来源|赢商网（ID：winshang）
作者|贾斐
图片来源|各项目官方
作为全国的经济发展中心，上海拥有全国最丰富的商业资源，也一直是全国商业的风向标，许多国内外知名品牌的首店都会选择这里落地，因此造就了上海商业的高度内卷。2025年，纵观商业市场，上海的筹开商业仍在不断创新求变，迸发出不少新亮点。
据赢商网不完全统计，2025年上海新开及调改项目52个，总规模近400万方。其中3万方以上的项目有40个，占整体数量的近80%。从新增项目所属的区域来看，浦东以9座新项目的数量继续领跑全市，徐汇、闵行、黄浦、嘉定等区域也均有多个新项目亮相。相较于去年，宝山今年只有一个新项目待开。
上新面积逐年提升
中小型商业仍是主流
2025年的上海商业市场，可谓是一场存量与增量的博弈，一方面大量新开项目入市的同时，也有不少存量项目改头换面，以一种全新的姿态展现在消费者面前。所以从整体上新的角度来看，虽然在数量上较去年下降，但体量上却有提升，为市场提供更多思考空间与创新可能。
纵观今年待开业的项目，商业体量分布上，5-10万方的中小型商业数量最多，有16个；其次是5万㎡以下的小体量项目，有15个；10-15万方的中大型项目有4个；而体量超过15万方的超大型商业项目有5个。
此外，赢商网今年关注到市场上有多个低于2万方的小微商业入市，据不完全统计，数量有12个。整体上看，2025年市场还将以中小体量的购物中心和社区商业为主。随着越来越多的商业开始偏向个性化的经营模式，小体量的商业或将展现出更多的灵活性。
2025年市场依然涌入了一些体量在20万方以上的巨型购物中心，并吸引了市场的广泛关注。比如 总体量约26万方印力的MEGA产品将在上海前湾亮相； 作为港资新鸿基的世界旗舰级购物中心的ITC Maison，计划将在2025年起分阶段开业，4幅地块接近30万方的总体量将让其成为市中心最大商业体，改变上海的高端商业格局。
头部运营商持续发力
内地企业实力逐渐提升
头部企业开发或运营的项目向来备受关注，往往一年中的“爆款”就是从这些项目中诞生。在上海这座商业竞争激烈的市场中落地项目，一定程度上反映了企业的开发能力和运营实力，这两年我们明显地感觉到上海的商业市场央国企和民企的实力在逐渐提升，这从每年的新开项目中可以窥见一斑。
印力集团今年有三个项目入市，分别为前湾印象城MEGA、浦发唐镇印象汇、浦发唐城印象天地1期；
招商蛇口和陆家嘴商业均有两个项目开业，分别为招商蛇口的绿洲智谷·花园里2期、传媒港花园里2期；陆家嘴商业的陆悦天地、前滩源；
华润万象生活、保利、龙湖、复星、爱琴海、华之门、鹏欣等企业各有1个新项目面世。
今年港资企业入市的项目个数超过去年，有好几个值得期待的项目，如瑞安的太平洋新天地、香港置地的鑫耀光环Live二期、新鸿基的徐家汇ITC Maison、恒基兆业的滨江新岸商业中心。
此外，还有新加坡佳通的夏日汇和美国铁狮门的云际π等外资商业加入战局。
轻资产运营成为趋势
城市更新提速
轻资产运营这两年渐成行业趋势，在土地开发压力剧增的情况下，商业地产开发商更加青睐于资金压力更小的轻资产。从今年的筹开情况来看，头部开发商持续在轻资产运营的赛道上发力加码，如印力今年新开的唐镇印象汇、爱琴海位于金山的爱琴海·缤纷里；除此外，也有一些专注于社区商业的新势力开始崭露头角，如新进上海的徽百商业将有松江大橘邻里和嘉宏•大橘印象荟两个存量焕新项目于明年亮相。
在上海城市更新持续推进的大背景下，一些经营了多年的商场，或因物业老旧、或因业态滞后需要重新改造升级。与此同时，还有一些商场因经营不善需要新的发展思路，会交由更专业和有经验的运营方改造运营。从2025年拟开业名单中看出，上海有多个城市更新和存量改造重开项目，包括上海仲盛世界城、上海星游城、上海巴黎春天天山店、上海鑫都满天星生活广场等。
改造的类型上，不仅有传统百货、街区等主流模式，一些老旧厂房、产业园区也纷纷改头换面成特色商业，为区域带来新的商机。随着城市更新加速，未来将会有更多的旧改项目出现，小微型商业或将成为城市更新、存量盘活的重点领域。
（以下项目排名不分前后）
//陆悦天地
商业体量：16.6万方
项目地址：浦东新区中科路学林路
拟开业时间：2025年
上海陆悦天地坐落于张江科学城核心区域，由陆家嘴集团主导开发建造，总建面约16.6万㎡，共5个地块，分别以土星、金星、火星、木星、水星命名，包含集中式商业、街区商业、独栋商业等多元建筑形态。
