春节期间，不少朋友返回家乡，不知是否有计划购房？
过去十几年，每到春节，“返乡置业” 就成为房地产市场的热门词汇。
许多在东部大城市打拼的朋友，会选择在老家县城或地级市买房置业。
之所以出现这种现象，原因有四：
一是，大城市房价昂贵，很多打工者确实买不起，而家乡县城、地级市的房价则亲民得多，一般只有几千元。
二是，很多朋友需要在老家结婚，需要婚房，或者想给父母在城里买套房子居住。
三是，大人在外地打拼，孩子留在家乡需要上学，在城里有套房子对孩子上学非常便利。
四是，部分朋友觉得在大城市买不起房，又担心钱贬值，认为在家乡有套房子也算完成人生一大夙愿。
那么，就当前全国经济和房地产市场走势来看，在三四线城市买房置业有必要吗？
老杨建议有两条：
最重的是：勿盲目购房
不要为了买房而买房，不要单纯觉得有套房子有面子就去买房，更不要为了投资目的在家乡小城市买房。
因为能级低的城市，尤其是中西部地区、东北地区的三四五线城市，房子的保值性较弱，有钱不如投资在其他更加稳健的地方。
我们以中部地区，湖南的地级市岳阳市为例，看看它的房价历史走势。
从岳阳住宅价格历史走势图可知：
最早数据始于 2010 年，当时岳阳房子单价约 4000 元，之后呈震荡上升趋势。
2014 - 2015 年，在全国楼市降温背景下，岳阳房价小幅下滑。
2016 - 2019 年，岳阳房价连续四年大幅上涨，2019 年达到每平米 9746 元。
2020 年楼市降温，房价开始震荡下跌。
2021年上半年，全国房价有波上涨，岳阳房价有所企稳。
2022-2024年，岳阳房价随全国大市下跌，且跌幅不断扩大。
2024 年，岳阳房价跌到 6866 元，相比 2019 年高点下跌约 30%，价格基本回到 2017 年水平。
从历史走势图能看出，如果拉长时间跨度超过10年，则岳阳房价时涨时跌，跟随全国房地产市场的大周期而波动，但波动的节奏慢于全国，波动的幅度小于全国。
若对比 2024 年与 2014 年，岳阳房价累计涨幅 43%，年均涨幅接近 4%。
这一涨幅基本接近于全社会无风险利率，且跑赢了通胀。
过去十年，全国通胀，这里主要看 CPI，总体上涨近 20%，岳阳房价年涨幅超过 CPI 两个百分点。
但展望未来十年，预计岳阳房价年均涨幅会回落到 3% 左右，仅能跑赢 CPI 一个百分点。
如果参考美国经验，虽然近几年美国房价涨幅挺大，但观察过去 100 年超长期的房价走势，年均涨幅也仅是跑赢 CPI 一个百分点。
由此可见，如果抱着房产增值、投资的目的买房，建议慎重考虑。
实际上，目前房价已下跌三四年，很多人已不敢投资买房，尤其是在低能级城市，可谓 “一朝被蛇咬，十年怕井绳”。
自住需求，也不用太急
当前想在家乡买房的人，大多是出于自住目的，可分为两类情况：
一种情况：急迫性需求。
比如急着结婚。很多人都清楚，现在农村地区，找老婆不容易。
女方要求越来越高，但凡家庭条件和自身条件好些的，都要求男方有车有房。
如果不在城里买房就结不了婚，这种情况不用纠结犹豫，根据自身情况买房即可。
毕竟家庭幸福的重要性，远超买房时机。
另一种情况：非急迫性需求。
有些朋友，出于未来需要而计划买房，比若干年后，自己可能回乡定居工作生活；几年后小孩子在家乡上学；为父母买养老房。
对于这类非急迫需求，老杨建议当前暂不买，再观察 1 - 2 年后再决定。
这主要与房价走势相关。
全国中西部地区、东北地区中小城市的房价，未来一年还很难止跌。
老杨预计要到 2026 年甚至 2027 年，房价才可能止跌。
晚两年买，能节省 5% - 10% 的购房成本，何乐而不为呢。
