01
澳洲房市趋冷，非上市售房增加
澳洲行业数据显示，私下协议销售的房源正在增加，这表明房东在市场趋冷的情况下对公开拍卖持谨慎态度。
这种向私下销售的转变推动了全澳房地产市场新上市房源的激增，许多房东正在努力应对高昂的借贷成本。
根据SQM Research的数据，1月份的新上市房源同比增长18.1%。
与此同时，今年2月前两周计划通过拍卖出售的房屋数量比去年同期下降了7%。尽管传统的秋季销售旺季尚未到来，但这些早期数据表明，卖家正在对悉尼和墨尔本等大城市的疲软市场做出反应。
SQM Research总经理Louis Christopher表示：“本月迄今为止的拍卖安排有所减少，我认为这清楚地表明，越来越多的卖家选择了私人协议销售，而不是拍卖。现在判断还为时尚早，但当我们看到悉尼和墨尔本的卖家开始倾向于私人协议销售时，通常意味着市场信心不足。”
专家表示，市场上涨时，卖家更倾向于拍卖，以期通过竞价获得更好的成交价格。而在市场走弱时，私下协议销售能让房主有更多控制权。
数据显示，悉尼房价已连续四个月下跌，而墨尔本房价已连续十个月下降。
CoreLogic的数据显示，当前拍卖房源占比为33%，低于2022年4月疫情高峰期的37.4%。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，在当前疲软的市场环境下，拍卖房源占比下降是合理的。
“拍卖在竞争激烈或房价快速上涨的市场中效果更好，因为在这样的环境下，市场估值较难把握，因此，随着房源数量增加、市场降温，我们可能会看到越来越多的卖家和中介选择私人协议销售，尤其是在悉尼和墨尔本等传统拍卖市场。”
过去一年，悉尼的拍卖成功率降至52.6%，远低于65.4%的长期平均水平。墨尔本的清盘率也降至58.5%，低于平均65.3%。
过去三个月，悉尼房价下跌1.4%，墨尔本则下降2%。
高利率严重压缩了购房者的借贷能力，使他们在房价已大幅上涨的市场中面临更高的生活成本。
悉尼独立拍卖师Clarence White表示，尽管市场传言本月可能降息，但买家仍然谨慎。
“目前买家的情绪仍然很低迷，自去年11月以来没有变化，”他说。“他们仍然十分谨慎，因此拍卖销售仍然艰难。”
尽管销售环境较为疲弱，但1月份悉尼的新上市房源激增61%，导致市场供应过剩，房价进一步下跌。
布里斯班和堪培拉的新上市房源同样大幅增加，过去一年分别增长32%和10%。
整体来看，过去一年，大多数首府城市的新房源数量均有所增加，只有达尔文下降35.5%。
堪培拉的新房源同比增长41.8%，位列全国首位；墨尔本增长27.2%，悉尼增长24.9%，布里斯班增长18.4%，珀斯增长10.2%，阿德莱德增长6.2%。霍巴特增长27.4%，全澳范围内增长18.1%。
此外，卖家信心下降的另一个迹象是，过去一个月，首府城市的挂牌价格普遍下调。
悉尼房主将挂牌价下调0.2%，墨尔本下调0.7%，布里斯班下调0.2%。堪培拉房价下调1.2%，导致整体首府城市价格下降0.8%。
02
澳洲高端市场房价跌幅加剧，低价房竞争激烈
随着高利率降低买家的借贷能力，购房需求向更实惠的房源转移，高端住宅价格跌幅加大，而低价房市场竞争加剧，进一步加剧了购房压力。
整体房市因高利率和负担能力问题而放缓，悉尼房价过去一个月下跌0.4%，墨尔本下跌0.6%。
但高端市场的跌幅更明显——悉尼价值178万澳元以上的房产过去三个月下跌2.2%，而低端市场（低于86.7万澳元）仅下跌0.3%。
墨尔本百万澳元以上房产同期下跌2.7%，而60.4万澳元以下的房产仅跌1.5%。
尽管房价仍在上涨，但趋势相似。布里斯班高端房价仅上涨0.4%，而低价房涨幅达2.2%。珀斯高端市场上涨0.6%，但更便宜的房源增长2.1%。
CoreLogic澳洲研究主管Eliza Owen表示，自2023年底以来，高端市场表现疲软，原因在于借贷能力下降，使买家难以进入高端市场，导致高端房价跌幅更大。她指出，对于预算超过百万澳元的买家，目前市场上有不少折扣房源。
墨尔本高端房价较峰值已跌10%，而低端市场仅跌4%。这意味着房价下跌周期并未改善租房者的购房机会，反而增加了低端市场的竞争压力。购房者更倾向于价格较低的房源，导致竞争激烈。
悉尼购房代理Rich Harvey表示，较便宜的房产需求旺盛，很多人因高利率从昂贵城区转向更便宜的区域，甚至跨州购房。他观察到，公寓、联排别墅及低价房源的开放日人流量较大，市场活跃。
墨尔本购房代理Cate Bakos表示，75万澳元以下市场竞争极为激烈，房源销售周期短，多个买家争抢。而在中高端市场，竞标者较少，市场明显分化。她指出，许多投资者利用在珀斯、阿德莱德和布里斯班的房产增值，转而投资墨尔本的低价独立住宅，进一步加剧了竞争。