项目以“悦活悦有_TO THE LIFE”理念，创新营造城市生活方式新场景。整体项目规划上实现了全时段交流场所、文娱社交的多元空间，完善周边高层次人才及家庭客群的精神文化生活。目前，上海陆悦天地（火星）区域内部分商业已于2024年12月初率先亮相。
//虹桥前湾印象城MEGA
商业体量：26万方
项目地址：闵行区联友路雅乐路
拟开业时间：2025年12月25日
万科商业于上海的首个MEGA2.0产品。项目作为国家级规划前湾商务区的核心商业体，身处具有深厚历史积淀的成熟中产别墅社区华漕核心地块，是上海西部区域在建的最具综合效应的全业态超大规模购物中心，以 “国际化社交度假漫游湾”为定位，引领多元化生活方式。
项目规划总体量达40万平方米，包含：26万方的前湾印象城MEGA（停车位：2000+）、已开业的4.8万方Costco中国首店及11万方5A写字楼鸿桥国际商务中心。三者组成的超级综合体将合力共生，提升前湾区域消费能级，促进上海国际化商业生长。
//爱琴海·缤纷里
商业体量：7.4万方
项目地址：金山区枫泾镇
拟开业时间：2025年
爱琴海·缤纷里是爱琴海集团与新金山投控集团携手打造的全国首个国际IP乐园旗舰商业，也是上海乐高乐园度假区核心区的组成部分。
项目占地约7.4万方，分为“乐享野趣生活”“文化生态生活”“缤纷欢聚生活”三大特色主题区域，引入超150+家品牌商户。
商业街定位区域首发，与品牌联合打造度假区全新概念店，如Chilis全球首家乐园主题店、龟兹全国首个度假区旗舰店、夯食全国首个玻璃美学概念店、Penrose烹肉仕全国首个大师旗舰店、悦璞食堂全国首家度假区定制店等等。
//ITC Maison
商业体量：27.9万方
项目地址：徐汇区广元西路华山路
拟开业时间：2025年分期开业
作为港资新鸿基的世界旗舰级购物中心的ITC Maison，计划将在2025年起分阶段开业，4幅地块接近30万方的总体量将会让其成为市中心最大商业体。
商场为地上5层地下6层设计，外观和室内设计均由国际著名建筑公司Lead 8担任，不仅有独一无二的户外绿化休闲空间，还有中央时尚生活大道、行人有盖天桥等。除了齐全的业态，这里还有完备的娱乐体验配套，包括IMAX影院、奥林匹克标准溜冰场、空中歌剧院、现代艺术文化街等，未来将重塑整个徐家汇的城市风貌。
//鑫耀光环live二期
商业体量：10万方
项目地址：徐汇区田林路与苍梧路
拟开业时间：2025年二季度
鑫耀·光环Live，是由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投共同组建的鑫耀中城大型综合体内的商业体。其所在的漕河泾新兴技术开发区腹地，坐落有微软、字节跳动、腾讯、蔚来、莉莉丝、米哈游等众多科技行业龙头公司，坐拥近70万高知白领客群，辐射周边超220万年轻活力客群。
鑫耀·光环二期，以【年轻·智造·玩新场】定位，计划将于2025年第二季度开业，是一座商业建筑面积10.5万平方米的生活综合体，含地下地上商业及街区式商业。
二期项目精心打造了三大特色中心——专业运动中心、复合文娱中心、玩新生活中心。其中“专业运动中心”，将与久事体育携手共创徐汇西最高规格国标级专业体育场馆；“复合文娱中心”则是由国际建筑大师隈研吾大师亲自操刀设计，具有强烈标志性特色的地标剧场，以及携手寰时影院，智造行业最高技术规格CINITY影院系统、特色影厅；“玩新生活中心”不仅是差异化特色业态组合的创新消费体验，更是2万平方米户外绿地空间与场景运用的玩新户外空间。
//上海首位SHOWAY一期
商业体量：22万方
项目地址：青浦区蟠中东路188弄
拟开业时间：2025年分期开放
首位SHOWAY商业，坐拥超140万商业体量，商场面积超43万㎡，涵盖多栋超甲级写字楼、国际奢华酒店、国际顶级水准剧院群等多维业态；坐落于上海西片国际级消费集聚区中心、虹桥国际中央商务区中心；四条地铁上盖，紧贴国家会中心及虹桥枢纽。
首位商业将于2025年起分阶段亮相，致力于以复合型场域，赋能多彩欢愉，超越期待的消费体验、文化体验、艺术体验。聚焦首店经济，汇集殿堂级演艺、高奢酒店服务、大师艺术及潮流IP；立足西上海核心，迎接全球消费者，打造上海城市新名片。
//上海方圆荟
商业体量：7.8万方
项目地址：金山区枫泾镇朱枫公路与枫湾路交叉口
拟开业时间：2025年
上海方圆荟是世纪金源集团旗下项目，是金山区枫泾镇首个、也是金山北区唯一一个大型商业综合体。
商业运营面积约8万平米，分为地上四层和地下一层。其打造了多个特色场景，包含南区的艺术主题空间、东区的儿童主题空间以及西区的休闲和多元化滨河景观带。商场屋顶则打造了一个集空中景观跑道、天空球场、观景平台、景观台阶和屋顶绿化于一体的天空花园式运动休闲场所。
