悉尼长期以来一直是澳大利亚最昂贵的城市，但现在的溢价已经达到了历史极限。墨尔本的房价中位数比悉尼便宜41%左右。
悉尼的地理限制限制了住房供应，推高了土地价格，特别是在靠近海岸或有水景的理想区域。在悉尼，税费和繁文缛节占新建住宅成本的50%。
墨尔本在疫情期间的表现不佳是显而易见的。随着人们成群结队地离开这座城市，墨尔本的居民净损失最大，这给住房需求带来了压力，房价也没有像其他城市那样大幅上涨。
Creagh女士说，虽然墨尔本在短期内可能会继续表现不佳，但悉尼和墨尔本之间的差距可能会在未来几年开始缩小。她补充说，对于那些现在想进入房地产市场的人来说，墨尔本可能提供了一个难得的机会之窗。
悉尼长期以来一直是澳大利亚生活成本最高的城市，一直高于墨尔本。
然而，这一溢价如今已达到历史极限。
PropTrack的最新数据显示，悉尼的典型房屋比墨尔本的同类房屋溢价高达70%。
简而言之，截至2024年8月，墨尔本的房价中位数比悉尼便宜约41%，相差超过60万美元。
这是我们20多年来看到的最大差距。
传统上，这两个城市之间的平均价格折扣在过去十年中徘徊在29%左右。
那么，为什么悉尼的房价总是更高?更重要的是，是什么推动了最近的房价飙升?
悉尼的持续溢价:基本面因素
PropTrack的高级经济学家埃莉诺·克雷格(Eleanor Creagh)表示，悉尼之所以能成为澳大利亚生活成本最高的城市，有几个关键因素:
地理的限制悉尼的地理位置在限制住房供应方面起着关键作用。被它美丽而又美丽的森林包围着紧张的港口，国家由于公园和蓝山，可用于新开发的土地有限。这种自然稀缺性推高了土地价格，特别是在靠近海岸或有水景的理想地区。
全球吸引力悉尼不仅是一个澳大利亚城市，也是一个国际性城市，具有很强的国际性存在部分。其生态经济基本面，ico尼克的地标和国际化的吸引力使它成为吸引本地和国际的磁石买家减少，这进一步推高了需求，从而推高了房价。
更高的建筑成本在悉尼盖房子要贵一些。国际中心最近的一份报告Eco部分经济学家(CIE)发现，在悉尼，税费和繁文缛节占新住宅成本的50%，而墨尔本只有37%。这增加了悉尼的总体住房成本。
供应有限，需求高与墨尔本相比，悉尼的人均住房完工率一直较低。在过去十年中，维多利亚州平均每年每1000人建造9.5套住房，而新南威尔士州则为0套只完成了7个。这种差异意味着悉尼的供应难以跟上强劲的需求，进一步加剧了其溢价。
最近房价飙升:是什么推动了墨尔本房价的相对便宜?
虽然悉尼遥遥领先，但墨尔本却表现不佳。
这不仅是大流行后的现象，而且是长期趋势的一部分。
自2020年3月以来，墨尔本一直是表现最差的首府城市，这一趋势一直持续到2024年。
Creagh解释道:
“墨尔本在疫情期间的表现不佳是显而易见的。
随着人们成群结队地离开这座城市，墨尔本出现了最大的居民净流失，这给住房需求带来了压力。
因此，墨尔本的房价没有像其他城市那样大幅上涨。
即使在2022年价格下跌之后，复苏速度也一直较慢，价格仍比2022年的峰值低4.7%。”
供应更多，需求更疲软
与悉尼有限的土地供应相比，墨尔本的城市扩张为更广泛的住房开发提供了条件，从而导致市场上的存量更大。
事实上，在2024年7月，墨尔本的房源总数达到了自2018年11月以来的最高水平，比五年平均水平高出24%。
库存的增加给了买家更多的选择，并对价格施加了下行压力。
克雷格还指出，维多利亚州的税收政策也降低了该州对投资者的吸引力。
土地税(尤其是投资性房地产)的增加，鼓励了一些投资者出售房产，同时阻碍了新的投资。
这也是导致墨尔本与悉尼相比表现较差的另一个因素。
展望未来:价格差距会缩小吗?
Creagh女士说，虽然墨尔本在短期内可能会继续表现不佳，但历史表明，这些波动是周期性的。
由于墨尔本的房价目前相对于悉尼处于十多年来的最低水平，我们最终可能会达到墨尔本被低估的地步。
她进一步说:
“如果维多利亚州的税收政策继续阻止投资者，这可能会导致新建筑活动水平下降，特别是在高密度地段，这在很大程度上依赖于向投资者预售来为开发融资。
这一点，再加上不断上涨的建筑成本和维多利亚州强劲的人口增长预测，最终可能会推高房价，缩小与悉尼的差距。
但与此同时，悉尼的溢价不太可能完全消失。
它的地理限制、全球吸引力和有限的住房供应将永远使它成为一个备受追捧的城市，特别是与墨尔本更灵活、更广阔的城市景观相比。”
总之，悉尼的房价继续高于墨尔本，目前这两个城市的房价差距达到了前所未有的水平。
然而，随着时间的推移，这些循环往往会自我纠正。
由于墨尔本对买家，特别是投资者来说仍然是一个更实惠、更有吸引力的选择，我们可以看到未来几年价格差距开始缩小。
但对于那些希望现在进入房地产市场的人来说，墨尔本可能提供了一个难得的机会之窗，与悉尼相比，墨尔本的房价是20年来最便宜的。
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