原本计划昨天发完龙年最后一篇稿件的申度君，计划外写下了今天这个稿件。
除夕前夕，一则消息震惊行业。万科，多位高层集体辞职，大股东深铁全面下场。此事虽然之前早有传闻，但是谁也没想到没能在“好好过个新年”之后。
这个原本动荡的行业，和农历新年一起，迎来了全新的“万科”。
申度君认为：
（1）这场高层人事调整，代表着万科混合所有制、职业经理人体系告一段落。在万科流动性风险加大、经营承压的情况下，大股东深铁集团给市场吃下“定心丸”，强势介入公司经营是深度下场的体现，用实际行动助力万科化解危机。
（2）与十年前中交接手绿城类似，对于万科目前面临现状而言，被国资接手可能是最好的结局，通过国企加持后迈入新的发展阶段，更加稳健的“国企万科”即将登场。
（3）在过去四十年里，万科一直是中国房地产行业的领跑者。跟很多人一样，我们不希望看到万科倒下，一定要挺住，一定要“活下去”！
01
万科管理层集体辞职
大股东深铁全面下场
1月27日，万科发布公告，现任高管团队迎来大换血。
因工作调整原因，郁亮申请辞去公司董事会主席职务。郁亮辞去上述职务后，将继续担任董事，并担任执行副总裁职务。
此前传出被公安机关带走的执行董事、总裁、首席执行官祝九胜，此番因身体原因申请辞职，不再担任公司任何职务。
因工作调整原因，朱旭申请辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务。朱旭辞去上述职务后，仍在公司工作，联系长租公寓事业部。
对应“万科系”部分高管离去的是大股东深铁的全面下场。
当天，万科召开董事会，选举辛杰为第二十届董事会主席；经薪酬与提名委员会审查，同意聘任田钧为董事会秘书，担任秘书及授权代表；同意聘任雷江松董事为万科在香港的授权代表；同意聘任郁亮、李锋、华翠和李刚为万科执行副总裁。
除了郁亮外，新团队其他几人都属于深圳国资体系，可以说深圳国资已全面接手万科，万科获得了深圳国资的直接领导。
资料显示，辛杰出生于1966年，现任深圳市地铁集团党委书记、董事长，曾在深圳市多家国企担任管理岗位，有丰富的国有企业管理经验，2023年10月起兼任万科董事会副主席。
在2023年6月万科股东大会上，辛杰曾表示：“投资万科是正确的选择，坚定不移地看好万科发展前景，全方位支持万科健康发展。”现在辛杰亲自下场主持万科的全面管理工作，代表国资成为万科新的掌门人。
业内认为，深圳地铁高管直接出任万科管理层，同时又保留了部分万科老将，这样新老搭配，不只是简单的管理层人员交叉任职，标志着深铁与万科在很大程度上已经实现了“合二为一”的深度融合，不仅能保证万科实现顺利过渡，更有利于双方在战略规划、资源配置、业务协同等方面保持高度一致。
02
2024年预亏450亿
万科处境依然不乐观
虽然市场低迷、房地产行业迟迟未迎来转机，大众对于万科的业绩已有一定预期，但最终亏损情况仍超想象。
万科预计去年全年净利润亏损约450亿元，较上年同期下降470%；扣非后净利润亏损约410亿元，同比下降518.6%；基本每股收益亏损约3.79元/股，而去年同期盈利1.03元/股。
这也是万科成立以来最大的业绩亏损。
公告称，此次业绩亏损的主要原因来自四个方面，包括房地产开发项目结算规模和毛利率的显著下降，信用减值和存货跌价准备的新增计提，以及非主业财务投资亏损和大宗资产及股权交易价格低于账面值。
万科称，去年房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分是2022年前获取，土地成本较高，导致销售和毛利率低于预期。
机构数据显示，2024年全年，万科仅拿了10宗地，对于一家销售额仍然维持在约2460亿元的房企来说，这样的拿地规模差不多已是休克状态。如果说变卖好资产是被动求生，那么逆势拿地，实则是主动应对，为紧绷的流动性补充活水。
在春节前最后半个交易日，港股万科企业（02202）高开低走，报收5.78港元/股，总市值689.6亿元。而昨天公告当日，万科A（000002）股价平收，报7.27元/股，总市值为867.36亿元。
03
深圳国资委强力发声
有足够“子弹”支持万科
实际上，深铁驰援万科，可以追溯到2017年。
彼时“宝万之争”硝烟仍在，万科走势仍不明朗，深铁集团从华润、恒大等手中斥资664亿元，收购了万科29.38%的股权，成为万科第一大股东，被赋予了“白衣骑士”的光环。
入股万科后多年，深铁虽有重要席位，但在外界看来其对万科更多是财务投资，并不过多介入公司经营，随着万科危机加剧，深铁开始频频下场，通过财务支持、项目合作、债券认购、协调金融机构等多举并行，提供实质支持。
去年，深铁先后认购了中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块等。此次，地铁集团再度以12.92亿元的作价受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。
据深圳特区报，深圳市、广东省和国家有关部门高度关注、积极支持万科稳定生产经营，依法依规维护购房人、债权人、投资人合法权益。
截至目前，深铁集团持有万科27.18%股权，是万科的大股东。深圳市国资委负责人强调：“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”
此外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。
2025年一季度，将是万科的偿债小高峰，有98.9亿元的境内公开债需兑付。万科新任董事会主席辛杰最新表示：“在各方及大股东强有力的支持下，新的管理团队将积极实施 ‘一揽子’方案，有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。目前公司已对今年一季度债务偿付做好了安排。”
