台，给这些想要更新的楼宇制定合理的、可操作的方案。
比如浦东潍坊新村街道近年来就做了一件关键的事情。它把规划、建筑、能源等领域的高校和专业机构聘请来作为楼宇更新项目智囊团，专门为辖区内的楼宇提供改造的技术支持、资金支持。前一阶段的一次座谈会上，街道邀请的专家就详细介绍了现在楼宇最关心的资金筹措模式的问题。
目前来看，除了最传统的自筹资金模式外，市场上普遍比较认可的是合同能源管理模式。简单来说，就是楼宇邀请一家第三方企业共同出资更新设备后，以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的能源合作方式。这种合作可以有效降低业主的前期投入。陆家嘴不少有更新计划的楼宇都已经在考察和研究这种合作方式的可行性了。
地方政府也有必要通过补贴、激励等机制的调节，帮助好的事情推下去，最终形成一个好的结果。记者了解到，裕安大厦锅炉改造时，就曾拿到过40万元的政府补贴，一定程度上提升了企业后续进行其他设备改造的积极性。
4
目前发生在陆家嘴的楼宇更新，普遍还是狭义的更新。实际上，上海推进楼宇更新更大的意义是指向存量功能转型。比如很多城市核心地段的楼，本身也确实需要改造了，但改造后是不是还有必要作为办公使用，还是有可能转型成为商业、酒店等，从而有序调节同一地段内的商务楼市场供给规模。
国际上是有成熟经验的。比如纽约市政府就提出《“新”纽约：让纽约为每个人服务》的发展目标，旨在打造混合使用、富有活力、包容性强、具有韧性且可持续的街区。截至2023年，纽约拥有超过约5500万平方米的高层商办空间，数量甚至超过洛杉矶、达拉斯两座城市的总和，所以纽约积极探索适应性改造模式，将存量商办空间，改为创意实验室、教育机构、住宅、酒店和幼儿机构等。
其中比较典型的一个案例，是纽约最大规模的一栋办公楼，被改建为长租公寓。这栋楼是20世纪70年代建造的，更新后已经变成了拥有600多间户型的豪华公寓楼。而且租金水平较高，也反映了市场对这样的居住空间的需求和认可。
伦敦市政府也持同样的思路，计划充分利用“允许发展权”计划，对空置办公空间进行改造，力争在2030年前为城市急需的创意、科技人才提供至少1500套新住宅。而且为了引导楼宇更新，还精简了流程。开发商不需要再次申请完整的“规划许可”，通过地方政府“事先批准”的简化审批形式就可以获得改造的权限。
的确，楼宇使用到一定阶段，伴随产业变迁和周边人群结构调整，也完全可以承担新的职能，迸发新的活力。这两年，国内如北京、成都等城市，也像上海一样，在考虑楼宇的功能性改造。上海最典型的更新案例是南京西路的锦沧文华广场，前身为1980年代末期建造的锦沧文华大酒店，改造后变成高端办公和购物中心的复合型商业体，验证了楼宇其实可以为街区和城市提供更多发展的可能性和韧性。也期待未来上海有更多楼宇能够释放出自己的潜力，以全新的姿态，更有力地服务于城市的空间和功能重塑。
上观新闻·解放日报原创稿件，未经允许严禁转载
作者：杜晨薇
微信编辑：佳思敏
校对：CP
◢ 猜你喜欢↓↓
更多精彩内容，请点击下载
