壹
当下北京楼市的每一个开盘热销，似乎都有全局性的意义。
1月13日，嘉华天珺开盘，31.6亿元的销售额，又令整个北京楼市为之一振。无论是开发商同业还是购房人，当自己举棋不定、难下判断的时候，用他人的成功比对自身，总是能够得到一些答案。于是，这个保利建工联合开发，脱胎于海淀昔日地王的豪宅项目，就足以成为范本。
在传统认知中，海淀最大的价值就是教育，只要楼盘沾上学区，就可以一劳永逸。但是，不得不说，这是“老黄历”了。要在海淀衡量一个豪宅的真正价值，商业、大盘、教育、产业四个元素 一个都不能少，而教育完全可以不排在第一。
这与近年以来的“平权化”的教改有关。
海淀原本教育资源就很丰富，全区之内，少有短板。教育领域的集团化改革之后，名校牵头，师资流动，过往的“洼地”正在被填平，名校带给楼盘价值的驱动也随之平均化。
增值也好，保值也罢，都有赖于资源稀缺，当名校在海淀区内逐渐变得不再稀缺时，“教育”在价值判断体系中后退，就是一种趋势。
与之匹配，更稀缺的因素排名就会上升。当前海淀最为稀缺的资源是什么？答案是商业：大型、高品质的商业生活配套。
嘉华天珺的热销，恰恰说明了这种价值逻辑的变化。
嘉华天珺的教育资源，包括中关村三小科技园分校、中科院幼儿园、建华实验学校、首师大附中、人大附中西山分校等，毫无疑问是均好性配置。但更重要的是，这个项目所在的区域，是海淀为数不多的高品质商业生活配套集中的区域。
实景图
300米步行范围内，即有中粮智慧谷悦界主题街区，能够解决日常生活、餐饮所需。同时，在嘉华天珺所的片区内，有海淀大悦城、西北旺万象汇、超级合生汇三个大型商业，总营业面积在80万平方米上下，构成了海淀北部的超级商圈，如此密度的高品质大型商业，在海淀还是十分少见的。
因此，在教育资源逐渐“平权”的趋势下，海淀豪宅的首要比拼点，已然变成了商业。嘉华天珺的热销，首先说明的就是这个道理。现在，无论是买房人还是开发商同业，认知都要及时更新了。
贰
“教育退后，商业上位”，这只是变化之一。
不能忽视的，还有“大盘”这个关键因素，更确切地说，是“大盘+高水准商业”这个稀缺资源组合。在楼市强周期中，海淀寸土寸金，出地不多，地块面积也相对较小。这在一定程度上使得“大盘”，尤其是拥有丰富商业配套资源的“大盘”，也成为一种稀缺资源。
从历史维度上看，但凡有“大盘+高水准商业”这个组合，都能很好保值增值。
初代的世纪城，超过百万平方米的体量，加上当时号称亚洲最大的世纪金源购物中心，确保了生活品质和便利度，即便是市场调整剧烈的周期中，世纪城的二手房均价也一直维持在10万元/平方米左右。次代的橡树湾——万橡府，也是大盘加上高品质的商业配套五彩城，也就是现在的万象汇，这一对组合，确保了万橡府至今仍是北京豪宅标杆。
嘉华天珺脱胎于北京昔日地王，亦是大盘。最近的大型商业，海淀大悦城距离项目不过几百米，基本上可以步行所及，再加上西北旺万象汇、超级合生汇和建设过程中的山姆会员店，嘉华天珺的“大盘+高水准商业”组合，远超“两位前辈”。
大盘体量大，开发商有足够的空间建设、运营相关配套设施。更重要的是，大盘都会拥有较为成熟的消费人群，这些人群的存在，可以和各类、各种量级的商业、配套生活设施形成良性互动，进而建立起一套良性循环的生态，从而提高生活品质和便利程度，这是大盘的最大价值所在。
在告别资产价格单边上扬的周期后，生活品质、便利程度就成为了资产保值增值最重要的因素之一。
与商业、大盘这两个因素同等重要的，是产业因素。从发展脉络上看，海淀产业的核心是高科技，基本上遵循了从传统的中关村一路向北发展的态势，而高科技产业的不断迭代，也造就了不同阶段的海淀豪宅样板。
传统中关村区域是1.0版本，产业基本是当年的高科技——计算机硬件研发、销售产业，这批从业者和区域内的高校、科研院所人员，支撑起了世纪城、万泉新新、万城华府等早一代海淀豪宅。
到了海淀产业2.0版本，核心来到上地——后厂村一线，核心产业是芯片制造、移动互联网、平台公司总部等，万橡府、西山壹号院、如园等豪宅项目成为受益者，也成为与海淀产业2.0时代匹配的豪宅标杆。
如今，一路向北，海淀产业已进化到3.0版本，在永丰——山后地区一线，商业航天、生命科技、人工智能等战略新兴产业已然成为核心产业驱动，拥有巨大的发展空间。每一代产业更迭，都会催生与之匹配的豪宅，而嘉华天珺项目恰恰就在这个区位之中，它的热销，充分说明了这个道理。
叁
嘉华天珺的价值体系中，除去“商业+大盘+教育+产业“的组合之外，还有一个不大起眼的变量因素，那就是故宫博物院北院区。
北院区位于海淀区西北旺镇的西玉河村。南侧临水，北面叠山，建筑面积超过10万平方米，于2022年动工。按照建设计划，到故宫博物院建院100周年时建成交付使用，这一年，恰恰就是2025年。
