万科资料图。
万科“渡劫”：去年迎上市以来首亏，今年面临还债高峰
王琳
1984年成立的万科，在去年刚过了40周年生日，万科董事会主席郁亮当时发文称：万科不是一个没经历过低谷的公司，我们不是一支没经历过挫折的团队，只要我们对事业的信念还在，只要我们创造优势的能力还在，只要我们健康的体魄还在，我们就可以相信春天会来的。
不知道彼时的郁亮有没有预见到，不久之后的万科会有这么多难关要过。如果说过去“活下去”只是郁亮口中的一句警示、万科会场上挂起的一条横幅，但如今，万科真的走到了生死攸关的十字路口，要真正去思考如何“活下去”。
“惊天大雷”，股债齐跌
刚迈入2025年，万科就爆出“惊天大雷”。
1月16日晚，经济观察报报道称，1月15日，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。该消息一出，瞬间引发地产圈及国内媒体的极大关注。
不过，根据网络截图显示，1月17日凌晨，祝九胜更新了其个人微信朋友圈，转发了一则宣传万科旗下泊寓短租业务的链接。似乎是在对“被带走”传言的隔空回应。
在1月17日A股交易时段，万科A股价盘中一度大跌逾6%，午后跌幅收窄，到收盘时下跌3.63%，总市值跌破800亿。
债券市场方面，万科在此之前已经出现接连大跌，且多只境外债价格跌至上市以来最低。
万科旗下2029年到期、票面利率3.5%的美元债每1美元面值下跌1.5美分至29美分；旗下2027年到期、票面利率3.975%的美元债每1美元面值下跌1.8美分至29.9美分；旗下2025年5月到期的美元债每1美元面值下跌9美分至61美分。均跌至纪录新低。
公开信息显示，祝九胜出生于1969年，现任万科董事、投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官。2012年之前，祝九胜在中国建设银行股份有限公司深圳市分行工作，历任福田支行副行长(主持工作)、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等职务。
2012年，祝九胜加入万科，长期执掌资金管理部门，在万科的资金调度以及事业合伙人持股平台“盈安合伙”中起着举足轻重的作用。2018年2月，祝九胜接替郁亮出任万科首席执行官、总裁。2022年，祝九胜开始直管长租公寓业务，即兼任长租公寓BU(事业单元)首席合伙人。
就在传出祝九胜被公安机关带走当日，经济观察报也有报道称，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组。不过，截至目前，万科方面始终没有对此作出任何官方回应。
除此之外，2024年的烟台合作方举报事件，也让万科一度处于舆论漩涡中。
烟台市百润置业曾在微信公众号“烟台万林企业管理咨询有限公司”发布名为《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》的文章，称万科高管人员利用万科偷税漏税、挪用资金、发放高利贷、洗钱。
万科管理层对此回应称，实名举报的公司主要是实控人为李军的烟台日樱集团下属公司。烟台万科与合作方李军（简称“烟台合作方”）合作开发地产项目近10年，合作7个项目。2021年开始，受市场整体环境影响，烟台多项目销售不及预期，利润无法达到初始可研指标。为保证项目建设交付和正常运营所需资金，项目公司资金无法按烟台合作方意愿继续分配。
万科还表示，烟台举报方就万科挪用资金问题于2023年向烟台公安机关报案并被受理。烟台公安机关经过3个月调查取证后，于2023年11月作出决定不予立案。
2024年出现公司上市以来首亏
接连传出的负面消息，或让外界对万科本就羸弱的信心更加“摇摇欲坠”。
2024年一季度，万科实现营业收入615.94亿元(人民币，下同)，同比减少10.05%；归属于上市公司股东的净亏损3.62亿元，同比由盈转亏，这也是万科自1991年上市以来首次出现业绩亏损。
根据2024年半年报，万科实现营收1427.79亿元，同比下降28.93%，净亏损98.52亿元，同比下降199.82%。
到了2024年第三季度，万科亏损幅度继续扩大，前三季度公司实现营收2198.95亿元，同比下降24.25%，净亏损179.43亿元，同比下降231.73%。
对于亏损，万科在半年报和三季报中均表示，主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。
报告期内的房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存，这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
在房价未能企稳回升时，万科仍需时间消化曾经的高价地，预计亏损的情况大概率还会延续。
