齐鲁晚报·齐鲁壹点 高茹 刘万新 报道
济南市房地产业协会发布2024年济南房地产市场销售数据显示， 2024年济南改善需求仍是主流，120平米以上户型占比住宅网签面积超6成，其中144平米以上大面积改善户型占比22.38%。
改善需求主导之下，济南房地产市场也呈现了区域冷热不均特点。记者调研了解到，在济南东部凤凰路沿线及周边，有多个改善楼盘2024年以来备受市场关注，2025年会继续加大供应量，以150平米及以上大面积段产品为主。
沿线周边楼盘定位南高北低
地段位置是定价重要因素
凤凰路作为贯穿济南南北的“大动脉”，串联起多个区域，近几年随着产业的不断聚集，也成为改善置业的热点区域。2024年，凤凰路沿线多个楼盘入市销售，在产品定位上，以经十路为界到工业北路，自南往北呈现出明显梯度。
位于北侧的建发雍泉府，产品面积段跨度大，户型106平米起步，最大面积176平米。项目靠近工业北路高架，后期凤凰路高架建成后，与工业北路高架衔接的大转盘对于小区北侧以及东侧业主影响大，在产品规划上最北侧楼栋都是27层高层小户型面积房源，以106-130平米为主。
与雍泉府一路之隔的中电建国誉凤启，整盘面积段有所提升，涵盖130-196平米等户型。相较于雍泉府，该楼盘大户型占比相对较高，且项目通过打造底商、抬高地势等方式保证居住品质，考虑到后期凤凰路高架影响，项目大门从东侧改到了南侧。
沿凤凰路往南，到了工业南路及以南，保利云上璟誉、凤凰路壹号院、银丰玖玺城珑和院，这三个项目则为高端改善盘。户型面积150平米起步，总价400万起。记者采访了解到，保利云上璟誉主力户型以152平米、177平米为主，均价26000元/平米；凤凰路壹号院主力户型180平米，单价在30000元/平米以上；银丰玖玺城珑和院主力户型面积195平米，单价31000元/平米左右，还有260- 450平米更大户型。
2024年12月16日，海信地产竞得长岭山地块。记者探访了解到，目前地块已开工建设，户型规划为128平米、143平米、178平米、228平米，全部为四室户型，预计2025年二季度入市。据海信地产相关负责人透露，项目价格预计在28000-30000元/平米。
这些楼盘在产品定位和户型设计上，充分体现了越往南越靠近经十路，交通、配套、资源越聚集，改善属性越强、价格相对越贵。
去年集中入市销售
2025年部分楼盘计划清盘
2024年4月，建发雍泉府开盘，济南市住宅与房地产信息查询平台显示，目前项目网签308套。“2025年整盘1071套房源会全部入市销售，今年主推143平米四室，精装均价19000元/平米左右。”项目置业顾问告诉记者，2024年下半年的10 月、12月销售好，主要得益于政策刺激和年底促销。“首次置业的购房者比较多，能占到一半以上，地缘改善客户占10%，大部分是核心区外溢群体，像汉峪片区、高新区等。”
去年下半年开始，银丰玖玺城珑和院、保利云上璟誉、中电建国誉凤启、凤凰路壹号院陆续首开。作为济南首个四代宅产品，银丰玖玺城7期产品珑和院共1100余套房源，截至目前已网签200 套左右。“今年3月，我们争取开放实景示范区和实体样板间，更好的展示项目价值点，为购房者增加更多确定性。”项目相关工作人员表示。
在中电建国誉凤启营销中心，目前在售1号楼、3号楼、5号楼、9号楼约276套房源，网签125套，计划2025年底清盘。记者了解到，今年3月计划推出170平米主力户型，均价18200 - 18700元/平米。
保利云上璟誉2024年9月开盘，目前在售房源349套，已售110套。 “一期分东、西两个地块，共586套房源，计划2025年底清盘并推出二期。目前还未拿地，产品没有确定，但大概率也是改善产品。”置业顾问告诉记者。而于2024年10月首开的凤凰路壹号院，150平米户型基本售罄。据工作人员介绍，项目目前主推9号楼180平米户型，总价600万-700万左右，在前期实景展示基础上，接下来将与园林、规划等部门沟通配合，对门前水系进行整治提升。
