大过年的，本来想给大家说点高兴的话题。
但是今天这件事情确实有点重要，冒着让大家心塞的风险，简单聊聊。
2024年楼市最火的新闻一定有：新房破发、上海房价跌回2016年。
跌回2016年是什么意思？
意思是2016年后买房的平均都不赚钱了。
意思是2016年前买房的还有可能赚钱。
2016年谁开始买房了？85后甚至部分90后。
上海平均首次购房年龄30岁左右，2016年他们刚好满30岁。
本科毕业七八年，有了5年资质，有了一定预算。
部分优秀的90后工作两三年也可以买房了。
他们开始买房，房价就不涨了。
2016年之前买房的确有红利，那个时候他们还没资质，还没攒够钱。
红利基本没吃到。
如果85后在2016年卖的二手房，你的卖家极有可能是70后。
他们完整了吃了红利，房价翻了几倍。
只有把房子卖出去，比如卖给85后，他们红利才算到兜里。
这个红利的来源，就是85后的钱包和贷款。
上海平均房价跌回了2016年，但不是全部。
2020年以来这次周期，上海楼市完美验证了环二的分化预测。
一部分小区跌回了2016年，一部分还是比2016年贵不少。
大概趋势就是，越好的房子越比2016年贵，越便宜的房子越比2016年便宜。
比如远郊的刚需新房，几乎比2017年开盘价低了20%。
跌幅够大了。
市区的新房，徐汇滨江、前滩之类的，比2017年还贵40%以上。
遗憾的是，2016年、2017年的刚需新房，接盘主力就是85后、少数优秀的90后。
能买得起市区新房的，几乎都是置换客户，意味着大部分是之前就有房的60后、70后。
刚毕业几年就买市区新房的年轻人也有，钱却是父母出的。
父母的钱，很多也是卖房子来的——还是60后、70后受益群体。
总体而言，2017年以来的楼市分化，受益的是资产雄厚吃过红利的60后70后。
受损的是白手起家、预算不高的85后、90后。
吃过红利的，再吃一次，才是社会真相。
圣经里说，凡有的还要给他更多，凡没有的，连仅有的都要剥夺。
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2021年后的新房倒挂大家记忆犹新，积分制一出来大批社保巨子登上舞台。
这部分比较敏感，大家应该都知道，没经历过那段“打新岁月”的朋友可以查查积分制。
总体还是60后、70后运气更好。
是谁在2021年近10万单价接盘万科天空之城的二手房？
我相信是没有积分的90后。
满分的60后，一定冲过去摇号蟠龙天地。
到现在蟠龙天地新房没赚多少钱，买万科天空之城的亏了30%。
没积分的90后再次当了红利本身——有你们接盘二手，才凸显了新房倒挂。
复兴珑御当时号称买到就赚2000万，是谁能买得到？
90后？有积分吗？有钱吗？
熬了几年，有些优秀的85后、90后终于有钱了。
新房倒挂取消了。
2025年的新房，是真的贵上天。
2023年云锦东方备案均价16.4907万元/平方米，号称买到赚1000万。
当时积分高达118.32分，房子户型也大，年轻人一般买不起。
父母出钱的除外。
现在好了，徐汇滨江积分可能降低了，这两年发财的85后可以入场了。
徐汇滨江绿城项目单价要冲击20万。
以后徐汇滨江新房都很贵很贵，宸嘉的龙华项目直面陵园+寺庙，又是地铁下穿，要卖17-18万/㎡。
85后、90后们，冲啊。
你们冲上去，价格坐实了，之前打新的朋友红利才算到手。
以后市区的新房都很贵，全面提价是阳谋，你必须得跟。
以后的新房可能积分都不高了，90后可以参与了，可惜的是“打新红利”也消失了。
新房提价却是提高了二手房价格预期，对二手房业主是好事情。
市区新房旁边的二手房，尤其是次新房，业主是谁？
靠自己打拼的90后应该不多吧。
要么是吃了红利的60后、70后，要么是他们的孩子们。
2017年上车郊区刚需的85后，放心吧，你们房子旁边的新房一分都不会涨。
以上说的一切的一切，都可以归因于楼市分化。
楼市分化的原因实在太多，今天重点讲一个：财富流动。
1985-1995年是最后的人口高峰，那些年来上海的年轻人也多，推高了2016年的上海楼市。
他们的接盘，是楼市最后烈火烹油的燃料之一。
他们接盘刚需房源后，出生人口开始下滑，来上海的年轻人开始减少。
刚需到他们手里，卖不掉了。
刚需新房，却无止境的上市。
更可怕的是，60后、70后还在抛售这些刚需房源。
流入上海楼市的资金在减少，上海楼市的资金在刚需房源抽走，流入改善房源。
意味着即使全局增量资金不大，改善房源也能获得资金注入。
不讲上海郊区，太压抑。
大家可以去看看环沪，看看花桥、看看嘉善、看看太仓。
刚需接盘的，很多都是90后。
只是当年环沪太火，也有一些市区的老人买过去。
甚至是卖掉市区老破小买过去。
主要用意还是改善居住环境，老破小养老实在接受不了，想住住新房子、大房子，只能买环沪。
买不起市区新房养老的，也算社会中下层了。
受伤害的还是这群人。
2025年开始，90后是刚需楼市的绝对主角了。
你们要认真选房了。
选对了还能吃最后一把红利，选错了你就是红利本身。
