北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
向您请教：
1、北京政保是按北京户口所在区域，还是按单位所在区域。
2、朝阳小学最好的是哪个？有上完小学直升中学的最好学校吗？
3、看了西城月坛附近的房子，那里的小学和学区房请您推荐一下，孩子26年幼升小，有直升中学好的学校吗？
4、请问买西城月坛学区、海淀学区、朝阳学区，哪个更好些，兼自住。
5、因刚入职北京，请章哥多指教。
A：
1、这没标准，主要按照单位的牛叉程度。强势单位不买房迁户的也能上学，朝阳单位也能有东西城的学位指标。弱势单位的小政保因为指标少，那就基本是所在区了，而且一般都得有户口，甚至是必须买房。这问单位吧，或者问孩子已经上学的同事。
2、朝阳小学最好的，那肯定是北京中学啊。但都是“小五班”，只选拔，没有学区房。东坝的龙湖天璞可以算，但一般都是一手房业主，现在二手房1500万左右起。另外传说小五班要取消，或者改为系统内选拔，可能性比较大。
另外的牛小很多，像芳草地、白家庄、帝景、朝外、清朝、人朝（东区）、陈分、嘉铭等等都很好。而且都能直升头部中学，因为大多数九年，或者是单校划片。最好的常规是朝外和白小+80，其他的也都很好。
3、月坛哪儿有直升校啊？我不知道是否有新政策。西城就那15所，头部在德胜和金融街，然后九年+直升比较多的是陶白。
4、哪个更好？到目前为止，三个行政区的教育模式有很大不同，没有哪里更好，只看哪里适合自己。
兼自住更好的首选万柳啊，豪宅+中三，但不直升，上岸率常规40%多吧。直升的首选金融街，顶级学区+豪宅，但就是贵点儿，三居室一般小几千万了。月坛也行，发改委或国务院的那几个小区就都很好，房价相对便宜，三居室有2000多万的。但这里没有直升校，考虑好。
5、这还是先明确预算吧，要不然不太好聊。或者说朝阳的好办，一般千万以上就能买到溢价低甚至没溢价的，都直升牛中。西城和海淀都溢价高，1500万也只能是溢价低一些而已，没有朝阳能更兼顾自住。但这就是一分钱一分货吧，简单说就是总价越高，性价比也就越合适。
另外提醒一句，今年算是入学高峰的最后一年，学区溢价仍然比较高。明年就是拐点了，之后是否能保住溢价得看政策，考虑好再买。今年的校额到校就挺重要的，看效果吧。
再有就是学区选择问题，最好根据自家情况选择适合自己的，否则有可能挺别扭的，孩子和大人都受罪。如果不好确定的话就干脆买西城的，上下限都高，适合各种的孩子和家庭。
仅供参考。
二
Q:
请问，顺义仁和中学您了解吗？算学区房吗？是否有溢价？如果是有，那能买到溢价低或没有溢价的吗？目前一居室的40多平在200多万，我们感觉不太值。您对这个价格怎么看？有什么建议？
A：
1、200万40多平，单价5万左右，那这价格肯定是带有溢价啊。而且还不低呢，估计在30%左右，跟东西海的平均值差不多，一分钱一分货。
但值不值的这没标准，只能看自己的感受。200万的30%是60万左右吧，如果在市区，那这可以看作进入牛校的择校费，在没有学区房的年代基本都是3/40万，现在50万的也正常，便宜的都得30多万（办事费用）。
另外如果房价做到保值的话，那这溢价部分是有可能保住的。或者说前些年房价上涨的时候都保住了，还涨了呢。只不过这几年行情不好，再加上入学人数的拐点快到了，溢价部分都有些风险。
2、我没什么建议，是否买学区房和选择学校都只能家长定。
3、只要是对口房源就都带溢价，这没办法。这就相当于进奢侈品店，所有商品都带有品牌溢价，只是多少的问题。有可能买到溢价低的，但这得让当地中介给找房源，看房之前算算账。
4、仁和中学我谈不上了解，这其实问当地人更合适，我只是一知半解。在我印象中这里很早就是顺义名校，我有个高中同学是这里毕业的，当时（80年代）还叫城关一中呢，按同学说法是比牛一还牛。现在我不太清楚成绩，但初中应该至少是顺义前三吧，好多年了都是这排名。
