观点网 北角，顾名思义，是香港岛最北端一片土地，因早年移居香港的上海人大多落脚于北角一带，也有“小上海”之称，张爱玲、宋淇、倪匡等文艺界名流曾在此居住。
上世纪五十年代，游乐场、理发店、照相馆、西餐厅、夜总会……所有沪上腔调的店面在北角街头如镜像一般复现。
其中，生长于旧上海的俄裔犹太人欧德礼在这里开了一家大型演出场所，1952年正式落成，后更名为“皇都戏院”。
1956年，新中国成立后第一个访港的内地艺术团体在这里演出；1970年，17岁的邓丽君也曾在这里登台献唱。
2月6日，新世界发展名下，由这家皇都戏院改造而来的“皇都”（STATE PAVILIA）项目开价，折实平均实用呎价为18540港元。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，该价位较市场呎价折让约25%，预计将冰封港岛区二手市场。
过去一年，新世界发展业绩亏损、高层变动，甚至出现家族“宫斗”、债务重组等传闻。伴随蛇年第一个新盘入市，久经风雨的皇都戏院也将迎来新世界开年第一台戏。
皇都戏院重生
时间来到2020年10月8日，经过为期两年的法律程序后，香港北角皇都戏院大厦进行强制拍卖，这是香港首个获强拍令的一级历史建筑，也是彼时最大宗强拍申请，由新世界发展以拍卖底价47.76亿港元投得。
当时有测量师估计，若该地段重建为商住项目，单计住宅部分落成后的价值已达120亿港元。
为了筹备保育皇都戏院，新世界发展在2018年就开始收集与戏院相关的旧物，包括奥的斯手动升降机、电影放映机、戏院员工制服、戏院座椅、商铺招牌等。成功取得完整业权当月，新世界发展宣布启动保育计划，该计划将活化原有建筑，并恢复原来的多用途表演场地用途，期望在2026年重新对外开放。
另外，今年1月14日，项目基座零售部分正式命名为“STATE THEATRE by K11”，预计2027年启用，由新世界发展旗下的K11品牌担任零售顾问，楼高4层，面积达8万平方呎，届时会将戏院与零售业态结合。
重头戏自然是住宅部分，新世界发展营业及市务(特别项目)部总经理何家欣介绍，皇都共提供388个单位，当中住宅部分设两大区域，分别为VICTORIA ZONE(27楼及以上)和SIGNATURE ZONE(27楼以下)。其中VICTORIA ZONE仅24伙，会提前以招标形式推售，为3房及4房单位，实用面积由834方呎至1522方呎，大部分都能俯瞰维多利亚港景观。
何家欣亦指，由于去年宣布撤辣、减息周期开始，加上投资移民政策，带动豪宅成交，加上项目位处港岛核心区，因此看好今年豪宅市道，相信无论是本港投资客，还是投资移民客，都会追捧入市。
就在一月份，33楼B2室的高层4房单位以每平方呎36059港元的成交价创下项目新高，成交总价4493万港元。此外，33楼A1单位的成交价亦达到5488万港元，呎价36058港元；30楼的A1和B1单位亦分别以3560.7万港元和2710.5万港元成交，皇都也成为香港本年度首个单日标售过亿的新盘。
值得一提的是，33楼A1单位的买家正是新世界发展新任总裁黄少媚，郑志刚和马绍祥先后辞任公司行政总裁后，新世界发展执行董事兼新世界中国地产行政总裁黄少媚接棒，全面负责集团在香港与内地的业务，向新世界集团主席郑家纯汇报。
上任不到两个月，黄少媚自掏腰包花费费5488万港元在公司项目安家，为这家接连更换总裁的老牌港企带来了一些稳定信号。
蛇年新赛点
今天北角早已看不到“小上海”的景象，无论在楼房密集的怪兽大厦，还是人流熙攘的春秧街，曾经的乡愁色彩和流徙意味不复存在，但作为传统住宅片区，这里又重新迎来了一批内地客。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，皇都自推出市场以来备受瞩目，受到附近上班的专业人士、专才（香港专才计划，吸引内地人才到港工作、移居）等租务需求支持。
他还表示，附近半新楼近月平均呎租约70至75港元，部分呎租高达100港元，预计皇都项目呎租可达80港元，租金回报达5至6厘，料将成为投资客入市首选，预计用家、投资客各占一半，预计内地客占比达五成。
据悉，新世界发展蛇年在香港主打4个项目，除了北角皇都外，还包括黄竹坑站港岛南岸第5期约800伙、九龙城衙前塱道项目约120伙及启德跑道区柏蔚森约786伙，共涉约2100伙。
其中，港岛南岸第5期有望上半年推出，九龙城衙前塱道项目、启德跑道区柏蔚森推盘时间需要与合作伙伴洽商，所以未有时间表。
而此刻的新世界发展呈现一定现金流压力。
2024年9月26日，新世界发展发布截至2024年6月30日的2024财年业绩，年度亏损约171.26亿港元，为20年来首次出现亏损。截报告期末，可动用资金共计约462.7亿港元，其中现金及银行存款约279.9亿港元；综合债务净额约1236.57亿港元，债务净额与权益比率为55%，同比增长7.3个百分点。
其中，中国香港物业发展收入为24.12亿港元，而中国内地物业发展收入则达到137.13亿港元；中国香港投资物业收入为33.56亿港元，分部业绩为25.36亿港元；中国内地物业投资收入为18.41亿港元，分部业绩为9.55亿港元。
在投资物业方面，内地市场为新世界发展带来的收入已远超香港，但也要注意，截至2024年6月30日，新世界发展在香港持有约774万平方呎的土地储备（其中395万平方呎可即时发展），是内地372.1万平方米土储两倍有余，再结合约1584万平方呎农地，仍是新世界发展的重要粮仓。
就在2月7日，里昂证券发表最新研究报告，表示相较于香港房地产市场，更看好内地房地产市场的发展前景，因此对新世界发展的前景持谨慎态度，并将目标价下调至4.1港元。
去年有媒体报道，新世界发展设法出售位于香港尖沙咀的K11 ArtMall，但与潜在买家华润隆地在价格方面出现分歧。到了今年1月24日，新世界发展表示，尽管有潜在买家接洽，但尚未订立任何具约束力的协议。
同样是1月24日，黄少媚在公司进行节前内部讲话时表示：“我非常喜欢巴黎奥运会樊振东对阵张本智和的那场逆转比赛，这场比赛强调了精神品质和意志力的重要性。”
而新世界发展此刻也走到了新的赛点。
香港传真 | 一座城市里的漫游和画像。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
