厦门大学双聘教授赵燕菁
当两种“止跌回稳”目标无法同时实现时，优先的政策目标应当是房地产价格止跌回稳。
赵燕菁/文
2024 年 9 月 26 日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，这一表述标志着中央房地产政策出现了重大转变。然而，对于“止跌回稳”的具体内涵，各界存在不同理解。一种观点认为，“止跌回稳”的标志是土地出让、新开工和新房销售数据停止下降并恢复增长；另一种观点则认为，“止跌回稳”指的是地价和房价停止下跌并恢复上涨。
在房地产市场高潮时期，通常呈现量价齐升的态势，这两组数据反映的是同一市场趋势。但在房地产下行阶段，救市政策面临着“救增量”还是“保存量”这两个难以兼顾的目标，不同的目标选择直接关系到中央房地产政策能否得到有效执行。那么，究竟什么才是正确的“止跌回稳”？结论是：当两种“止跌回稳”目标无法同时实现时，优先的政策目标应当是房地产价格止跌回稳。
一、为什么要优先实现房价“止跌回稳”
第一，房地产市场严重供大于求。这一结论基于2023年7月24 日中央政治局会议提出的重要判断——“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。此次房地产市场下滑与历次房地产周期的最大不同在于，中国城市化进入下半场，城乡间人口迁移转变为城市间人口迁移，城市总人口增长放缓，这决定了此次大部分城市的房地产需求减少并非周期性的，而是结构性的。在总量趋于稳定甚至下降的情况下，供给的增加只会导致价格进一步降低。而只要房价预期下降，需求就会进一步萎缩。因此，任何城市在扩大增量供地时，都应将去化周期作为一项硬性指标。
第二，房地产的存量远超增量。据《中国财富报告2022》数据显示，2021年中国居民财富中住房市值达到476万亿元，而2023年全国国有土地使用权出让收入约为5.8万亿元。按照《华尔街日报》的估计，截至2024年，中国房地产下跌造成的财富缩水高达120万亿元。存量不动产的估值波动对宏观经济的影响，已远超增量房地产带来的收益。房地产市场最主要的功能已从融资转变为对存量不动产进行定价。所以，当卖地获取土地出让金与维护存量资产价值发生冲突时，必然要将后者作为更为优先的政策目标。
第三，价格下跌是债务危机的主因：目前债务危机的重灾区主要集中在地方政府和房地产企业，债务危机的根源在于资产价格暴跌。如果把规模作为救市的目标，资产价格势必进一步下跌。由于债务抵押的主要是存量资产，价格下跌意味着债务敞口继续扩大。而只要房价止跌回升，地方政府的地价和上市房企的股价也会随之回升，巨大的债务敞口就会迅速缩小甚至实现扭亏为盈，所有拥有不动产的家庭资产负债表也会得到修复，居民的消费无需大规模救市也会立竿见影地反弹。
二、正确的救市路线
首先，各地要大幅减少商品房供地，同时回购市场上供过于求的土地和商品房，在最短时间内完成市场出清。把去化周期作为考核政策效果的核心指标，各地必须在规定时间内完成。
其次，放开对需求端的不合理限制。中国公民在海外置业有增无减，证明住房供给存在严重的结构问题，导致需求大规模外流。要全面放开对购房资格、购房数量、建筑容积率和独立产权等各种限制，面向全球需求打开住房产品升级的途径。
第三，中央发债弥补地方财政缺口。减轻各地为保最低支出而不得不恢复卖地的压力，允许用专项债用于回购过剩不动产。把去化周期作为考核城市房地产是否供地、供什么类型土地的主要指标。去化周期超过规定标准的城市，不仅不许新增供地，还应严厉问责。
三、需避免的认知误区
