福州保利天瓒售楼处
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重磅！动真格了！全国多地官宣取消公摊！福州也出手了！
不清不楚的“公摊面积”，一直是购房者的痛，关于是否取消公摊的争论也从来都没有停止过。近日，河北张家口、湖南衡阳先后发文“取消公摊”，顿时成为坊间热议话题。
虽然不少网友支持取消公摊，但也有声音认为，取消后，开发商必然要提高房屋单价。而即便如此，房屋买卖的税费，物业费等的减少却是实实在在的，那么，福州跟进吗？
▎一周两地官宣，买房“取消公摊”
近日，全国多地官宣将会“取消公摊”。12月17日，河北张家口市政府官网发布推动房地产市场平稳健康发展的若干措施，其中明确提到鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
而就在前五天，湖南省衡阳市发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确指出：自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
除此以外，今年9月，湖南湘潭印发《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》提出，房地产开发企业可以实行按住房套内面积（不含公摊面积）进行计价、宣传和销售的政策。
广东肇庆则在今年5月出台的“21条”楼市新政中提及，实行按住房套内面积计价宣传销售，推动房地产开发企业依法规范，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。
▎赠送达60%，福州超高得房率项目入市
相比之下，福州虽然没有公开要求实施套内面积销售，但是通过通过放松阳台尺寸限制等技术性手段，极大提高住宅的实际得房率，尤其近期讨论热度很高的“第四代住宅”。
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央企保利 实力保障
保利发展控股（SH600048），是中国保利集团控股的大型上市公司。2024中国房地产百强企业TOP1。
2024-24地块即将面世的产品叫做保利天瓒。或许是今年综合实力最强的一片土地，遇上了最懂它的保利“天字系”。
无懈可击的顶配区位
从来不需要任何想象
传奇住宅与中心水岸相生、相伴，早已成为世界富豪的置业共识与身份名片。
北江滨实景图
在福州，鼓楼+临水这个组合，令人想到的是超过10万/平，一房难求的左海御苑，是福州西湖畔首个摇号项目保利天悦一期，是开发超过20年，价格仍旧高于周边住宅均价30%以上的北江滨融侨锦江豪宅群。
保利天瓒周边实景图
但保利天瓒在这个基础上更进了一步。鼓楼+滨水已是屈指可数，若是鼓楼+滨水+二环内，那么唯此一家。
不妨再大胆一点，鼓楼+滨水+二环内+双地铁，在天瓒之前，前无古人，往后看，目前也没有来者。不仅独揽最宽约 60 米城市内河景观，视野极佳、风景无双，还坐拥完整配套。
晋安河实景图
顶级区位带来的配套是无需想象的，“鼓楼+二环内”这个组合，便意味着最高密度与最高能级的配套集群，无论是景区、商业、医疗还是行政和人文，完全无死角覆盖生活的所有需求，浓缩着福州这座城市的精华。
前有福州的地标级商圈——东街口商圈，福州地标景区——三坊七巷在侧，另一旁则是五一广场、古田路这样的行政中心和金融中心
东百中心/五一广场 | 图源网络
医疗配套更不必多说，福建医科大学附属第一医院/协和医院、福建省立医院等省内顶级的三甲医院环绕，加上2号线、F1快线(在建)双地铁加持
在项目的3KM生活圈内，各类配套资源可用TOP级来形容。眼见为实，无需想象。
最后，保利天瓒还有一个常被人忽视的优势，地块方正。
随着大拆大建进入尾声，小地块的城市更新成为主旋律，如此方正的地块就显得无比珍贵。无论是楼栋排布、园林景观设计还是社区空间感和风水，都会比狭长、不规则的地块更有优势。
保利天瓒效果图过程稿
地块的综合实力毋庸置疑，接下来的问题就只剩下一个：保利天瓒究竟是一座怎样的天字系？这座产品将如何承担滨水豪宅的重任？
保利天字系
金字招牌再出王炸
择址城市核心地段、坐拥稀缺的自然景观、奢享城市的顶尖资源，当这块土地将三个条件集齐时，全球第四座保利天瓒的落地也显得如此恰逢其时。
作为顶级产品系，保利天字系产生过无数经典作品，入选过全国十大豪宅产品系，但天瓒和以往的传统天字系产品截然不同。
保利天瓒效果图过程稿
首先是超前的建筑审美，保利几乎颠覆了常规的建筑几何设计。面对珍贵的滨水土地，以世界顶豪伦敦海德公园壹号为灵感赋形，呈现富含当代之美的国际艺奢设计风格。
项目采用的香槟金色铝板，与世界豪宅纽约西21街551号、黄浦江传奇作品汤臣一品是同款立面材质，同时还以穿孔铝板打造建筑“星空顶”，在光影律动的星光点点中，增添奢华质感。
“金镶玉”的美学配色，也很容易让我们联想到来自法国香榭丽舍的顶级酒店——巴黎宝格丽，在阳光下熠熠生辉。在建筑上，保利将天瓒提升到了一个艺术品的境界。