故宫博物院北院区作为一项重要公共文化设施，对于区域内软环境的构建、文化生活水平的提升所起到的作用，固然是十分巨大的。这一点，没有被忽视的可能。不过，这座重要文化设施给这一区域城市功能提升带来的作用，却少有人意识到，而这一点，在嘉华天珺的热销中，被显性化了。
从嘉华天珺项目向北1公里左右，即是故宫博物院北院区。它不是孤立存在，而是有大量城市基础设施配套、商业配套匹配，以满足未来这里成为海淀重要人流汇集点产生的各类需求。人流是流动的，但配套设施是固定的，于是，比邻的楼盘就成为这种配套提升的最大受益者。
从出行上看，地铁19号线支线将在此设站。其实，从线路走向看，19号线支线在此有折返设计规划，通俗地说，就是如果没有故宫博物院北院区，短期内地铁就不会修到这里。在当下，即便是豪宅项目，城市轨道交通的保障也是最重要的价值点。
同时，为了匹配故宫博物院北院区所在的整体自然环境，海淀区在这一片区优先上马了多个城市公园配套设施。如15万平方米的崔家窑湿地公园、85万平方米的西玉河湿地公园等。后者正在建设之中，按照工程计划，基本上可以做到与故宫博物院北院区同期竣工，也是在2025年。
这些作为城市功能基础设施上马的项目，在一定程度上，都受益于故宫博物院北院区项目的落地建设，而其受益者，也包括居于这个区域之中的嘉华天珺项目。如果说之前这种福利还是少有人意识到的“隐性”的话，那么，嘉华天珺热销之后，这种“受益”，应该到了“显性化”的时候了。
肆
一个豪宅项目，毫无疑问需要“内外兼修”，只有优越的外部条件，或者是只有高水准的产品，都难以成就一个真正成功的豪宅，嘉华天珺也验证了这个规律。
保利在北京做豪宅项目是有传统的，在北京最早的豪宅标杆项目之一——海德公园，便是在海淀区。此后10年时间，保利在海淀就未有豪宅项目涉猎，此次嘉华天珺，是为10年之后的回归。
回归之作，注定不能平庸。
嘉华天珺是“天字系”产品线。在保利体系内，这是最高级别的产品线，对区域环境、地块条件，产品标准等都有非常严格的要求，从这个角度而言，“天字系”产品线能在海淀永丰地块上落地，相当大程度上说明其内在品质对资产价值的保障。
既然锚定了要成为区域内的标杆之作，这也意味着从建筑到审美，从细节收纳到室内装修，都要有足够“抗打”的地方。才能够称得上是区域产品力升级的领头羊。
近两年，北京楼市虽说有不少项目都卷出了不少亮点，但是能够把每一个产品细节都做到极致的，其实并不多见。
这就好比是从99分到100分的距离，看似只有1分之差，但对于一个豪宅产品而言，则是质的飞跃和区别。
而要做到100分的作品，所需要投入的心力往往也在呈几何倍数增长。
在嘉华天珺，对审美的要求细化在每一处产品细节中，在外立面的设计中，既有当下最受欢迎的石材+铝板的设计，还融入了背漆玻璃、金属线条以及圆弧转角，项目南向的窗墙比约 0.45-0.54的巨幕窗墙比，营造了独具风格的海派建筑美学。
效果图
这一美学延伸到了整个自然园林的打造，从融入了蓝翡翠奢石的归家大门，到八大玉境的生活场景的设置，引玉造园，将传统东方文化中的“美玉”结合海淀的人文气息，营造了独具天郡气质的海派园林。
效果图
既然是豪宅，就少不了会所。在嘉华天珺，以香港文华酒店为蓝本，打造了一处生活服务中心功能一应俱全，下沉式庭院的设计，更是用“一池三山”的理念，营造了山林、叠瀑的意境。
效果图
从园林到室内，无论是地板、墙面、木饰面、门、柜体等大面积的选材用料；还是弧形吊顶、极窄门框、踢脚线等细节工艺，都做到品质、工艺、细节、审美的完美。时时刻刻、目光所及，都是美好的、有质感的。这也才应该是豪宅产品，所应该 拥有的。
效果图
可以说，从外部条件，到内部因素，嘉华天珺是一个“处处皆好”的豪宅，这与以前的豪宅项目不尽相同。过往，北京的豪宅往往卖得是突出的一两个优势，要么地段价值高，要么产品品质好，要么公共资源丰富，少有“俱全”者。形象地说，就是做到99分者有之，但做到100分者未有。
然而，嘉华天珺的热销更新了这种固有认知。豪宅逐渐进入到“拼百分”的阶段，这种百分，并非是简单的均好性，也不是简单的“无短板”，就是要实打实地在各个科目上均表现优秀，做到真正的100分。
这是一种豪宅认知标准的提升，嘉华天珺开了个头，自此以后，99分豪宅可能也要逐步退场，豪宅只有“是满分”和“不是满分”的区别。市场看似无情，但这也确实是一种进步。
推荐一个视频号
“峰云大小道”
有小道更有大道，凡事皆可放在阳光下说。
有边界有底限；有专业有思考；
有内容有情趣；不只当吃瓜群众。
峰云大小道
三分钟带你品评不一样的楼市味道。
★★攸克近期文章推荐★★
(点击图片即可阅读)