第一，避免对“稳”的错误理解。救市不能错误地将“止跌回稳” 中的“稳”理解为“不涨不跌”甚至缓慢上涨。既然是救市，就要放开商品房房价大幅反弹。因为反弹速度越快，救市效果越好，所需投入的资源也就越少。如果救市力度不够，反弹缓慢，救市效果就会大打折扣，甚至可能像日本房地产泡沫破裂后那样，经济长期陷入瘫痪，留下严重的后遗症。中国 2008 年和美国大流行期间的两次成功救市显示，一旦下定决心救市，就要不惜代价以最快速度拉升资本市场价格。任何犹豫和迟疑，都会导致严重的社会后果。要彻底落实中央“止跌回稳”的目标，就必须消除对房价上升的恐惧。房地产市场的交易价格为所有存量房地产定价，价格越高，社会总财富也就越大。高房价真正影响的，是没有住房的新增住房需求者。
第二，避免将房价快速拉升与“稳”对立。要实现稳房价不能只依靠商品房，而要同时借助保障房。大力推进保障房是中央房地产政策的有机组成部分，如果把商品房和保障房政策孤立起来，两个政策都会出现问题。但如果将两者联系起来，它们就是互相支撑的统一体。保障房的最大特点是价格低于商品房。理论上，不论商品房价格多高，只要保障房规模上去，就可以保证“稳”的目标 —— 保障房供给量越大，价格越低，商品房的供给量就可能越小，价格也就越高。商品房和保障房是房地产政策的两个轮子——保障房满足增量需求，商品房实现存量定价，通过“双轨制”分别满足不同的政策目标。
四、增量要靠城市更新
许多人担心放弃房地产数量目标不仅会减少卖地收入，还会影响房地产关联产业，导致整个建筑业产业链萎缩，尤其是低技能就业岗位减少。要应对这一冲击，就要运用中央经济工作会议提出的另一个政策工具——城市更新。
房地产的一个显著特征是拥有庞大的存量。根据第七次全国人口普查数据，中国城镇人口9亿，城镇住房存量高达 333 亿平方米。在这些住房中，“老破小” 占比很大，具体规模如下：1990 年以前建成的房屋占 8.7%，约29亿平方米；2000年以前建成的房屋占 27.5% 。预计到 2030 年，房龄超过30年的房屋总量将高达92亿平方米。
如此庞大的存量意味着，即使是微小的更新，也会带来巨大的建设量。假设分 5 年进行更新，每年的建设量将达到20多亿平方米，足以弥补房地产萎缩所减少的建设量。由于建安成本相对稳定，只要市场房价恢复上涨，居民自主更新的积极性就会被激发出来。要激活这一庞大的消费需求，需要在审批制度、业主协商和建造技术等方面进行创新和突破，再结合智能场景的开发，完全有可能像汽车、手机那样不断更新、换代、升级。
住房和城乡建设部目前大力推动的““好房子”建设，针对的就是这一庞大市场。业主自主更新能够极大降低重置成本，更新所形成的巨大消费，会给政府带来二次税收收益并创造就业机会。建筑行业不仅不会衰落，而且有可能诞生像通讯行业的华为、汽车行业的丰田一样的大型企业。需要指出的是，要实现像造汽车一样造房子，就必须像卖汽车一样卖房子——汽车是由居民自己出资购买，住房也应鼓励业主自主更新。现在很多城市仍依赖土地财政，通过“政府拆迁 + 土地增容”来实现城市更新（包括城中村改造）的资金平衡，这必然会严重损害中央房地产“止跌回稳”的战略部署，导致更大范围的过剩和烂尾，必须立即予以制止。
五、房地产政策是一个整体
政策执行最忌讳望文生义，每个人都按照自己的理解去执行。中央有关房地产的政策，从保障房建设到回购存量，从城中村改造到城市更新，单独来看可能都存在问题，但将它们整合起来，就可以发现这些看似孤立的政策实际上是一个逻辑一致、相互支撑的体系。这些政策只有同时得到执行，才能达成预期的政策效果。
房地产政策的核心逻辑，就是恢复市场的流动性。要恢复流动性，就必须尽快扭转市场预期；要扭转市场预期，房价就必须反弹；要实现房价反弹，市场存量商品房就要尽快出清；要尽快出清，就不能新增商品房供地，依赖房地产融资的旧城改造、城中村改造就必须停止；要让社会接受房价反弹，就必须依靠保障房进行托底。有了保障房托底，即使商品房价格大幅上涨，依然能够实现市场“止跌回稳”。
商品房增量大幅减少对固投、就业和产业链的冲击，就要靠大规模城市更新来接替。这中间缺少任何一环，都会导致政策合成谬误，中央提出的“止跌回稳”的目标就难以实现。