其次是超前的园林景观，将全球最著名的花园“莫奈花园”搬进了社区。
保利天瓒效果图过程稿
社区园林整体以印象派大师莫奈故居，亦是全球最著名的花园之一——莫奈花园为蓝本，让景观延伸为艺术空间，通过光线与色彩的极致追求，沁润美的感知。
摒弃了传统法式花园模式，尊重花草树木的天然姿态，将“水景”与“花卉”作为主题，整体通过动静结合，营造动态活力亦有静态艺术美感的极致观赏体验。
当豪宅们都在堆砌奢石做大门时，保利天瓒已经采用意大利贝金米黄奢石和冰岛蓝奢石的结合，搭配古铜质感墙面和斯卡帕艺术光盒，不论是视觉质感还是艺术层次，都远超现有的豪宅标准。
保利天瓒效果图过程稿
至于园林中全冠移植的金桂、中国四大顶级镇宅名木之一的紫薇和百年香樟等矜贵树木，随处可见的艺术雕塑，更是触手可及的昂贵与奢华。
最后是户型，可以说保利拿出了最大的诚意。
保利天瓒户型效果图过程稿，左右滑动查看更多
得益于超前的国际级设计，项目不仅能拥有约27米的最大采光面，更重要的是，福州天瓒186套里的每一种户型，皆可拥有270°大面积落地窗。
尽可能让社区中的每一户都能尽情享受滨水豪宅的绝佳景观。
超前国际视野
为下个世代而来
保利天瓒，是保利在福州落地的第五座“天字系”豪宅，更是全球第四座“天瓒”。此前的三座，均刷新了当地的豪宅标杆。
根据当前政策，全国范围内除北京、上海、深圳三地的二套房外，所有首套和二套房的商业贷款的固定加点数被限定在不超过负30个基点。具体而言，对于原本加点数已低于负30个基点的贷款，维持原状不变；而对于那些加点数高于负30个基点的贷款，则统一调整至负30个基点。这一举措，无疑为广大房贷族减轻了不小的经济负担。
在此背景下，大部分存量商业贷款的利率计算公式简化为：五年期（LPR）-0.3%
理论上，经过此番调整所有符合条件的房贷利率应当趋于一致，但现实中我们却发现，不同借款人的房贷利率存在差异，这一看似矛盾的现象实则源于五年期LPR的差异。
自2020年房贷利率市场化改革以来，我国贷款利率体系发生了深刻变化，多数贷款利率开始采用基于五年期LPR的浮动利率模式。这一模式下，贷款利率每年会根据最新的五年期LPR进行重定价，以确保利率水平与市场变化保持同步。
值得注意的是，不同借款人的贷款重定价日并不统一，主要分为两类：一是每年的1月1日，二是贷款发放日的对月对日。其中，以1月1日为重定价日的贷款占据多数。因此，每当岁末年初，众多房贷族都会迎来一次利率调整的机会。
回顾上一次重定价日，也就是2024年1月1日，当时采用的是2023年12月发布的五年期LPR数据，即4.2%，所以许多房贷族当下的商贷利率为3.9%（4.2%-0.3%）。
转眼间，一年时光匆匆流逝，我们迎来了又一个重定价日，2025年1月1日的调整依据的是2024年12月的最新五年期LPR数据。
据中国人民银行最新公告显示，2024年12月的五年期LPR已下调至3.6%。依据此数据，房贷利率随之下降至3.3%（3.6%-0.3%）。
从3.9%到3.3%，利率下降了整整60个基点，这对于广大房贷族而言，无疑是一个巨大的利好消息。
以一笔本金为100万元、期限为30年、采用等额本息还款方式的房贷为例，利率的下降意味着每月月供将减少约337元，整个贷款周期内节省的利息总额更是超过12万元。
除了利率的年度调整外，银行近期还为房贷族提供了一个更为灵活的选择：可以将重定价周期从一年一次改为三个月或半年一次。这一政策的出台，为房贷族提供了更多的利率调整机会。
假设我们选择将重定价周期改为六个月一次，那么对于重定价日为1月1日的贷款而言，今后每年的1月1日和7月1日将根据最新的五年期LPR进行利率调整。
这一改变的好处显而易见：如果LPR在未来继续下行，那么贷款利率的调整将无需等到次年的1月1日，而是在一年内有两次或四次机会进行下调，从而更早地减轻还款压力。
然而，该选择并非完全没有代价，一旦决定更改重定价周期便无法再恢复原状。因此，在做出决定之前，我们需要对未来贷款利率的走势进行审慎判断。如果认为未来贷款利率将持续下行，那么缩短重定价周期无疑是一个明智的选择；反之，则应保持现状，避免频繁调整带来的不确定性。
鉴于当前货币政策宽松的趋势以及中央政治局会议上传达的信息，我认为未来一年LPR仍有下调空间，故建议房贷族考虑将重定价周期调整成三个月一次，以充分享受利率下调带来的实惠。
事实上，从近年来的政策走向来看货币政策宽松已成为主旋律。特别是在刚刚结束的中央政治局会议上，高层再次强调了2025年货币政策的宽松基调。
尽管我们无法准确预测未来LPR的具体调整幅度和频率，但可以肯定的是在固定加点数保持不变的情况下，房贷利率的走势将完全跟随五年期LPR的波动，随着LPR的逐步下调，房贷利率也将呈现下行趋势。
我预计2025年五年期LPR累计下降20-40个基点，这意味着到2025年年底，大家的房贷利率有望降2.9%至3.1%。换言之，最好的情况是跌破3%大关。
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