每年春节回家，和朋友闲聊房子是常有的事。过去，大家热衷于讨论谁又在哪买了新房，像我老家亲戚，在已有3套回迁房后，还添置2套商品房。可今年，情况截然不同，卖不掉房的人越来越多。
有人房子挂牌4年，从42万跌到26万；有人为婚房买房，对象没找到，房子空置3年；还有做中介的，房子挂牌一年，15万一套都无人问津，天天打听有没有人买房，不断调整房价预期，房子依旧无人接手。春运回老家这段时间，不少朋友都跟我说，后悔在县城买房了。
县城刚需枯竭，购房需求单一
过去一年，我们谈论楼市刚需，多聚焦在一线或强二线城市，可实际上，县城才是刚需最枯竭的地方。县城里难有高品质住宅，但大家往往不缺房。身边90后父母，手上基本都有两三套回迁房，更夸张的是，一位安徽县城朋友结婚后，夫妻双方家庭共有6套房，根本住不完。
这源于2015 - 2016年那波棚改和拆迁浪潮，硬造出了上一轮购房需求。2024年末，我国城镇常住人口94350万人，乡村常住人口46478万人，城镇人口占比67%，城镇化率首次超三分之二。这意味着，棚改需求饱和，且未来县城很难再靠城镇化创造新一轮刚需购买力。
如今县城卖房市场，楼盘等级分化严重。一是学区资源几乎垄断三分之二的县城二手市场。县城产业和利好少，学区需求比大城市还急迫。安徽泾县的阿花是两个孩子的妈妈，她说随着人口流失，县城师资流向大城市，10个买房的人里有7个是为孩子读书。有无学区的二手房差价可达1000元/平。即便如此，学区房也在跌价。阿花去年买的110平二手学区房，挂牌价从70万一年间下调到58万都卖不出，房东因女儿去杭州发展，忍痛割肉，3天从58万降到49.8万，成交时又减3.8万，最终46万成交。
二是住房面积方面，两室一厅远比三室一厅难出手。棚改货币化让大量开发商涌入，留下巨量库存，且很多开发商用一线小户型打法做县城房子，认为面积小总价低好卖。但现实是，农村有老房子，想在县城定居的上班族，未来多需要老人帮忙照顾小孩，至少得三房，120平是基础。阿花举例，她家附近一套70多平两房，总价20万，单价远低于三房，中介发了快两年朋友圈，无人问津。
县城卖房人数激增，市场供需失衡
安庆太湖县和铜陵市（枞阳县）的两位中介朋友，都感受到房东的紧迫感。在铜陵做十多年中介的李哥说，2018年时，根本不愁找买房客户，坐在店里等买家登记就行，高峰时一个月卖27套，震惊整个铜陵中介圈。如今，县城需求下滑，问房的人寥寥无几，有时几天都没人，一个月成交一套都难。相反，上门找李哥卖房的人越来越多。小县城没有大型线上交易平台，靠手工记录房源，李哥的房源本从几页纸变成两个笔记本，写满卖房信息，年底一个月有30多人线下登记卖房，卖房和成交比约30：1，挂牌周期长达3 - 5年。
太湖县的老张，有房源四五年前就挂牌，4年前90万的房子，现在45万还没卖出去，只能继续降价等买家。李哥老家一套下楼对面就是山地、配套匮乏的回迁房，挂牌15万一年无人问津。棚改使大量县城土著家庭多余资产为拆迁房，如今这些房子成了烫手山芋。
县城中介为求生存，开始改变收费模式。李哥所在门店，从仅收取买方1.2%中介费，改为买卖双方各承担1%。总价30万的房子，买卖双方各交3000元中介费，房东虽有抵触，但也明白总比房子卖不出去强。当下县城卖房市场，需求端收缩，房源端却加速进场。
部分县城租金逆势上涨，成解套新方式
2024年全国租金整体呈下降趋势，一线微跌，二线全跌，温州跌幅8.88%排第一，杭州跌幅5.28%排第二。但部分县城租金却逆势上涨，如义乌县城，调研的两个样本，一个涨3000元/年，一个涨5200元/年。泾县的阿花，去年租110平房子租金13000元/年，今年涨到16000元/年。做中介的李哥表示，相比一个月成交一套房，6 - 8月毕业季时，一个月能出租十几套房子，很多挂牌房源也在咨询是否该出租。
县城租金逆势上涨，租客主要有两类：一是外地经商类客户，县城工业园区吸引他们涌入；二是观望类客户，他们有购房需求，见证房价起伏后，认为市场房源会增多，房价还会下跌，县城租金低，先租房再等合适买房时机。现在李哥门店靠租房赚的钱比卖房还多。
县城楼市被忽视，未来形势严峻
县城楼市一直被忽视且难看清，一年中可能只有返乡时才被关注，相关数据也少，有的县城甚至没有像样中介。但中国有近300个地级市、2000个县（含县级市）、40000个乡镇和660000个村庄，购房需求逆转，涉及近十亿人口和天量房源交易。
如果来自县城或四五线城镇，因拆迁有不少房子，可参考以下建议：手上多余房子尽早处理，房产涨幅微小，大概率要挂牌3 - 5年，不如换成现金；要买就买县城最贵的小区，品质有保障，保值性强；不卖转租也是不错过渡，尤其靠近学区、产业资源的房子，可咨询中介租金上涨趋势。
很多县城缺乏支柱产业和理想就业机会，年轻人不愿留在家乡，人口外溢严重。未来，会有更多县城房子等待出售，大概率面临漫长空置，卖不掉也住不进去，成为县城楼盘常态 。
