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问答414期
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问：招商西安玺会摇号吗？
答：2025年西安能摇号的新房小区，怕是要个位数了，甚至都不会有，过往大家的摇号经验是基于市场上行，且新房二手房价格倒挂，早买既便宜，也有套利空间的经验下。
但以上现状如今都不存在，新房已是早买晚享受，晚买有折扣的存在，二手房更是挂牌量激增，有成交量但价格跌跌不休，如此现状下，给优惠，降价格，能卖掉已经是很理想的状态。
招商西安玺本身，港务区最核心的白菜心位置，学校，公园，公建，商业等配套齐全，周边城市面貌极佳，产品上，招商高端系，175㎡起步，400万-800万的放风总价。
作为纯享受型自住，或者长期视为优质资产求保值的，2025年都绕不开招商西安玺，但如此大面积，高总价摇号的案例，在西安很少，当年最早的曲江星河湾出现过。
港务虽好，是建立在性价比前提下，目前超过2万单价的房子，在港务区的流通并不算好，2025年的新房市场也还在止跌回稳。
问：高新三期未来走势如何，买了中海熙峰里，感觉要赔？
答：赔不赔不是口头说了算，还是要看高新三期目前的二手房成交现状。
比较早期的华发紫薇中央首府，中海寰宇天下，18000+买入，算上交易税费，贷款利息等，目前挂牌卖21000+，也仅是平进平出，而更贵买的新希望锦麟天玺，业主当下卖必然要赔了。
很多人不清楚的是，高新三期最早一批的二手房还有中海熙峰里，只不过小区地处郭杜，和CID核心区有很长距离，存在感不强而已。
（中海熙峰里位置示意）
熙峰里本身，优势在于原本就是长安腹地，周边地铁，住宅区，产业园，建材城等配套齐全，很有烟火气，不足在于享受不到高新CID的核心发展成果，且周边城市面貌较差，虽是中海，但本身是小社区。
（中海熙峰里二手挂牌价，来源：贝壳）
目前贝壳上挂牌均价22489元/㎡，没有成交，原因一是太贵，同样预算或更低预算，西部大道的新房中粮，泰发祥，陕建，中海都有，价格更低，城市面貌更好，配套更全，距离高新更近。
二手房部分，西沣路更是不缺，价格降下去的同时，融创，新城，金地，万科，碧桂园随便选择，这个价格买中海熙峰里没有必要。
所以，高新三期的发展距离这里太远，影响不到，同时雁塔西部大道的新房，二手又分流这里的需求，导致青黄不接，核心还是买贵了。
即便是中海背书，位置不对，诸如熙峰里，云锦等，二手房市场不会有啥惊喜。
问：中建幸福序怎么样，能看不？
答：幸福林带旁新房最热的时期是2021年，包括融创东方宸院，宸阅和鸣，红星天铂，龙湖天曜在内，高层普遍卖到18000+，且摇号困难，一房难求。
再往后，就没有声音了，也少有开发商拿地，利好也不见，围绕这里的更多是环球港商业经营的困惑，城东楼市自此失去声音。
（幸福林带实景）
但从位置本身来看，有公园，有地铁，有学校，有商业，且又是主城区，生活便利，充满烟火气息，周边高校，市场都多，又有买房需求，又有消费能力，只要新房价格合适，不太愁卖。
中建幸福序就是这样，贴着林带，地铁口，学校，央企的大盘，带会所，大门也阔气，户型也紧贴时代，17000+起的均价，和周边二手房几乎没有差异。
对于老城东自住，附近工作生活，地铁换乘的人群，几乎绕不开这个小区，事实上，2025年好卖的新房，也都是这些老城区旧改后的小区，比如城西的华发，电子城的信达，以及城东的中建。
问：绿城四章熙海棠121㎡，如果卖23000+，性价比还高吗？
答：目前对外的放风价，高层106-135户型预计2.2-2.4万/㎡，小高层130户型预计2.4-2.5万/㎡，小高层140户型预计2.5-2.7万/㎡，本着开盘还有优惠的原则，放风价更多是试探市场。
回归小区本身，位置上逊色于五章，六章，但西侧靠近软西，且东侧是高新十四小，附近南飞鸿，高科，保利等小区都已落地，以后也是成熟住宅区，竞争主要是和南飞鸿的新房，二手竞争。
绿城在业主基数，品牌，景观，立面，物业等的优势，在软东目前绝对的一梯队，140㎡以下的面积，今年在软东买新房，也绕不开绿城，相比同区域的高科，南飞鸿，越秀等都更有优势。
（绿城熙海棠121㎡户型）
121㎡为高层2T2的结构，分布在3、7、10三栋楼，套数也不多，结构上主流的三面宽朝南，约11.7米面宽，三室两卫结构，创新在于主卧为双侧窗户采光，视野更好，四代住宅露台赠送面积更大。
偶数层为南向次卧和客厅拉通，更多是拓展客厅空间，拥有最大的南向采光面，奇数层为北向次卧和主卧转角，面积更大，功能性更强。