“在墨尔本的外环低价房市场，一些房源不到一周就售出，甚至无需拍卖。”她表示，许多买家已苦苦寻找数月，仍未能成功购房。
03
在澳洲年收入要到20万才买得起房
澳洲人对“高薪”的认知正在改变，六位数收入已不再被认为足够。
最新调查显示，澳大利亚人认为，起薪至少需达到15.3万澳元才算“好收入”，而“舒适生活”的年收入门槛更高，需16.5万澳元以上。
然而，即使达到这一收入水平，若想在大城市购房，仍需依靠伴侣共同承担房贷。
数据显示，避免“房贷压力”的家庭年收入需达19.9万澳元以上才能负担普通独栋住宅，而购买公寓则相对容易，所需家庭收入约为13.6万澳元（按20%首付、6.23%贷款利率、30年贷款计算）。
悉尼Mortgage Choice公司主管James Algar指出，如今单收入购房已极为罕见，即便在高收入地区也是如此。
不同州居民对“舒适收入”的标准有所不同：新州最高，为16.8万澳元；南澳最低，为14万澳元；昆州和维州均为14.9万澳元，西澳则为14.7万澳元。
相比之下，澳大利亚统计局数据显示，全职员工的平均年薪仅略高于10万澳元，中位数薪资8.84万澳元。
尽管2023年通胀一度飙升至4-8%，最新数据显示，2024年12月季度CPI已降至2.4%，回归澳储行目标范围。但专家指出，工资增长未能追上房价和生活成本上涨，导致薪资标准水涨船高。
Finder个人理财专家Sarah Megginson表示，薪资高低不只关乎数字，而在于它是否足以支撑理想生活。
她建议，若感到收入吃紧，可采取以下措施：记录消费、减少不必要开支、取消闲置订阅、减少外食增加家庭烹饪，以及定期对比电费、保险、手机套餐等生活必需品，选择更具性价比的供应商。
她补充道：“如果过去12个月没更换过供应商，你可能正在支付过高的费用。”
04
澳洲总理阿尔巴尼斯被曝物业出租收入年超12万
澳洲总理阿尔巴尼斯被曝每年通过出租悉尼及中央海岸房产获得超过12万澳元租金收入。
阿尔巴尼斯悄然将其价值400万澳元的中央海岸Copacabana豪宅出租，预计每周租金约为1,000澳元。
总理在1月更新了他的官方利益登记簿，首次列出了新州中海岸崖畔豪宅物业的“租金收入”，但并未透露具体金额。
其房地产代理拒绝透露租金金额，然而在线估算工具显示，租金可能达到每周1,000澳元，年收入约为52,000澳元。
他还将位于悉尼的一处无贷款的联排别墅出租，每周租金为1,350澳元，自己则住在总理官邸，免交租金。
这意味着阿尔巴尼斯每周的租金收入约为2,350澳元，或每月9,400澳元。他的年租金收入大约为122,200澳元，而目前，他的年薪为564,356澳元。
绿党住房发言人钱德勒-马瑟（Max Chandler-Mather）正推动取消负扣税政策，曾批评阿尔巴尼斯拥有投资性房产。
他说：“如果工党真的想解决住房负担问题，那就该开始逐步取消每年给予房地产投资者的数十亿澳元的税收优惠，包括负扣税和资本利得税优惠。”
“我们本可以把这些钱用于建设公共住房，但它却流向了像总理这样的投资者。”
他接着质疑，为什么在“我们这一代最严重的住房危机”期间，澳洲竟然有一位“房产投资者”作为总理，并指责阿尔巴尼斯在捍卫负扣税和资本利得税减免。
阿尔巴尼斯的房地产投资之路始于1990年，当时他以146,000澳元购入了位于悉尼Marrickville的第一套房产。他在搬入总理官邸后，以每周1,350澳元的价格将这套带有后院游泳池的住宅出租， 每年收入约70,000澳元。
阿尔巴尼斯此前曾将悉尼Dulwich Hill的一处房产出租，每年收入4.5万澳元，该房产于去年售出，此后他开始将中央海岸的房产以每周约1,000澳元出租。
这意味着，在他为收入和两套投资物业缴税之前，他的年收入总可能达到686,556澳元。
近年来，阿尔巴尼斯在出售他的堪培拉“单身公寓”后获利50万澳元， 23年前他以162,000澳元购买了该物业。
离婚前，阿尔巴尼斯还曾拥有位于悉尼Marrickville的第四处房产，并于2021年7月以225万澳元出售。
总理在房地产投资方面的财富积累达到约500万澳元，去年他出售部分房产，缩减资产至约400万澳元，并购买了价值400多万澳元的中央海岸豪宅。
目前，阿尔巴尼斯住在堪培拉的总理官邸内，他可享受私人工作人员提供的清洁和烹饪服务，还可以住在悉尼的Kirribilli House总理官邸。
在2022年联邦选举辩论中，阿尔巴尼斯曾支持负扣税政策，以帮助房产投资者。
负扣税使得像阿尔巴尼斯这样的投资者将贷款还款的损失抵扣应缴税额，以减少税务负担。
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