5、总之周边的对口小区肯定算学区房，平均溢价率略低于市区。但既然看的是小户型，那溢价比例就偏高了，哪个学区都是这种情况。具体的让当地中介算账吧。
仅供参考。
三
Q:
请问，朋友给介绍了一套海淀四季青的回迁房，正在预定，90平不到300万，另有30万手续费等拿到房本再给。我在网上看了，这价格基本就是附近有房本的一半，能靠谱吗？会不会有什么风险？如果买的话怎么预防，说是能办理公证手续，可以吗？
A：
1、唉，这种事儿怎么又来了。上网搜搜吧，这种被忽悠的案例太多太多了，被骗子坑了的也不少。
2、之所以分为忽悠和被骗，是忽悠的只是拿你的钱当无息贷款，用上个三五年之后有可能还给你，理论上没受什么损失。骗的话那就是纯粹的钱房两空了，甚至有可能还一次次的加码呢，骗到倾家荡产+噶腰子为止。
3、总之这我懒的多说了，简单说就是90%都是肯定拿不到房子的。那10%有可能，但没有半价的。毕竟无论是村干部、开发商、施工队、村民和中介都不傻，真要有这半价的好事儿轮不到局外人。
4、如果是骗局就无法预防，你想到的人家早想到了，一门心思就是坑你，怎么预防啊？
5、公证手续没什么用，人家公证的肯定不是这房子，指不定什么内容呢，就因为这种购买的手续就不合法，办不了公证。就算是能办，那人家就是既没房也不退钱，你能怎么的啊？让人家去坐牢吗？没问题，从300万里拿出几十万来当坐牢费，必定有人愿意当替罪羊，反正也都是你的钱。
6、总之我认为这至少是忽悠，也可能发展为骗局。不靠谱儿，风险很大，无法预防，办不办公证的屁用没有。
仅供参考。
四
Q:
前年想换学区房，也是在您的文章下留言的，结果您回复的相当全面，非常感谢。现在我又有疑惑了，想听听您的想法。
1、家里朝阳区，房子都是东四环东五环比较远的了，目前婆婆住一套姚家园，没房产证，我们住东坝坝鑫一套，也是拆迁没房产证。
2、除了这个东坝还有一个一套自住商品房满五年了，恒大江湾目前中介报价420万。还有一个东坝北区房子2居。所以出租2套，租金平均每月每套房5000左右。
3、我自己还有一套香河商品房，现在行情不好，估计也就60到70万了。
想咨询：现在经济形势下行，我们目前家里不着急用钱，但房子大多数没有房产证，万一以后价格更低，所以想出手恒大江湾的房子。出手后也没有其他投资的，基本用于存款，但也担心贬值，香河房子目前主要出售吗？想具体听听您的意见。（家里一个男孩子8岁）
A：
1、我没太看懂，是要买这没本的房吗？我觉得没必要，房价是否走低跟房产证的关系不大。毕竟你们这不是小产权，只是没拿证而已，所以也肯定跟随整体大盘的。全北京这种房有至少20多万套呢，不特殊，也没必要为了这个而处理，肯定吃亏。
2、恒大江湾，如果确定不自住了那就处理呗，或者说不太建议长期持有。小区的质量还行，虽然恒大在楼盘上没赚钱，但毕竟这里是北京，所以也没降低什么品质。
但恒大毕竟是出事了，物业不太可能恢复水平，就算换了物业也很难办。如果陷入恶性循环就影响保值了，所以如果不自住就趁着房龄新处理吧。
另外恒大江湾的报价420万，租金5000，怎么感觉不太对似的。要么就是报价高了，要么就是租金低了。如果是两居室那这报价就不高，所以应该是租金要少了，6000多才合理呢。
3、出手后没有投资的，那就找个稳妥收益的呗。找到了就卖，实在找不到就留着，房租快跟存款利息差不多了。房子是长期投资品，全世界核心城市中，到目前为止还没有一个长期下跌的，北京不至于那么倒霉。何况现在也是救市时期，就算要出手也过了小阳春吧。
4、香河的我不熟，好久没去了。算算租售比吧，800左右就留着，高于这数值就意义不大了。
仅供参考。
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