“这是我们这辈人
甚至上辈人的共同心愿，
终于要实现了！”
昨天
徐汇区枫林街道天钥新村（六期）
旧住房更新项目揭晓签约率
看着“100%”
居民们难掩激动
天钥六期为拆除重建结合原址改建项目，628证居民将“原地搬新家”——拟拆除9幢房屋后，新建4幢住宅，并增加公建配套。
三年后居民就将在原址回搬，告别原先基本没有独用厨卫的高龄老房，住进厨卫独用的全装修新房。
“好事多磨！”在这里住了大半辈子也怨了大半辈子的王阿婆几度哽咽，“这是我们大家一起争取来的最好的新春礼物。”
7天22场座谈会
设计方案终获认可
天钥新村始建于上世纪50年代，是上海最早一批工人新村。直至今日，小区内厨卫合用现象仍旧普遍，年龄段多在50-70岁的老旧房屋不仅经常漏水、墙面开裂，居民烧菜时还会有“撒胡椒面”般的墙皮甚至砖块一般的墙体“从天而降”。
图片来源：上观新闻
更让居民苦不堪言的是逼仄的住房条件。天钥新村（六期）房屋面积最小仅10.5平方米，平均每套面积也仅15平方米。
看着四家共用几平方米的厨房间，臭气熏天的合用卫生间，终日要开灯照明的蜗居……张凤芳“一天都不想再住下去”。
十几年前，当天钥新村启动改造时，她以为“阳光”马上就能照到自己家。没想到，由于六期地块楼间距小难以改扩建，又因为产权关系复杂、存在地铁上盖房，更新改造计划一拖再拖。前些年，看着七期、八期完成改造，六期还没动静，“心里急得不得了”。
张凤芳与邻居合用厨房。图片来源：文汇报
张凤芳家终日靠开灯照明。图片来源：文汇报
转机发生在2023年，三家产权人终于全部同意启动改造。当年12月，一轮签约启动，短短两天签约率就达到99.7%。
“真要开始拆除重建，群众工作又遇上难题，主要是‘患不均’。”枫林街道相关负责人坦言，天钥六期房型多达39种，经归并更新后将减至27种，这也意味着目前存在差异的房屋未来将“一视同仁”。“哪怕房屋面积相差不到0.5平方米，或者仅仅是朝向不同，都可能让居民在互相比较后觉得‘吃亏了’。”
为此，刚完成东安一、二村旧改征收项目的群众工作组进驻项目组，为居民答疑解惑，特别是提醒大家把握来之不易的更新机会，尤其还是拆除重建这样的好机会。
“最大的难点，是设计方案的出炉。”项目经理杨晨光说。首先，根据地块面积、房屋间距测算，并考虑对周边房屋在采光、通风等方面的影响，9栋小高层“缩”到了4栋。其中，2栋为21层建筑，1栋为15层建筑，还有一栋原址改建为5层建筑。其次，在达成全户朝南的升级前提下，将27种房型按面积、数量排布到新楼里更非易事。举例来说，同为21层住宅，一栋楼为3梯8户，另一栋楼则为2梯7户。
其间，工作组积极吸纳居民意见，在“众口难调”中不断优化方案。最密集的时候，7天开了22场居民座谈会，与1100名居民一对一沟通。在居民建议下，卫生间全部设计成透亮的明卫，厨房、卫生间增加插座数量，方便智能淋浴房、小家电等接入。
经过二三十稿反复打磨，去年12月15日，设计方案最终定稿。12天后，项目启动预签约，有的居民楼一天半就完成了100%签约。
天钥新村（六期）为不成套住宅。图片来源：文汇报
三年后居民回搬全装修新房
生活品质极大飞跃
很多人没想到，几年前刚完成全屋精装的王传珍会第一个签约。
“为大家好，也为自己好。”王传珍尽管有些不舍，但想得明白。一方面，装修后自家虽然条件过得去，但毕竟还得合用厨房，成套改造“肯定比现在好”。
另一方面，周围邻居多是老年人，嫁过来近40年，待她都不错，“苦了一辈 子的他们应该安享晚年”。更重要的是，旧房变新房后，环境将大大改善，居民结构也会调整，“住得更舒坦”。
此次原拆原还，不仅仅是字面意义上的更新，而是生活品质的极大飞跃。设计单位充分听取居民心声，“螺蛳壳里做道场”，将有限的面积合理分配为厨卫、阳台和房间，让原先朝北的100余户居民住进了朝南的房间，原先没有阳台的户型也都拥有了一个阳台；有居民提出“卫生间要明亮”，所以，现在的所有卫生间都有窗户；为了避让地下的轨交线路，小区里还多出了一块绿地，整体绿化率达到35%；原本拥挤不堪、连人都不够住的社区，甚至有了地下二层停车场。
根据目前设计方案，房源数量将多出30套，可惠及徐汇区其他城市更新地块居民，作为零星旧改、抽户改造等区域居民的新选择。
图片来源：上观新闻
从“贴扩建”到“原拆原建”
100%签约背后的理念迭代
旧住房改造，从此前探路性的“贴扩建”，到如今看似大刀阔斧实则“精打细算”的原拆原建，几个字的改变，背后是社会各方对城市更新的认识迭代与能力提升。
天钥新村（六期）改造项就是缩影。与商品房开发的概念不同，这里的“期”指的是小区自上世纪50年代开始成形后，所历经的大大小小的改造轮次。相较天钥新村其他经历过旧房改造的楼栋基本解决了煤卫合用问题，六期的9栋居民楼中，有8栋至今都不成套，且由于楼间距小、产权关系复杂，还有2栋沿街楼位于轨交4号线上，十年前曾启动过的旧改工作后来不得不暂时搁置。
记者了解到，枫林街道的不成套住房约占徐汇全区近一半，“向存量要功能、向集约要空间”在枫林地区显得尤为迫切。
以往不成套改造经常采取的贴扩建方式，一般较适用于两户合用的住房。但面对天钥六期存在的4户合用情况，加上捉襟见肘的楼间距，贴扩建几乎没有施展的空间。“若非政策更新迭代，或许天钥六期的居民还要继续等待。”一位参与此次旧改的工作人员说。
改变就来自于《上海市城市更新条例》的颁布。相关政策的放开，让原拆原建、产权移交等更新路径有了可探索的空间。
在天钥新村（六期），9幢居民楼的产权分属于徐房集团、高校和央企下属研究所等3家单位所有。此前，单位系统房的改造必须由产权人，即该单位牵头和出资。而今，通过探索产权移交，天钥六期的两家系统公房单位授权直管公房管理单位徐房集团统一实施更新，让旧改有了明确的抓手。申通地铁也与徐汇区共同协商探讨，研究出了2幢沿街楼可行的改造方案——凝聚一切力量，托举居民宜居安居的幸福梦想。
图片来源：上观新闻
本文综合自：上观·解放、上观·新民、上观·文汇
相关作者：舒抒 单颖文 孙云
微信编辑：佳思敏
校对：皮小姐
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