最后价格得三月才知道了，我猜测不会这么贵，开盘还有优惠。
问：参观朋友西安的四代住宅，卧室被露台遮住了阳光，值得吗？
答：2025年是四代住宅小区的交付大年，高新三期，港务区等陆续都有二手房可看，让大家直观感受室内拓展空间，以及相互错层遮挡，隐私，采光的问题。
高层做四代住宅，本质不是送空间，而是借空间，相互牺牲，相互成就，外加现在小区楼间距都小，又是高层叠叠乐的情况下，交房实景和样板间看平面，心理肯定有差距。
但从新房现状看，四代住宅的普及不可避免，无论是作为产品升级还是营销道具，但凡现在买新房，普遍四代住宅，但优化的空间还有，比如露台的外挑宽度，以及东西南北向的露台分布。
（理想四代住宅大阳台小露台布局）
比较优质的方案，是在南向主要生活区的客厅，主卧等正常做可封闭的阳台，而端厅东西向，北向等做露台，这个前提是2T2户和端厅户型的普及，而更小面积做露台，比较鸡肋，不如拓展室内的功能性和实用面积。
更需要思考的后期管理问题，西安已有交房后业主知道违建，也要封闭的案例，按这个趋势，只是开始，以后的四代住宅外立面会比较丑，且封闭容易，拆除困难，买之前做好心理准备。
问：咨询下软东的高科境阅里，能不能买？
答：没有不能买的房子，只有不能买的价格，高科在软件新城的几个地块，统称为枫林九里，其中境阅里是位置最好的一块，东侧紧邻绿城海棠三章，西侧为高新十五小，且不临三环。
（高科境阅里示意图）
小区本身还是小社区，社区内景观，配套等有限，产品也是传统的三代住宅阳台房，户型建面约109-131㎡，参考均价23500元/㎡，最大的差异化是周边都是四代，新房里高科是三代。
虽然少了更多的赠送面积，但不喜欢四代，在意隐私，采光，安全性，外立面美观度的，会看这里，十五小又是一小的西悦分校，南边还有高新四完，上学的也会看这里。
明年软东的小面积主要是绿城四章熙海棠，紫薇时光云境等，有四代有三代，不着急，可以多多对比，二手房部分，附近苏宁云著，南飞鸿兰亭序等还有大量可选，价格都能谈。
问：预算150万，月供不超5000块的人，在鱼化寨附近买房现实吗？
答：从过往几年的西安二手房成交情况看，150万总价，100㎡左右，月供不超5000块，其实是大多数人的买房现状，西安收入两极分化，但普通打工人，能稳定供的起这个月供，已经很不容易了。
西安目前除高新，曲江，航天等高价区外，大部分区域的新房均价也就15000+上下，比如雁塔大寨路，经开尚稷路，港务秦汉大道北，二手房15000+以下的更是一抓一大把。
（总价150万内贝壳二手房数量）
比如浐灞的浐灞半岛，御锦城，高科麓湾，绿地国际生态城，城西的华润24城、万科金色悦城，天朗大兴郡等，刚需在当下还是首选二手房。
回到鱼化寨附近，高新范围，新房估计只能看绿城秋月苑，二手房有鸿基新城，玫瑰公馆，龙城铭园，天朗蓝湖树。
而科技西路的雁塔附近，南飞鸿鸿锦城，华洲城，中航华府、铭城国际社区，恒大城等都在预算内，新房也有德通昆仑序，选择范围很广。
总结，2025年，刚需还是首选二手，所见所得，更具性价比，改善可以看新房，花里胡哨的很多。
问：想不通露台加遮阳棚的人，当初可以不买？
答：四代住宅往后封阳台，做遮阳棚的会是普遍现象，不仅是西安，全国也一样，典型的温州，也是爱在外立面，封阳台上折腾的城市，认定违建只禁止，而不疏导，治标不治本。
从实用性上，露台有采光遮挡，隐私，落灰等诸多弊端，也有放大室内空间的优势，但西安人的生活场景，用的少看的多，可以不用不能没有。
从封闭后的违建处理看，很难很难，西安过往洋房，别墅违建的，有几个处理干净的，都是马马虎虎，不告不究。
（雁栖玫瑰园露台实景）
从已交付的露台小区现状看，不封闭且外立面统一的，主要是自然界河山Ⅱ，雁栖玫瑰园等这类纯改善小区，室内面积本就大，不在乎室外露台部分，而大量小面积，室内本就局促的，一定会利用好每一个空间。
从新房现状看，如果买新房，几乎都是四代住宅露台房，不喜欢又只能看二手房，二手在小区环境，物业，性价比上又有差距，因此都是走一步看一步的心态。
（四代住宅半封闭露台实景）
对于西安而言，露台大量普及后，外立面管理，邻里安全，纠纷，高空抛物，违建阳光房处理的跟进还没有后续，需要系统梳理管理办法。
至于说露台不好封的，属于多想，不要怀疑阳光房和封窗户厂家的创意和能力。
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作者：Kikyo
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