2024年上半年，万科实现销售面积939.5万平方米，合同销售金额1273.3亿元，同比分别下降27.6%和37.6%。前三季度，万科实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。
销售回款方面，2024年上半年销售商品、提供劳务收到的现金合计1038.46亿元，这个数据在2021-2023年同期分别为2362.91亿元、1615.8亿元和1609.6亿元。经营活动现金流净额也转负，到第三季度末继续为负值。
截至2024年上半年末，万科存货金额为6204亿元，较2023年底下降11.6%。其中，拟开发产品为913.2亿元，占比14.7%；在建开发产品4213.7亿元，占67.9%；已完工开发产品(现房)1047.0亿元，占比16.9%。
与2023年6月末和2023年末对比，拟开发产品的占比变化不大，在建开发产品占比下降，已完工部分即现房占比在继续提升。与2024年6月末的16.9%相比，2023年末、2023年6月末、2022年末以及2021年末分别为15.4%、11.9%、10.8%和8.2%，两年半的时间翻了一倍，能直接看出销售的压力。
尽管房地产开发业务不尽如人意，但万科的其他业务不乏亮点。
2024年前三季度，万科累计实现营业收入2198.9亿元，其中，房地产开发业务贡献营业收入1732.3亿元，开发业务的税前毛利率为8.3%，扣除税金及附加后的毛利率为2.7%，在其他业务拉动下，集团整体税前毛利率为9.5%，税后毛利率为4.9%。
比如，租赁住宅业务(含非并表项目)2024年前三季度实现营业收入26.3亿元，同比增长 3.7%；商业开发与运营业务实现营业收入66.7亿元(含非并表收入)，同比增长1.5%；物流仓储业务(含非并表项目)实现营业收入29.6亿元。
最具亮点的万物云2024年上半年实现收入175.6亿元，同比增长9.61%，毛利率13.65%，同比下降1.41个百分点。
不过，从绝对值来看，其他业务的业绩贡献占比仍然较小，虽然不乏亮点，对于长期经营很重要，但对于解决短期债务压力贡献有限。
2025年迎债务高峰
如果说2024年对万科来说是多事之秋，那么2025年才是真正考验万科的时候。
2025年，万科将面临到期和回售债务的高峰。据亿翰智库统计，2025年万科累计到期的公司债与中期票据总额215.9亿元，占存续债券余额的比例接近50%。其中，到期的中期票据共有8笔，均为2022年发行，合计总金额207亿元。
此前中国新闻周刊报道，2025年一季度，万科就将迎来偿债小高峰，有98.9亿元的境内公开债需兑付，而境外债兑付高峰为2025年5月，当月需兑付4.55亿美元。
截至2024年9月底，万科的货币资金总量是797.5亿元，比2023年末的998.1亿元减少200.6亿元。9月底，万科有息负债3276.1亿元，其中一年内到期的有息负债为1166.2亿元，占比35.6%，一年以上有息负债占比为64.4%，即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率也仅有68%。
与2023年末相比，万科有息负债合计3200.5亿元，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%，一年以上有息负债2576.3亿元，占比为80.5%，不到两年时间，万科短债占比已经由19.5%提高35.6%，短债压力骤升。
为了应对资金压力，万科在2024年1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元(含印力的资产交易及REIT发行)，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市。
面对即将到来的债务压力，万科的家底还足够厚吗？
截至2024年上半年末，万科存货金额为6204亿元，较2023年底下降11.6%，较2022年度更是下降超3成。
此外，根据万科2023年报披露的2023年末的项目储备情况，西南区域以798.9万平方米居首，南方区域和北京区域分别以639.2万平方米和509.8万平方米次之，上海区域以120.5万平方米居末位。
但根据2024 年上半年销售金额占比来看，土储占比最高的西南区域，销售金额占比并不高，仅占8%；而销售金额最高的上海区域，占比高达35.2%，但土储占比最低。
可以看出，土储与销售之间存在一定的错配，核心区域的土储并没有得到有效补充，而一些低能级城市仍有不少库存有待消化。
万科曾以其稳健的经营和前瞻性战略，在房地产行业中独树一帜，然而，面对当前的市场环境和内部挑战，万科必须重新审视自己的战略定位和发展路径，如何在债务高峰到来之际，保持资金链的稳定，如何在销售压力持续增大的情况下，优化土储结构，提升销售效率，将是万科未来能否顺利度过难关的关键。
万科的故事，是房地产行业的一个缩影，也是中国经济转型期企业面临挑战与机遇的真实写照。在大战“野蛮人”之后，万科能否再次成功应对当前的困境，不仅关乎其自身的命运，也将对整个房地产行业产生深远的影响。■
