小区的房屋被污水浸泡
究竟是该追究物业的责任
还是楼上邻居的过失？
本期以案释法
以实践案例手把手教你维权！
案件还原
原告系某小区3幢3单元201的所有权人，房屋自购买后进行了装修，一直对房屋进行管理但未实质性进入居住。
春节前夕，原告对房屋水电及房屋安全做了检查后离开丽江，春节后，物业公司电话告知原告，房屋漏水已影响到了一楼的住户，要查看房屋情况。经过排查发现，原告所在楼层的排污主管道排水堵塞、污水反流，导致原告房屋被小区生活污水浸泡，造成原告房屋的装饰装修及家具的严重破坏。
原告起诉物业公司，物业公司追加所在楼层的其他业主作为共同被告。经人民法院组织调解，双方仍然对房屋被污水浸泡的原因、装修修复费用及家具损失存在较大争议，故委托鉴定机构进行鉴定。
鉴定意见认定，房屋被污水浸泡的原因系杂物残渣及生活油污凝结而堵塞所致；原告房屋被污水浸泡导致的装修修复费用为30000元，家具损失价格为20000元，装修修复费用及家具损失价格合计50000元。
案情分析
云南天外天（丽江）律师事务所和茜圆律师认为，本案的重点系原告房屋被污水浸泡造成损失的责任承担问题。
首先，原告与物业公司签订有《物业服务协议》，物业公司对本案发生堵塞的排水管道负有维修、养护和管理的义务，物业公司对本案损害后果的发生存在一定过错，应承担相应赔偿责任。
其次，所在楼层其他业主与原告系不动产相邻关系，共同使用同一排水管道，应当共同维护管道畅通，保证公共设施能正常使用。经鉴定，本案系杂物残渣及生活油污凝结而堵塞，若其他业主不能举证证明自己对共同使用的排水管道堵塞没有过错，则应承担相应的赔偿责任。
其中，本案3楼业主并未对房屋进行过装修且没有产生过任何水、电费用，即房屋至案发时仍处于毛坯状态，也未居住使用过，该房业主与原告房屋被污水浸泡无关，故不应承担赔偿责任。本案4楼业主将房屋出租给他人使用，因4楼业主不能举证证明自己对共同使用的排水管道堵塞没有过错，则应承担相应的赔偿责任。
最后，原告长期未居住在案涉房屋，管道堵塞时不能及时发现、疏通，且损害事实发生后，也未采取积极措施防止损害扩大，对损失的发生及扩大均存在过错，亦应承担相应的责任。
律师提醒
和茜圆律师表示，小区物业公司应积极履行物业服务合同的约定，妥善管理、维护、清洁物业服务区域内的业主共有部分，定期组织工作人员检查公共管道，发现问题及时疏通并记录在案。
而作为业主，日常生活中要合理使用公共设施，共同维护公共设施，存在需要出远门或监管不及时的情况下，可以跟物业公司报备，委托物业公司对房屋涉及的公共区域进行监管。
而针对将房屋出租给他人使用的业主，可以与承租人在租赁合同中约定在承租期内，承租人系房屋实际管理人，应当秉持爱护的心态，合理使用租赁房屋内的设备设施，由承租人承担因使用不当导致的赔偿责任。这样承租人也会基于该约定的条款，妥善使用房屋设备设施。
最后，读本君想说，邻里之间难免会有些小摩擦，与其剑拔弩张，不如以和为贵。像本案中的漏水问题，并非其他业主刻意为之。建议双方先平心静气沟通，可共同邀请物业或专业师傅排查原因，明晰责任归属。若修缮费用不高，不妨互让一步共同承担；若涉及较大损失，也可通过社区调解寻求折中方案，不必因此闹上法庭。毕竟谁家都可能遇到难处，今日予人温暖，来日收获的或是雪中送炭的善意。
