大家好，我是翻老师，现居日本东京。
在东京生活了10多年，从事房地产行业也有5年多，拥有日本政府认可的宅建士资格证、租赁住宅认证主管资格证，以及金融理财规划师资格证，在房产投资及金融理财领域有丰富的实操经验，帮助过数百名客户实现家庭资产再配置。
近期，我开设了《翻老师日本投资进阶》专栏，持续为大家带来关于日本东京的一切，生活、房产、投资等等。
如果你对日本东京感兴趣，扫描下方二维码进群，和翻老师一起聊聊。
关注翻老师，一起把握日本的投资机会！
“为什么那么多人选择老旧房产投资？”
“减价折旧真的能省这么多税吗？”
“会不会隐藏什么风险？”
面对东京房地产市场日趋复杂的趋势，不少投资者总是在了解市场时问出类似的问题。
而在我的职业经验中，减价折旧正是许多资深投资家持续追捧二手房产的关键。
今天，我们就来揭开这项被称为“不动产投资核心策略”的秘密。
减价折旧是什么？
简单来说，减价折旧是将建筑物的购买成本，按税法规定的年限分摊到每年的费用中，从而减少应税所得的财务工具。
关键点在于，这是一种账面费用，没有实际的现金支出，却能显著降低税负。对于想要优化现金流、提高税务效率的投资者来说，它不仅是策略，更是一种必要。
为什么减价折旧“威力无穷”？
1. 减税：账面收入更低，税金更少
减价折旧直接影响所得税的计算基础，使投资者实际支付的税金减少。尤其对于高收入人群，这种效果更加明显。
2. 增加现金流：隐藏的收入来源
每年折旧带来的节税效果，实质上是增加了您的可支配现金。
3. 投资加速回本
折旧费用在前几年集中，快速回收投资成本，为新的资产配置留出更多可能。
减价折旧如何计算？
减价折旧的计算主要取决于建筑物价格、法定耐用年数和建筑物的已使用年数。
以下是常见结构的法定耐用年数：
实例计算
假设您购买了一栋钢筋混凝土建筑：
• 建筑物价格：6000万日元
• 已使用年数：20年
• 法定耐用年数：47年
折旧期间公式：
（法定耐用年数 - 已使用年数）+（已使用年数 × 0.2）
折旧期间 = （47年 - 20年）+（20年 × 0.2） = 33年
每年的折旧费用：
6000万日元 ÷ 33年 ≈ 181.8万日元
这样，您每年可计入的费用为181.8万日元，在应税所得中扣除。这种“账面操作”却没有实际支出，为您的税务规划带来巨大优势。
减价折旧在投资中的实际应用
案例：用减价折旧优化税务负担
某投资者年薪1200万日元，购买了一栋总价1亿日元的建筑物（其中建筑物占50%，折旧年限为5年）。假设年租金收入为900万日元，税务情况如下：
1. 年租金收入：900万日元
2. 每年折旧费用：1000万日元（5000万日元 ÷ 5年）
3. 其他费用：400万日元
4. 应税所得：900万 - 1000万 - 400万 = -500万日元
通过减价折旧，这位投资者不仅免除了租金收入的税务负担，还将多余的500万日元亏损与工资收入抵扣，实现整体税务节约。
市场趋势：为什么老旧房产更有吸引力？
1.短期折旧加速回报
法定耐用年数较短的老旧房产，允许在更短时间内计提折旧。例如，超过法定耐用年数的木结构房产，折旧期间仅为法定年数×0.2。这意味着，投资者可以在短短几年内回收大部分成本。
2. 资产配置更灵活
快速的现金流回报，让投资者更有能力进行资产重新配置，以应对市场变化。
3. 低总价、高收益率
与新建房产相比，老旧房产总价更低，而建筑物部分占比更高，带来的折旧费用也更可观。这种结构，使得老旧房产在税务规划上更具优势。
减价折旧可能的风险与对策
1. 折旧结束后的现金流压力
在折旧期间结束后，应税所得会恢复甚至增加，可能导致税务成本骤升。建议在折旧期内储备更多资金或投资其他资产以平衡风险。
2. 出售时资本利得税增加
因为折旧降低了账面价值，未来出售房产时的账面利润可能被放大，导致资本利得税增加。
对策：通过翻新等方式提升房产价值，部分抵消税务影响。
3. 贷款还款的债务交叉（Dead Cross）
当贷款本金的年还款金额超过租金净收入和折旧费用总和时，可能出现负现金流局面。合理规划贷款结构和房产选型尤为关键。
投资建议：如何利用减价折旧实现“超额回报”？
1. 选择“节税友好型”资产
•二手多户型公寓楼：多户型公寓的建筑物比例通常较高，总价相对较低，非常适合追求快速折旧和稳定现金流的投资者。
•小型商业地产：例如位于人口密集区域的小型零售铺面，建筑物折旧比例大，且租金收益相对稳定。
2. 投资于耐用年数短但高收益率的房产
针对法定耐用年数较短的木造房或轻量铁骨房产，这类房产每年可计提的折旧费用较高，同时在租赁市场中需求强劲，能实现快速回本和稳定收益。
3. 区域选择聚焦交通便利的中高需求地段
选择如东京23区内的二线住宅区或新开发区域（如有明、北千住），这里的房产总价较市中心低，但租金需求旺盛，且有较大的增值潜力。
4. 多元化资产配置，降低单一风险
可以组合投资不同类型的房产，例如部分资产配置于节税效果突出的木造住宅，部分用于长期保值的钢筋混凝土结构公寓楼，平衡短期收益与长期稳定性。
在日本房地产市场中，减价折旧是优化投资回报的重要工具。
通过合理运用这项策略，投资者不仅能降低税务负担，还能显著提升现金流，快速实现资产增值。
懂得用减价折旧规划税务的投资者，往往能更高效地达成收益目标。这不仅是一项财务技能，更是实现长期成功的投资策略。
如果您希望了解更多减价折旧的实操方法，或需要根据个人目标制定投资计划，欢迎随时与我联系。我将用专业知识，为您的每一次决策提供坚实支持！
关注翻老师，一起把握日本的投资机会！