//新岸商业中心
商业体量：1.5万方
项目地址：浦东新区滨江大道
拟开业时间：2025年
项目是由恒基兆业地产集团与上海地产集团携手打造，新岸商业中心集高品质办公、滨水休闲商业、城市绿地公园与多元化生活场景于一体，以创新空间链接全态资源，全面重塑滨水商业的新界面。
新岸商业中心项目总体量约11万方，建筑群沿江而建，巧妙连接历史建筑与休闲绿地。项目包含6.2万平方米办公建筑面积，由2栋稀缺滨江独栋及1栋甲级办公楼构成的生态办公集群，以及约1.5万平方米的连栋商业建筑面积，近500个停车位。项目贯穿城市东西，与轨交4号线、14号线为邻。
项目以300米长的绿化屋顶为纽带，通过不同的垂直交通，链接地面和屋顶，为人们提供休闲、社交的活力空间，实现工作与休闲场景的自由切换。
//浦发唐城印象天地
商业体量：6万方
项目地址：浦东新区唐镇
拟开业时间：2025年4月底
浦发唐城印象天地是地铁2号线创新中路站上盖项目，以地铁为枢纽HUB，搭建一个有元气，充满热情、希望的商业中心。围绕“Family &Social Park”体验感生活方式，从“家庭”和“社交”双重维度出发，连结国际社区家庭与年轻白领人群，成为他们个人或家庭消费场景追求精神享受、轻松自由、沟通交流的新平台，成为唐镇年轻人新的聚集地。
//太平洋新天地商业中心
商业体量：8.8万方
项目地址：黄浦区淮海中 路123、124、132街坊片区
拟开业时间：2025年
上海新天地最新成员——总体量约 39 万平方米、由三座甲级办公楼和 Xintiandi Galleria 商业体组成的太平洋新天地商业中心将于年内入市。 其将与已建成的新天地区域形成互补与联动，呈现一个兼具商务商业、品质生活、人文社交、绿色健康可持续发展的世界级复合功能都心区。
项目将延续新天地街区肌理及文脉并倾注宜人的建筑尺度，主轴东台路及 Xintiandi Galleria 顶部由上海最大的 6500 平超维度全景天幕覆盖，打造 24 小时全天候多元活力中心；以“在地新生”为理念，东台路步行街将在复兴古玩花卉市集的基础上焕活全新文化与社交体验；经平移保留的历史建筑章太炎故居、喇格纳小学，联同 4000 平米文化艺术多功能交流空间，将呈现兼具在地质感和国际视野的文化艺术内容。
//上海星游城
商业体量：4.6万方
项目地址：徐汇区天钥桥路580号
拟开业时间：2025年
上海星游城作为地铁4号线上盖项目，比邻地铁1号线、11号线与上海体育场，焕新亮相的星游城将致力于打造体育场商圈首座Z世代年轻消费主场，围绕餐饮、零售、娱乐、生活配套等业态引进各类知名品牌，满足各类客群的生活社交需求，成为集潮流运动、乐享生活、娱乐体验、次元集结等业态于一体的多元文化社交中心。
//龙湖欢肆江桥
商业体量：5万方
项目地址：嘉定金园二路218弄
拟开业时间：2025年
位于江桥北虹桥核心地段的龙湖欢肆江桥，是嘉定全新双轨交TOD商业体。「欢肆」是龙湖开发的全新商业产品线，主打以品质公寓+活力街区混合空间的运营模式，为“Z时代”年轻人，提供集聚温暖居所、丰富美食、多元体验及同好圈层的城市资源聚落。
整体布局上项目通过“连桥直达+露台+下沉广场+微景观”的设计打破街区空间界限，围绕“日思精致慢生活夜享潮流烟火气”的商业定位构建江桥板块的全新消费新场景，成为板块商业活力引擎。
//TOP金光汇
商业体量：3.5万方
项目地址：普陀区桃浦镇
拟开业时间：2025年9月
TOP金光汇是桃浦地区目前体量最大的商业体，轨交15号线祁安路站上盖，由普陀区城投公司开发，整体设计理念为“区域功能综合体概念”，集地铁上盖商业、社区文化培训、租赁住宅于一身，旨在打造一处具有归属感、舒适感和治愈感的未来生活欢乐空间。能为桃浦社区提供多功能商业和文化服务，将打造为上海「新桃浦商圈」的新标杆。
项目商业面积约3.5万方，共六层，包括地下二层和地上四层，其中地下二层与地铁15号线祁安路站通道直接相连，涵盖了生活购物、娱乐休闲、餐饮美食、健身运动、儿童培训及游乐等多重业态，提供无缝衔接的购物体验。此外，项目还配备约1万方的社区文化中心和约2万方的长租公寓。
新春即将来临，
王府井集团以“府呈新意， 友福同享”为主题，
携手全国38城80家门店共同启动2025新春消费季，
开启有趣又有仪式感的岁末旅程，
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